小区公共空间的收益岂能不明不白？

       小区公共空间从物权上来说属于全体业主共有，因利用公共空间而产生的公共收益应归小区全体业主共同所有。但实践中，因小区的公共收益产生的纠纷现在越来越多，北京金诉律师事务所王玉臣律师代理了大量类似的纠纷。

     小区公共空间产生的收益到底有多少，又该归谁所有？为了搞清这件事，北京长安兴融中心公寓（以下简称长安兴融）的40名业主集体提起了诉讼。然而，令他们心焦的是，法院立案已过去了10个月，迄今他们仍没有等来开庭的通知。

       长安兴融位于北京闹市口大街1号，是商住两用楼。这里的业主们算了一笔账：这个小区公共部位被出租，按其所在的地段租金算，每年出租收益超过1000万元。可是，这笔钱去向不明，既没有显示在物业公司的账面上，也没有落到业主的头上。

       长安兴融的业主们遇到的问题并非个案。中国青年报记者在调查中发现，近些年全国各地小区公共空间被蚕食的情况层出不穷，由此引发的纠纷接连不断。一些小区， 停车位成了“生财之地”，占据了地下车位的人“立个栏杆就开始收费”；属于全体业主的区域被改建、出租，但业主拿不到一分钱，也不知找谁要钱；有些小区的 公共设施里安有广告，以一部电梯三块广告版位计算，每部电梯每年广告收益数千元，但业主拿不到“分红”；地下室被改成隔间招租的情况比比皆是；还有物业把 居民的电表间锁上，加价售电……

谁动了我的地盘

        耿静一家2006年5月入住长安兴融。耿静所住南楼的西侧是公寓住宅区，共有200多个房间，东侧是写字楼办公区，业主是中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资）。入住后约两个月，耿静发现，由公寓楼通往中心共用电梯厅的消防逃生门被封上，她认为，这一行为涉及全体业主的利益和安全，应该纠正。

       2007年6月12日，耿静和其他十多名业主诉建银投资侵占小区公摊面积一案在西城区法院公开审理。2008年3月25日，耿静和邻居们等来了此案的胜诉判决书。当时她还期待着，“以后就能太平过日子了”。

       她并没有想到，真正的波折才刚刚开始。此后几年间，围绕着小区公共利益，长安兴融的业主五次起诉物业公司或开发商，物业公司两次起诉耿静。这些案子有些已结案，有些至今还未判决。

       最近的一次，就是由耿静等40名业主集体提起的涉及小区公共收益的诉讼。原告律师告诉记者，包括耿静在内的5名业主，代表40名业主起诉物业公司世邦魏理仕（一家总部位于美国的房地产服务公司，以下简称世邦公司）。去年10月，法院立案受理，业主们翘首以盼，但此案至今没有开庭。

       业主们发现，售楼书上标明的南楼公寓一层大堂，现在被租给建银投资，作为不对外营业的员工餐厅。本报记者看见，保安拒绝让业主从此穿过，业主们需从楼侧一扇单开窄门进出。

        规划图纸显示，该小区地下一层有1700平方米标明为物业用房，现在被租给商铺。

       入住前，耿静看见自己的车位在规划图纸上位于垃圾房右边，还烦心了一阵。现在不用烦心了：垃圾房不知所踪，原址改成了一排排车位。

       从2007年起，耿静一直没交物业费。2009年和2010年，物业公司以不交物业费为由，两次起诉耿静。但耿静强调，该小区的公摊区域里已被出租的面积，每年收益超过1000万元，这笔收入不明不白。

        超过千万的年收入是怎么算出来的？耿静说，该小区附近楼盘每月每平方米租金约360元。对照图纸看，该小区“被侵占”的面积共约4000平方米，照此估算相关租金收入每年可能超过1000万元。

        长安兴融的小区内有广告位，耿静说，她计算的千万元收入，只是租赁的估算价，还不包括广告费。

        但是，北京市物业管理动态监管系统公布的该小区2011年度物业服务项目收支情况报告写道：共用部分其它经营收入（包括外墙及电梯广告收入、共用场地租赁收入、其它经营收入）为“0”。

        本报记者就此数次约访世邦公司了解情况，该公司驻场物业总经理奚正华表示，公司按要求进行了信息公布。对业主们指出的公共部位和公共收益侵权问题，该公司未作任何答复。

        耿静说，现在情况“僵在这里”。目前整个小区的住户，超过一半不交物业费，提交诉讼的40名业主绝大多数不交物业费，“我们多次交涉协商，情况没有任何改观，反而更恶劣。所以，我们想要个说法。”

    “保姆用主人的共有空间牟利”

       除了出租牟利，在大城市的小区里，停车位也是重点“生财区域”。

       位于北京西直门附近的官苑8号小区的前期物业是北京城市展望物业（以下简称城市展望）有限公司，小区业主委员会于2011年10月21日正式成立。此后不久，城市展望撤出小区。业主委员会经过招标，选定了长城物业集团股份有限公司北京分公司。新老物业于2012年2月29日进行了交接。

       官苑8号业主委员会的一位人士告诉本报记者，老物业至今没有完全撤出，一直把持着通往地下二、三层的车库。他们在通道口上了一道栏杆，小区地面停车位少，业主想进停车场，不得不向老物业缴费。

       新旧物业并存带来了混乱：几位业主车辆被划伤，老物业不管，新物业说管不了，交通队说地下车库不在其管辖范围，业主投诉无门；老物业收费惹怒了一位女业主，该业主一怒之下将地下车库出入口栏杆拆了，造成无证车辆随便出入一个多月。

       除了公共空间，小区共同利益中还包括广告收入。很多小区楼顶上、外立面、阳台等共有空间和作为共有设施的电梯里，安有广告位。

       中国人民大学法学院教授刘俊海告诉本报记者，改建、出租物业用房等公摊面积，或在业主共有的设施如电梯内安设广告，首先要征得业主同意，而且应该以发补贴的形式，把收益分配给业主。如果把这些收益归在物业管理公司、开发商身上，都是不合法的。

      “物业公司要弄清自己的角色定位：你是拿钥匙的丫鬟，不是凌驾于业主之上的主人。”刘俊海认为，现在的情况是保姆用主人的共有空间牟利，非常恶劣。以广告费为例，“拿着钥匙的管家”如果收了钱，理应给业主们送上“红包”。

       但业主大多不知道，小区里的广告费由谁收取，去向何处。

       官苑8号业主也在关心这个问题。他们向本报记者提供了一份资料，展示了该小区原物业公司和一家广告公司的交易情况。资料显示，该小区2008～2009年之间，数十个电梯中的百余个媒体位，以每部电梯每年700元～2400元不等的价格，被卖了出去。广告商的支付对像是物业公司。但业主表示，没有从广告费中拿到任何收益。

       一位物业管理公司主管告诉本报记者，一般居民小区中，广告公司在电梯内放置静态框架广告牌，需要向物业公司支付一年1000～1200元/块的费用；画面可滚动的动态框架广告位每年每块费用在1500～1800元。电梯等候厅的广告版位价格相对较低，每年费用在700～800元/块。物业公司可以根据小区所处的地段、档次、规模、居民状况，在广告公司报价的基础上议价。

        浙江省宁波市的一个小区，安置了绿地广告牌、户外灯箱广告、楼道招贴广告等，但业主们说，广告怎么进的小区？谁来发布？如何摆放？他们都不知情，也没有人征求过意见，更不知道广告费用在何处。

板子该打在谁身上

        一些业主并非不知公共空间被侵占，但他们不知道该怎么办。

       本报记者在北京城东部的百子湾家园小区发现，规划图纸和现实设置差别很大：本应是热力交换站的建筑，现在被出租给一个日杂超市，超市工作人员告诉记者，这里年租金约20万元；本应是物业管理用房的一处建筑，现在正在装修，没有物业人员在其中办公；百子湾家园的物业是建工物业，现在规划中的垃圾房里办公；原本规划图上写着的D区会所，现在出租给一家幼儿园；小区B区住宅楼下的一处人防工程，目前是物业的员工宿舍和食堂。

       业主陈凤山告诉记者，之前属于人防工程的地下室还曾试图被隔成单间，对外招租，但被业主们阻止。他疑惑的是，谁有权出租属于全体业主的空间？租金又该归谁？

       但物业告诉他，对地下室和公共部位的出租情况，他们不知谁是承租人，物业没有对外招租，也没有收取租金。开发商也做出相似的否认。

       陈凤山，这个“研究法条好几年”的业主发现，“板子不知该打在谁的身上”。

       2009年底陈凤山当选为业委会主任，第一个月，他和其他几个“领头的”业主就收到了恐吓短信。2010年初，有人在他家门口墙上贴挽联、刷红漆。恐吓信被贴到门上，抬头写着“凶宅”。2010年3月21日中午，他被几个男子在小区门口打了。次日凌晨，他家门口及楼道被泼粪。到了早上，有人打电话来，说要“花2万元买腿”。过了一个月左右，他才从媒体上得知，警方证实泼粪案被侦破，作案者是承租人防工程的人。

业主们该如何讨公道

    陈凤山觉得，业主们的确要认清自己的权益，更重要的是，职能部门也应各司其职。“有业主会说，公共空间的权益，均摊到每个人身上，能有多少？为此付出的代价 是不是太大？”他认为，公共空间侵权问题，难点在于制度。如果没有一个良好的制度，物业或其他侵权人的违法成本过低，而业主维权成本过高。

    刘俊海提出，希望政府职能部门加大行政指导、监督和处罚力度。对经过政府、业主、媒体三番五次教育还知错不改的物业公司，要有所作为，不能姑息养奸。

    建工物业百子湾家园的经理闪庆东告诉本报记者，对物业管理用房出租的情况，他们既不知情，也没收钱，“超市不是物业出租的”。

    位于北京南三环附近的瑞莲家园是经济适用房小区。一名业主告诉本报记者，目前这个小区200多户业主至今仍然共用一块合电表。在该小区服务的北京维佳物业管理公司，统一向电力公司缴费，再根据每户用电情况向业主收取电费。

    记者看见，这里每层楼有4个配电室，淡绿色对开木门上挂着铁锁，钥匙由物业公司掌握，绝少开放。“门里面有一个大柜子，里面有几块表。”上述业主说，“我们不能看自己的用电情况，物业公司他们自己查，查完了就跟我们要钱，每度电4毛9。”

    6月15日，北京市电力公司公布《北京市居民生活用电试行阶梯电价实施细则》，其中涉及提价。但小区居民惊讶地发现，提了价之后的电价不过是0.4633元/瓦时，“原来以前物业公司一直在跟我们多收费！”

    在业主们看来，物业不仅加价卖电，还能得到电力公司支付的服务费，“锁着电表，两头得利”。为此，他们找到物业要求看电表。值班经理称，不可能给钥匙。

    在网上搜索“电表房”和“小区”，不难发现，锁电箱这种“生财之道”，并非瑞莲家园独有，很多地方也在上演。

   “物 业公司最大的问题是角色定位不准，他们不是业主的主人、领导、管理者。现在的情况是业主交钱把它养肥了，他们自己觉得生下来就是管理者。这是错的。”刘俊海说，这些物业应该好好学学物权法、合同法，现在他们侵吞业主的共有空间、共有设施，太不厚道，这些侵权行为应该立刻停止。

    该报道来源：中国青年报。