【胜诉案例】房屋买卖合同纠纷案

编辑：金诉律所发布时间：2020-05-27

胜诉案例：房屋买卖合同纠纷案

案号：【（2018）京0108民初62724号】

判决书标题：唐女士与李先生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

判决时间：2019年01月24日

法院：北京市海淀区人民法院

代理方向：原告

判决结果：胜诉

案情简介：

2017年初，唐女士与李先生签订了《房屋买卖合同》，唐女士为买方。双方约定：卖方应当在该房屋所有权转移之日起1日内，办理原有户口的迁移手续；如果因卖方原因，卖方未能如期将房屋内相关户口迁出，应向买方支付相应违约金。2017年5月份，唐女士申请不动产登记，并取得涉案房屋证书，但证书后因地址问题而作废。同年7月份，重新下发了房产证。后李先生及家人将户口迁出，唐女士亦将户口迁入。但唐女士偶然发现，该房屋内竟然还有四位陌生人的户口。而李先生也对此表示不知情。唐女士担心房屋内的户口可能在以后产生不利影响，于是根据双方签订的买卖合同，要求李先生履行将全部户口迁出的义务，并赔偿违约责任，由我们代理。

办案经过：

本案的案情并不复杂，合同中对于户口迁移事项有专条列明，且特别约定了违约金条款，卖方理应对涉案房屋上存在的户口有审查义务，违约金条款并不以造成实际损失为前提引发。庭审中，对方律师提出的未造成唐女士权益损失、李先生不知情、户口问题系相关行政人失职或历史原因所致等抗辩缺乏法理支持，我们予以了一一辩驳。

案件结果：

法院确认卖方李先生违约，并支付违约金。但因为迁移他人户口，非个人所能履行，所以要求被告迁出他人户口的主张，法院未作认定。

金诉说法：

本案一个值得关注的地方是二手房上的户口问题。虽然法院支持了原告关于违约金的部分诉求，但却没办法强制要求卖房人或案外人将房屋上的户口迁出，这与目前的户籍管理制度有关，且短期内较难改变（部分地市已经有设立“公共户”的尝试，但并未推广）。而房屋上的户口，极有可能对以后孩子读书择校等产生不利影响，近年来很多“学区房”买卖纠纷就是因此而起。在此建议准备买房的市民，在合同签订前，务必与卖房人到派出所查询房屋上的户口情况，以保证户口能够全部迁走。否则，在买房合同成立后，我们很难有充分的理由将其解除，也主张不了太高的违约金。

【胜诉案例】房屋买卖合同纠纷案

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