联系金诉
ABOUT US
咨询热线:010-65285257
QQ:
邮箱:beijingjinsu@jinsulaw.com
地址:北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦21层
集团诉讼能否以业委会的名义起诉开发商?
编辑:金诉律所发布时间:2018-12-08“开发商太过分了,05年买的房子,到现在都是临时用电” “变压器裸露放置于室外,随时有生命安全问题” “小区的水,只能通过排水排污管道将污水排入灌渠中,都不知道排到哪里去了?” “到现在都没有物业管理用房” “当时买房的时候,说是有业主专属的会所,到现在也没有? ” 这是个典型的多数人的诉讼,我们称之为“集团诉讼”。
在此,北京金诉律师事务所以成功案例的方式为您解析“集团诉讼能否以业委会的名义起诉开发商?”
经典案例
案件概述
2005年3月,X小区的业主开始入住小区。2012年1月,X小区成立业委会。自2005年业主入住至今,X小区内就一直没有正式的物业管理用房。原告通过多方查询,发现被告存在如下违法问题:1、原本X小区的竣工图中明确显示有物业管理用房,但是尚未建设。被告也一直未能向原告交付物业管理用房,导致小区内一直没有正式的物业管理用房。2、被告并未按照与业主签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的约定,将小区的排水系统接入市政管网,目前小区只能通过排水排污管道将污水排入灌渠中。3、被告未按照与业主签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的约定,将小区内的供电系统接入市政双路供电,导致目前小区内仅仅是临时电。4、被告将X小区内的变压器裸露放置于室外,严重威胁小区业主的生命财产安全。5、根据被告提供的《业主手册》以及北京市规划委员会提供的(X)规审字X号文件,小区内应有一个业主专属的会所,但至今小区内没有专属会所。上述情况给入住后的业主生活造成很大困扰和不便,也存在生命财产安全隐患。
与开发商协商无果之后,业委会诉至人民法院,1、请求判令被告依据规划建设并交付物业管理用房给原告;2、判令被告将X小区的排水系统(含排雨和排污)接入市政管网;3、将X小区的临时供电系统改装成市政双路供电;4、为X小区的供电变压器设置配电房并将变压器移入配电房;5、承担本案一切诉讼费用;6、要求被告向小区提供会所公建。
一审法院以“原告不具备相应主体资格,亦存在不属于民事案件受理范围的情况,裁定驳回”。
不服一审法院,业委会上诉至中院。
二审法院撤销一审判决,发回原审人民法院重审。
律师评析
本案中,我们的代理原告之所以最终能到法院的支持是因为:
1、集团诉讼中,证据为王。在提诉讼之前,律师向各个相关的政府机关调查涉案项目的基本情况,并且获知““确实存在未将X小区排水系统接入市政排水管网的情况,主要责任在开发商。建议X小区依司法途径要求开发商依法将X小区排水系统接入市政排水管网,同时应当向依法有权处理的国家机关提出”,等相关证据。
2、《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格,但从其成立、职责及相关财产规定方面分析,业主委员会应属非法人组织,因为
(1)系依法成立并向政府房管行政主管部门备案;
(2)系业主大会的执行机构,代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同;
(3)依法接受法律监督,代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉;
(4)对物业公用部位、共用设备有占有支配。故在本案中,业委会是具有诉讼主体资格的。
3、根据今年来司法实践及最高院判例来看,业主委员会代表全体业主参加诉讼,更有利于节约诉讼成本和社会资源,符合立法目的,而一审法院的判决明显是没有体现这种立法精神和目的。
北京金诉律师事务所提示:
1、对于法律法规上没有明确规定的问题,一定要咨询专业的律师,不能人云亦云,案例既有共性,也有个性。
2、业委会是个很特别的组织,业委会的筹备、成立,设立等,都有特别的程序。
3、专业的事情由专业的人来做。建议您身边的小区也遇到了问题时,一定要咨询专业的律师,为您规避风险,降低损失,争取利益最大化。