房产纠纷问题（63-80）

63、 马先生问：我和儿子原来住在一个平房里，后来拆迁给我和儿子分别补偿各一居室，但是房产证上的名字都是儿子的名字，后来儿子将一处房子出售了，钱自己拿走了，现在他结婚了，与妻子协议约定我居住的这个房子归夫妻双方共有，我想知道我能取得这个房子的所有权吗？

       北京市北京金诉律师事务所王律师解答：这要看当初您和拆迁公司是如何签署的安置补偿协议，在补偿协议中是否约定拆迁公司给您安置一套一居室，若是有这样的条款，你还是有权利争取房屋的所有权。若是没有这样的条款，则很困难，因为没有取得房子的合同依据。

64、  李先生问：我和朋友共同购买了一个门面房，协议约定我对这个房子占有60%的份额，朋友占40%的份额，现在我想把这个房子都办理在自己的名义下，朋友也同意了，我们也签署了转让协议，但是现在朋友反悔了，不想和我去房管局办理房屋过户手续，我该怎么办？

       北京市北京金诉律师事务所王律师解答：你可以起诉对方要求履行合同，为你办理房产过户手续，若是对方仍不执行法院的判决，他要承担迟延履行金；必要时法院会出具协助执行通知书给房管局为你办理过户手续。

65、  王女士问：结婚前公公给我的前夫买了套房子，首付款和贷款都是公公支付的，房产证是我前夫的名字，我们登记结婚后，房产证改成了我和前夫的名字。现在我们要离婚了，我是否有权获得一半的房产？

        北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据婚姻法司法解释的规定，父母对子女婚前的赠与视为对子女个人的赠与，所以当时这个房子属于你前夫的婚前财产。但是，你们结婚后，将房产证变更为你和你的前夫，此时房产变成了夫妻共同财产，你有权获得一半的房产。

66、 刘先生：我2008年3月签署了商品房买卖合同，08年年底我收房的时候开发商让我交存了总房款3%的公共维修基金，现在听说公共维修基金的交存标准发生变化了，我应该按照哪个标准缴纳？

       北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据北京市建设委员会的新规定，2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同的，首期住宅专项维修资金的交存标准是：多层(六层及六层以下)为100元/建筑平方米；高层(六层以上)为200元/建筑平方米。2008年2月1日后签订商品住宅买卖合同，且已按原规定标准交存首期住宅专项维修资金的，可到原交存单位办理多退少补手续。

67、  马女士：我的房子应该在2008年12月31日前交房，实际上延期交房了三个月，我们要求开发商承担违约金，开发商说是因为北京开办奥运会，所以不承担违约责任，我想知道开发商算不算违约？

        北京市北京金诉律师事务所王律师解答：首先要看合同的约定，看在合同中是否有因为奥运工程而影响房屋交付的条款。在合同没有约定的情况下，因为奥运工程是早已确定的事情，所以开发商应该提前考虑奥运工程对房屋施工的影响，故开发商仅以奥运工程为由拒绝承担违约责任是很难成立的。

68、 刘先生问：我通过中介看了一套房子，中介公司让我签署了《看房协议》，协议约定我只能通过这家中介才能购买这套房屋，房屋总价100万。现在，另外一个中介给我介绍这个房子，总价是90万，我能通过后一个中介公司买这个房子吗？

        北京市北京金诉律师事务所王律师解答：前一个中介公司让您签署《看房协议》的行为剥夺了买房人自由选择中介机构和定价协商的权利，对买房人显示公平，买房人有权利撤销这个合同条款。目前，北京法院有类似的判决，可以引以为鉴。

69、 王先生问：我购买了一套商品房，合同上写明房屋性质是商铺，但是现在房产证上却写明房屋性质为住宅，我想知道我怎么办？

       北京市北京金诉律师事务所王律师解答：正常情况房产证上写明的房屋用途应该和商品房买卖合同上的房屋用途一致，现在出现了差别，建议您到房屋所在地的建委咨询一下具体原因，若是建委工作人员的疏忽，可以要求建委工作人员变更登记；若是开发商擅自改变房屋用途，您可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

70、 马先生问：我本人不具有购买经济适用房资格，就以亲属的名义购买了一套，且已经入住并进行了装修，现在亲属要求我腾房，我有权利要求确认这个房子是我的吗？

       北京市北京金诉律师事务所王律师解答：若房产证是你亲属的名字，那么从法律上来说，你的亲属才是这个房子的产权人。虽然是你支付的房款且已经入住，但是不能以此为由主张对房屋的所有权。对于装修部分，你可以要求进行评估鉴定，折算一定的价款由亲属支付给你。

71、王女士问：我们小区有一个会所，我想知道这个会所是我们小区全体业主共有的吗？还是开发商所有？

       北京市北京金诉律师事务所王律师解答：物权法规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而对于会所是否属于公共场所、公用设施是存在争议的，所以会所的权利归属首先看买卖合同是否有约定，其次要看会所的面积是否由全体业主进行分摊。实践中，开发商一般都将会所办理到自己名下，这种情况下会所的产权为开发商。

72、 某先生：我们这个小区一共四个区，100多个楼，物业公司服务非常不好，我们也不知道物业公司是如何使用物业费的，我们想成立业主委员会，想知道单独的楼能成立业主委员会吗？

         北京金诉律师事务所王律师解答：依照法律规定，一个小区只能成立一个业主委员会，你们小区一共四个区，若是每个区在经济生活上能独立使用，你们可以以区为单位成立业主委员会。目前，法律上不允许以楼为单位成立业主委员会。

73、 王先生问：我买房子的时候，开发商说只能是商业贷款，不能公积金贷款，我已经做了商业贷款，后来开发商又说能做公积金贷款了，我现在能变更贷款方式吗？

        北京金诉律师事务所王律师解答：若是您已经和银行签署了借款合同，那您就不能单方改变借款合同的内容，否则您就违约了。若是银行愿意和您解除借款合同，或者您愿意承担违约责任，那么是可以更改为公积金贷款的。

74、 李女士问：我看好了一套二手房，房主说房子有租客，但租客不同意解除租赁关系，我该怎么办？

       北京金诉律师事务所王律师解答：首先，租客是否表明放弃优先购买房屋的权利，若是没有表明，则你们的买卖合同可能面临无效的风险。其次，若是租客放弃优先购买房屋的权利，租客有权要求您继续履行原有的租赁合同。

75、 马女士问：在收房的时候开发商给了我《住宅质量保证书》，那开发商的保修责任是从我们收房的时候开始计算吗？

        北京金诉律师事务所王律师解答：依照法律规定，开发商的保修责任从商品房竣工验收合格之日起开始计算，而不是从房屋交付使用之日起开始计算。有的开发商在买卖合同中约定保修期从房屋交付之日起开始计算是违反法律规定的，是无效的。

76、 刘先生问：我居住的小区里，有的业主将房子出租开了理发馆，比较吵，我想问住宅楼内能经商吗？

       北京金诉律师事务所王律师解答：依照最新的物权法司法解释规定，住宅改变成经营性用房的，要经过本栋建筑物内的其他全体业主同意才可以经商。

77、单女士：我入住小区已经两年了，刚刚家里买了车，想到物业公司处租一个车位，但是物业公司说没有空闲车位了，我不相信，现在我的车也进不来小区，我该怎么办？

       北京金诉律师事务所王律师解答：依照最新的物权法司法解释规定，业主有权要求物业公司公开建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，所以您有权要求物业公司公开车位的出租情况，若物业公司不配合，您有权起诉物业公司，法院应予以支持。

78、 马先生问：我出租了一套房子，和租户约定由他来交付物业费，但是他一直没有交纳，现在物业公司起诉了我，这合理吗？

        北京金诉律师事务所王律师解答：依照最高院的关于审理物业服务纠纷的司法解释规定，业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。所以，物业公司有权起诉您。

79、 李先生问：我们小区的物业服务合同已经到期了，但是因为没有业主委员会所以无法更换物业公司，那我们现在能否以物业合同到期为由拒绝交纳物业费？

        北京金诉律师事务所王律师解答：不能以物业服务合同到期为由拒绝交纳物业费，建议你们尽快成立业主委员会，召开业主大会解除与物业公司的服务合同，此时物业公司就不能再以存在事实上的物业服务合同为由要求业主交纳物业费了。

80、 王女士问：开发商逾期交房，我已经具备合同约定的解除合同的条件，几天前我通知了开发商解除合同，但是开发商没有任何答复，我应该怎么办？

        北京金诉律师事务所王律师解答：依照最新的合同法司法解释规定，若是合同没有约定异议期的，则应当自你的解除合同通知到达对方起三个月内开发商没有提出异议的，开发商无权再提出异议。所以，您可以等到三个月，三个月内开发商无异议，则合同就自动解除了，你可以直接起诉开发商返还房款。