房产纠纷问题（38-62）

38、 王女士问：我和前夫在2003年协议离婚了，今年我刚刚发现2002年时我前夫购买了一处房产，我想知道我现在能否对这处房产主张权利？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据我国婚姻法的规定，双方在离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的，离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。所以，王女士有权利对前夫隐藏的房屋主张权利。

39、 刘先生问：我买了一套商品房买卖合同，收房时我发现开发商改变了房屋的规划设计，且未告知我，我要求退房，开发商同意了，且签署了解除合同协议，现在我是否可以拒绝偿还银行月供呢？

北京金诉律师事务所王律师解答：开发商擅自改变房屋的规划设计，购房人有权退房，虽然已经和开发商签署了解除合同协议，但是购房人和银行的借贷关系并没有解除。所以，建议购房者在和开发商解除买卖合同的时候，一定也要和银行解除借贷合同。

40、 杨女士问：我购买了一套商品房，合同约定开发商逾期交付房屋长达90多天，但合同中没有约定违约责任，我想问问我是否有权要求开发商支付违约金，应该依照什么标准要求呢？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据商品房买卖的司法解释规定，合同中若没有约定违约责任，则逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以，建议您去房屋所在地的房屋主管部门或房屋评估机构咨询一下同类房屋租金标准，可以以此要求开发商承担违约金。

41、李小姐问：我20岁的时候和母亲（父亲已经去世）一起居住，当时房屋面临拆迁，拆迁公司本来要给我母亲一居室，但是考虑到还有我，所以就给了两居室，我们一直居住在这个两居室中，房产证是母亲的名字，母亲现在去世了，我想知道我能否分得这个房子的一半？

北京金诉律师事务所王律师解答：这要看当时的拆迁补偿协议中被补偿人是否有您？是否明确写明给您补偿的份额？若是拆迁补偿协议中没有体现你的名字，那么你很难单独对这个房子主张权利，这种情况下你只能作为继承人继承房屋。

42、 马先生问：我父亲居住在宣武区一个平房中，这个地方面临拆迁，我的户口在这个平房中，但是我前几年结婚已经不住在那里了，我想知道我是否能获得拆迁补偿？

北京金诉律师事务所王律师解答：目前关于拆迁补偿的法律或政策仅仅与房屋坐落的位置、房屋的面积有关，而与房屋实际居住人数、户口簿上的人数没有关系。所以，无论你是否居住在被拆迁的房子中，也不管你的户口是否在这个房子中，拆迁补偿只给房屋产权人，即房产证上人。

43. 刘女士问：我和前夫在2007年通过法院判决离婚，我们有一套共同的房子，法院判决双方共同居住，各自使用一个房间，现在我想让前夫搬出房屋，是否合理？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照法院判决，你们双方各自都有权使用这个房屋，所以，你你无权要求对方搬出，否则就是侵权。但是你们双方可以互相协商，采取给搬出一方房屋补偿款的方式解决比较好。

44. 李先生问：父亲有一处房产，前几年去世的时候写了一份遗嘱，写明此处房产由我和哥哥共同所有，各占50%的份额，我们也办理了房产证和共有权证，现在我想出售房屋，但是我哥哥不同意，我想知道怎么办？

北京金诉律师事务所王律师解答：从房屋的权属状况来看，你和你的哥哥是共有关系，且所占份额相同，处分房屋的权利要共同行使。所以，你若是想出售房屋，哥哥不同意就不能出售。但是，你可以将你的份额全部转让给你的哥哥，你的哥哥给你房屋补偿款。只能协商解决。

45. 马先生：我刚刚办好收房手续，测量发现室内净高才2.50米，而合同上写着层高2.8米，层高减去一个楼板厚等于室内净高，楼板厚度怎么可能达30厘米呢？我能否以层高不符合同约定、开发商对该商品房的空间尺寸改变未书面通知买受人为由要求退房呢？

北京金诉律师事务所王律师解答：一般楼板厚度是不会超过30厘米的，你们双方仅仅就层高作出了约定，并没有约定净高的高度，所以开发商的层高是否违约还不确定。即使层高达不到2.8米，构成了违约，也不能以空间尺寸改变为由要求退房，因为空间尺寸变更要严重影响房屋的居住和使用才有权退房，您的情况还不构成退房的条件。但是，合同另有约定的除外。

46. 王女士：我去年签署了商品房买卖合同，一共签署了四份，因为我是银行贷款，所以开发商将四份合同都拿走了，我手里一份也没有，我想知道开发商的做法是否合理？

北京金诉律师事务所王律师解答：一般开发商都会和购房人签署四份买卖合同，合同约定本合同一份给购房人，二份给开发商，一份给建委进行备案，但实践中开发商通常不给购房人合同原件。由此可见，开发商的行为是违反合同约定的，也是不合理的。实践中，开发商的销售人员经常擅自更改合同内容，而购房人因为手中没有合同，也不记得自己当时是如何签署购房合同的，这会给购房人带来很大的风险。所以建议购房者争取保留一份购房合同原件，至少要有一份合同副本，这样才能更好地维护自己的合法权益。

47. 李女士：我通过中介公司购买了一处房产，已经交付了定金，且交付了70%的房款，我也已经入住了，但现在房主感觉自己卖的价格低了，想反悔，要退还给我双倍的定金和已经交付的房款，我想问问我能否要求房主继续履行合同办理过户手续？

北京金诉律师事务所王律师解答：从目前的情况看，你们双方已经履行了合同约定的主要义务，即买房人支付了大部分房款，卖房人交付了房屋，在这种情况下我认为您有权利要求出卖方继续履行合同为你办理房产过户手续。但是，若是你们双方签署的买卖合同中有另行约定的除外。

48、 李女士问：我通过中介公司看中了一套房子，已经签署了定金合同，交付了2万的定金和3万元的中介费，房主感觉自己卖便宜了，现在以丈夫不同意出售为由毁约，可是我买的时候看房产证就她自己的名字，她也说她有独立的处分权，我想知道我是否是善意第三人？

北京金诉律师事务所王律师解答：首先，要了解这个房子是夫妻共同财产还是一方的婚前财产，这与房产证上写谁的名字没有必然的联系。其次，若是共有财产，则一方出售房屋必须得到共有权人的同意，否则是无效的合同。第三，在合同无效的情形下，若是有证据证明对方承诺自己有独立处分权，可以要求对方承担缔约过失的责任。第四，物权法规定的善意第三人必须是已经取得了产权证的情形下方可适用。

49、 张女士问：我和我丈夫在结婚前，他就有房产一套，且有房产证，是他的名字。结婚后，我们一直吵架，前两天我们吵架我带着孩子回娘家了，后来得知他将房子出售且拿着钱走了，我能否主张撤销房屋买卖？

北京金诉律师事务所王律师解答：就你所描述的情况看，这个房子是你丈夫的婚前个人财产，在没有特别的约定下，他是有权单方处分这个房屋的。所以，你无权撤销这个房屋的买卖合同。所以，建议大家一定要学会区分什么财产是夫妻共有，什么财产是一方所有的财产。

50、 李先生问：我现在的住房是2003年8月购买的，合同约定面积是70.42平米，但今年下发的房产证面积只有62平米。依照合同约定面积出现差异据实结算。现在，开发商只同意按以前的售房单价退给我们面积差价和同期的差价银行活期利息。请问我是否有其他的权利主张？

北京金诉律师事务所王律师解答：既然合同约定面积出现差异要据实结算，那开发商应该按照以前的房价进行结算。但同时，因为面积有差异，你原来交付的公共维修基金、供暖费、物业费等费用都存在多缴纳的情况，所以你有权对多缴纳的公共维修基金、供暖费、物业费等费用返还给你。

51、 马女士问：我在结婚前支付了50%的首付款，领取了房产证，结婚后双方共同偿还的银行贷款，当时房屋总价是80万，现在房屋价格是120万，我们现在准备离婚，我想知道这个房子如何分割？

北京金诉律师事务所王律师解答：首先，这个房子在结婚前已经领取了房产证，说明这个房子是你的婚前财产。其次，既然是你们双方共同偿还的银行贷款，那么银行贷款的部分要返还给对方。再次，房屋增值40万，这部分应该是双方平分。目前，关于房屋增值部分如何分割存在争议，但是认定夫妻双方平均分配较为公平合理。

52、 刘先生问：我们家的房子面临着被拆迁，我们曾经在自己的院子内建了几间房子，没有审批手续，拆迁单位说这是违章建筑不给我任何补偿，我想知道他们的说法对吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：您在院子内建设的房子，虽然没有合法的建设手续，但并必然就是违章建筑。在法律上，违章建筑的认定主体只能是城管部门，其他任何人都无权认定是违章建筑。所以，拆迁单位若是以房子是违章建筑为由不给补偿，您有权要求拆迁单位出具房屋属于违章建筑的证明。

53、 李先生问：我只有一处房子，性质是商住两用，我出租给了别人经营公司，现在因为拖欠别人钱，对方要起诉我，我要是败诉了，对方能拍卖我的房子吗？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据法律的相关规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。针对您的情况，这个房屋是一个商业性质的，何况您是将房屋经营，所以若是您败诉，就可能会有房屋被拍卖的风险。

54、 马先生问：我承租了一个楼房，前几天出差回来后发现房屋的水管因老化而漏水沁泡了楼下的房屋地面，现在楼下让我承担赔偿责任，我想知道谁来承担责任？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据我国合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。所以，因为水管老化而导致楼下财产损失的，应该由出租人承担责任。

55、 王女士问：我因为工作需要，在离单位比较的地方租了个房子，租期是一年，但我承租后1个月后房主将房子出售了，新房主不同意将房子出租给我，我该怎么办？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：依照我国合同法的规定，买卖不破租赁，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这是债权优先物权的表现。所以，你有权利要求新房主继续将房屋出租给你。

56、 于先生问：我去年签署了一个商品房买卖合同，办理了银行按揭贷款，后来我发现又将我的房子出售给了另外一个人，且这个人已经办理了房产过户，我想知道另外一个人签署的买卖合同有效吗？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：从合同的效力来说，两个买卖合同都是有效的，但是因为另外一个买房人已经办理了房屋过户手续，所以，开发商要对你承担一房二卖的法律责任，即你可以解除合同，要求开发商返还已经支付的房款、利息和其他的赔偿责任、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

57、 康女士问：我想具体了解一下小区在什么情况下可以不成立业主大会？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据《物业管理条例》的规定，小区内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

58、 王女士问：我通过中介买了一套房子，将房款的50%交付给了中介公司，后中介公司给了房主，但是后来得知房主不见，我要求中介返还给我50%的房款，但是中介却说交给了房主，所以应该由房主返还给我，我想知道我该怎么办？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：通常中介公司在房屋买卖交易过程中的作用有代理服务和居间服务两种，不同的服务，中介公司的地位、义务也完全不同。同时，还要看您和中介公司的合同中是否约定中介公司有权收取房款的权利，若是没有权利，则中介公司就应该返还给你房款。这要具体情况具体分析。

59、李先生问：我去年签署了商品房买卖合同，合同约定我交付30%首付，其余银行贷款，现在房屋封顶了，但银行说因为政策调整，我最多贷款50%，让我将首付款提高到50%，但我现在没有足够的收入再支付首付款了，我能退房吗？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据最高院关于商品房买卖司法解释的规定，若是非因买卖双方的原因导致合同无法履行的，则可以解除合同。您的情况就是因为政策的原因，导致你无法代理足额的银行贷款，从而无法继续履行合同，这不是买卖双方的过错，你可以行使解除权。

60、 刘先生问：我和开发商签署的商品房买卖合同中约定，若是开发商逾期办理转移登记则购房人有权解除合同，我经过调查发现开发商转移登记的办理时间比合同约定的晚一天，我想知道我能解除合同吗？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：若是完全依照合同约定，你当然有解除合同的权利；但是你现在若已经交付了房屋的全部款项，开发商也如期交付了房屋，只是在办理房产证的环节上出现了违约，况且这种违约还不是根本性违约，那么司法实践中法院会出于公平和维护社会交易的稳定性考虑来维持你们之间的买卖关系，即你很难解除合同。

61、 马女士问：我刚刚办理完收房手续，找了一家检测机构检测房屋内空气质量中甲醛超标，这对居住的人身体伤害很大，我能否以此为由退房？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：您是否有权解除合同完全要看买卖合同的约定，有的合同中约定出现空气质量超过国家标准的，购房人有权解除合同；有的合同中就没有约定；或者约定购房者不得解除合同。所以，商品房买卖合同对我们购房人的意义非常重大，购房者所有的权利都源自合同的约定，建议购房者在签署商品房买卖合同的时候，一定要慎重签署。

62、 秦女士：现在开发商通知我去办理收房手续，我去收房现场要求开发商给我出示竣工验收备案表，开发商就给我看了一眼然后就拿走了，我也不知道上面写的什么，也不知道是真是假，我该怎么办呢？

北京金诉律师事务所王律师解答：您可以拿着您的商品房买卖合同去当地的建委调查一下这个房屋的竣工验收备案情况，当地的建委会给你出示，你也有权要求复印。您也可以要求开发商出示，给你一个复印件，若是开发商不出示，开发商就要承担逾期交房的法律责任。