遭遇史上最严限购新政，购房人何去何从？

2017年3月17日，北京市出台了号称史上最严的限购令——“认房又认贷、首付提高……”。紧着着，石家庄、广州、郑州等城市也紧随其后，上演了一系列的“史上最严限购新政”。一时间，全国上下，关于限购的大讨论满天飞，不少购房人也陷入了两难境地，笔者也接到了不少这方面的咨询和交流。那么作为买方，如果因为新政而履约困难，该何去何从呢？

新政实施以后，对于购房人（以下以北京为例进行分析）而言，影响最大的很可能是首付款的支付比例提高和贷款受限，而这些方面又直接决定了合同的实际履行，甚至可能会导致合同无法继续履行，不得不面临是否解约的境地。那么，遇到这些问题该如何处理呢？

作为买方，在房屋价格依旧走高的情况下，继续履行合同几乎是所有购房人都希望实现的目标。买方会想方设法凑齐房款，以保证合同的稳定履行。但是，如果房款实在凑不齐该怎么办？

首先，对于购房人而言，最佳的解决方案无疑是和出卖方达成变更协议或补充协议，从协议层面和操作层面进行调整，以尽量保证在支付能力或贷款能力的情况下，又能符合新政。当然，这种情况需要出卖人的大力配合，在房价暴涨，出卖人不违约已经是万幸的今天，能通过这种方式实现可能是一种奢望。

其次，如果实在无法继续履行合同，买方可以和出卖方进行协商，双方解除合同，退还已付的房款。在现在的市场行情下，解除合同对卖方而言，大多是一件好事，而买方很可能会因此而受到损失。但是，如果出卖方认为买方违约，同意解除但要扣除违约金，则买方就需要通过诉讼等法律手段来维护自己的权利。

因为新政而导致买方无法履行合同，买方可否主张退回房款或定金？

如果因为新政的原因导致首付提高或贷款受限，且因此直接导致买方无力支付提高后的首付款或其他履约不能的情形，不算买方违约，买方可以要求解除合同，同时要求卖方退还已付房款或定金。

这种情况不属于不可抗力，但构成了合同法中的情势变更。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

此类情况，按照合同约定买方是不存在违约的，因为不是买方不遵守合同约定而导致合同无法履行，而是因为政策变动，导致首付提高（以首付款提高为例），在原告确实又无力支付更高首付款的情况下，原来的合同就面临变更。如果不能变更达成新的补充协议，这样一来最初合同订立的目的无法实现，买方可以要求解除合同，退还房款或定金。

《北京高院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》规定：“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。”

在最高院《2015年全国民事审判工作会议纪要》中亦有类似的规定，并规定了：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”

但是，需要注意的是，作为买方如果想解除合同拿回已付房款或定金，必须证明确实是因为新政导致不能继续履行合同，且买方又不存在违约情形。

如果房屋买卖合同中明明约定了如果贷款不能，全款支付。买方又以新政提高首付款为由，请求解除合同返还房款或定金，不承担违约责任，法院是不可能支持的。

如果房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因买方的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于新政的实施导致合同无法继续履行的，买方请求解除合同返还房款或定金，不承担违约责任的，法院也不会支持。恰恰相反的是，在这种情况下，对作为守约方的卖方如果要求解除合同，并要求买方承担赔偿损失等违约责任的，法院一般会予以支持。