《安全置业100问》教您如何购房？

2011年3.15国际消费者权益日前夕，乐居推出了《安全置业100问》电子书，以为乐居网友解决置业疑问。该电子书由新浪乐居携手秦兵房产维权律师团共同编著，汇集了100个消费者在置业过程中遇到的典型问题及法律解答，是业内首本采用网络免费下载方式发行的置业维权辅导书。

购房问题

　　1.问：我看中的一个楼盘现在推出了首付分期，这样的好事会不会有什么风险？

　　答：购买商住房屋首付由购房者和开发商协商，协商结果需写入购房合同。其本质是开发商垫付其余资金给银行。如果购房者在规定时间内不能补足首付款，不但要承担违约责任，房屋可能被收回，面临着诉讼风险。另外，其个人信用资质会受到影响。

　　2.问：我看好了一套商品房，宣传资料上介绍的房屋特别好，样板间也特别好，若是我买了以后，开发商给我的房子和宣传的以及样板间不一致怎么办？

　　答：实践中开发商为了出售房屋，宣传资料介绍的都特别好，样板间也不错，建议购房人能留下宣传资料和样板间，以后若是发生争议，则作为证据使用。

　　3.问：房价是按照建筑面积计算的，我想知道建筑面积、使用面积和公摊面积的关系？

　　答：建筑面积包括使用面积和公摊面积两部分，使用面积是业主能够享用的私有面积，也叫套内面积。建筑面积与使用面积的差就是公摊面积。知道这些以后，您可以通过看房屋的图纸或者经过实地测量知道自己要购买房屋的实际使用面积了。

　　4.问：请问开发商新建商品房时，住宅小区内要有哪些公共服务配套设施？

　　答：根据相关法律规定，住宅小区的公共服务配套公建按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建。开发商在新建居住小区时要具备哪些公建是要根据小区的人数规模而定的。

　　5.问：开发商宣传小区内有重点中学、医院和银行等商业配套设施，但合同中没有这些内容的表述，购房人如何判断开发商宣传的真与假？

　　答：购房人可以调取整个小区的规划图，通过规划图可以了解整个小区的规划情况。若是发现规划和开发商的宣传不符，购房人可以要求开发商退房，并退还定金。

　　6.问：开发商通常应当在售楼处展示预售许可证，购房者应当注意预售许可证的哪些主要内容呢？

　　答：开发商取得的预售许可证，包括下列内容：(一)预售许可证编号；(二)发展商名称；(三)项目名称；(四)项目坐落地点；(五)土地使用权出让合同书号、地块编号；(六)《房地产证》编号、栋数；(七)批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；(八)发证机关、有效期；(九)附注内容等。律师建议购房者对预售许可证全面进行了解。

　　7.问：作为普通的购房者来说，购买开发商预售的商品房，如果开发商没有开发资格或无商品房预售许可证，对于购房者存在何种风险？如何审查开发商销售的商品房是否符合预售条件呢？

　　答：开发商如果在预售商品房时，向购房者隐瞒其不具备开发资格或没有商品房预售许可证进行销售，那么对于已支付购房款的购房者来说，首先最大风 险是无法取得预定的商品房，而在购房者向法院提起诉讼，合同被法院宣告无效时，只能拿回本金和同期银行贷款利息，另外如果开发商携款潜逃，还存在执行的困 难。因此，在签订商品房预售合同前，购房者需要审查开发商的“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程 施工许可证》以及《商品房预售许可证》，初步确认所购商品房的合法性。

　　8.问：购房者与开发商签订了认购协议，并交了定金，在认购协议里开发商承诺可以在条件具备后订立正式合同，对于购房者来说存在什么风险？

　　答：认购协议并不等同于商品房买卖合同，也并不是任何情况下签订的认购协议均是有效的。对于通过认购方式购房的购房者来说，律师建议，购房者首 先要确定开发商办理了立项、规划、报建手续，并取得了施工许可证，购房者可以在相关部门进行一下初步了解。其次与开发商签订的认购协议要具体明确，尤其是 对于开发商取得预售许可证的时间、交房时间及违约责任等要详细约定，再次就是避免开发商在签订正式商品房买卖合同时提出一些苛刻的条款。

　　9.问：开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，提供的往往是其制作的格式合同，购房者如何审查约定开发商的违约责任的条款？

　　答：作为处于不对等地位的购房者来说，律师建议在签订商品房买卖合同时一定要严格审查开发提供的格式合同，注意开发商减轻其所应承担的违约责任的违约条款，是否“偷偷”扩大其对商品房买卖合同的解除权。

10.问：作为购房者来讲，在签订商品房买卖合同时，应在哪些方面约定解除合同的事由？

　　答：在签订商品房买卖合同时，律师建议购房者需要特别注意两点解除合同的事由：逾期交房超过一定期限；办理产权证书超过合同约定的一定期限。同 时特别提示，出现这两种情况，商品房买卖合同并不必然解除，购房者享有的是解除合同的选择权，因此，需要注意开发商是否在合同里附加了限定解除权的条款， 比如开发商在合同里约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定期限内书面形式通知开发商是否解除合同，逾期视为放弃解除权等。

11.问：我可以买别人单位集资建的房？

　　答：单位职工集资建房是经济适用房的一种类型，因此是政策性住房，可以享受很多优惠政策。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另一部分产权属于单位，二者共有。

　　职工想要转让自已有部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次要经过单位的同意，而且单位在同等条件下可以优先购买。

　　如果要购买别人单位的集资建设房屋，最好在对方已取得产权证的情况下按相关规定购买，一定要查看对方与原单位的购房协议是否有不准转让等限制买卖的特殊条款。

12.问：高额赔偿的补充协议有效吗？

　　答：某人购买一套房屋，并约定卖方协助过户。买方支付了大部分房款，剩余部分作为过户保证金。不久之后，卖方以房子卖得便宜为由，要求买方再交5000元。买房没有计较，支付了价款。但是，为了防止卖方再反悔，双方签订了一个补充协议，约定如卖方再要求多支付价款，则应支付15万元的违约赔偿。但是，没过多久，卖方以不协助过户为要挟，向买方索要3万元。这时，买方想知道，补充协议是否有效，他是否可以要求对方赔偿15万元。

　　答： 该补充协议只要是双方真实的意愿，并签字或盖章，并且不违反相关法律、法规，就应当具有效力。买方可以通过诉讼，要求对方履行合同，也可以要求支付违约 金，维护自己的权益。其中还有一个问题，就是买方应保留对方索要3万元的证据.。即使法院不支持15万元的违约金也会考虑让对方承担相应的违约责任。

13.问：将未成年孩子的名字加入到购房合同中，可以申请办理住房公积金贷款么？

　　答：根据《民法通则》的规定，父母作为监护人，可以管理和保护孩子的财产，但不得擅自处分孩子的合法权益，为孩子设定义务。父母和未成年孩子以抵押所购房产的方式办理住房公积金贷款，属于对孩子重大财产的处置，违背了《民法通则》的立法原则，也违背了我国保护未成年人的立法原则，不具有可行性。

贷款问题

　　14.问：已办理了住房公积金贷款，若离婚了，可以做那些变更？

　　答：离婚前用公积金贷款所购的房屋在离婚后归谁所有，则债务也相应的转移给谁，那么就需要办理借款人变更手续。1.对于协议离婚的，可持离婚证 明、证明贷款房屋归属的公证文件等材料到管理部门办理借款人变更手续；2.对于法院判决离婚的，可持法院有效判决办理借款人变更手续。此外，除借款人变更 外，还可以进行多项变更，如：提前还款、房屋买卖合同中购房人变更、用于抵押的房屋变更、贷款期限变更、贷款担保方式变更等。

15.问：我打算二手房按揭贷款，但如何可以顺利地贷款？

　　答：我们归纳有下面八步。第一步：找好想要购买的房屋，该房屋必须产权明晰；第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费；第三步：买卖双方须提供的相关资料；第四步：去银行填写二手房按揭申请表；第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书；第六步：买卖双方到房屋所在市、县的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续；第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项；第八步：到房管部门办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

16.问：买房人提前还贷是否违约？

　　答：《合同法》第208条规定，借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。简单的说，除当事人在合同中约定不许提前还款等，借款人是可以提前偿还借款的，不属于违约，应当按照实际借款的期间计算利息。

　　从实际情况看，一般每个银行的借贷格式合同对提前还贷的约定大都一样，对提前还贷应收取违约金并没有明确规定，属于约定不明。但也有银行对提前 还贷收取违约金，所依据的是中国人民银行于1999年4月1日实施的《人民币利率管理规定》第26条，该条规定：借款人在借款合同到期日之前归还借款的 时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息。也就是说，不管借款人是否提前还贷，借款人都要按最初合同约定的总利息向银行支付利息。此时与《合同法》第 208条相违背，由于《合同法》是上位法，《人民币利率管理规定》是下位法，故应以《合同法》为准，即提前还贷如无特殊约定应按照实际借款的期间计算利 息。

　　但这里还需注意两点：1.如果双方在签订借款合同时将规章《人民币利率管理规定》作为合同的内容，则规章的内容成为合同的一部分，这样银行按全 额利息收还贷款本金及利息则不属违法。2.一般银行在借款格式合同中都规定提前还贷须经银行同意，银行如不同意提前还贷，则借款人无法实现提前还贷的目 的。这一点对借款人极为不利，如银行不同意提前还款，在有约定的情况下，不属于银行违约，那借款人只能严格按照借贷合同约定的期限及利率还贷，直至到期， 偿还全部贷款本金及利息。

17.问：二手房合同解除时，银行贷款的处理方式？

　　答：买卖双方商定以贷款方式付款、贷款申请未获批准时，买卖双方可以解除合同，售房人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人，但前提条件是：因不可归责于当事人双方的事由未能订立二手房担 保贷款合同并导致二手房买卖合同不能继续履行的，当事人才可以请求解除合同。如果因当事人一方原因未能订立贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履行的，对 方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果购房人签订二手房合同后不办理贷款手续，那么售房人可以要求解除合同并要求购房人承担违约责任，购房合同无效或 者被撤销、解除，致使贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除贷款合同的，法院应予支持。

二手房买卖问题

　　18.问：卖方的售房成本有哪些？

　　答：相对于买房人来说，卖方的售房成本比较低，但是随着宏观政策的实施，对购买不足五年的房屋征收营业税及个人所得税使售房人成本骤增。由于二手房市场的供求关系失衡，售房人几乎都将所有的应由售房人缴纳的税费转移到买方身上，事实上在真正的交易当中税收对售房人几乎没有什么影响，影响的反而是买方。售房人的成本有下列几种：

　　各种税费，主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税。土地增值税暂时不征，营业税、个人所得税上面已经提到，绝大多数都转嫁给了买方，印花税非常低，只有成交价的万分之五，可以忽略不计。

　　房屋交接之前的物业、供暖、水电气及通讯费用。有些业主与物业存在纠纷，可能欠费数额较高，有些业主按年或按月交，几乎没有欠费，因此不产生这笔费用。

　　委托中介公司的中介费。目前二手房市场供大于求的状况下，如果卖房人着急卖房，中介公司会按一定比例收取中介费。

　　其他成本支出。比如看房时间成本、交通费用、通讯费用或对房屋进行简单粉刷、清洁的费用。

19.问：买房人有中意的房子，如何杀价？

　　答：为了谈出个好价钱，您可以依据房屋的优劣点、对房屋的喜好程度、房主售房动机等信息，再参考成交行情以决定出价高低。若价格距离心中的理想太远，不要强求，真心喜欢、住的欢喜，其实就是物超所值。二手房市场求多供少，因此，若对房子相当喜欢，适当提高价钱，当机立断，及时下定金是有必要的。

　　不要表露对该二手房有过高的好感，要以一种漫不经心的态度对待，越是这样卖房者越是想拉拢您。

　　告知卖方已看中其他二手房并准备付定金，但对此处该二手房依然感兴趣，流露出一种难下决断的样子。

　　告知卖方已看中其他二手房并已付定金，但亦喜欢该二手房，是否再便宜点补偿已付又不能退的定金。

　　告知想购置该二手房，但要等现有房产出售才能买，因此要求卖方在付款方式上优惠。

　　不停找该二手房的缺点要求降价。

　　告知自己很满意，但家人有其他想法，希望若便宜点可以解决问题，并表现出强烈的购买欲望，迫使卖方降价。

　　告知准备一次性付款，要求最优惠的价格。

　　带着5000元，说只要售价合适马上交定金，决定购买。

　　如果实在谈不下来，那就什么也不多说，抬腿就走，让卖方担心失去您这个有强烈购买欲望的客户。

20.问：签订二手房合同应注意的要点有哪些？

　　答：要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情 况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易方详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等，避免交易后发现房屋已经 出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。

　　要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公摊较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品，避免过多的纠纷。

　　要点3：明确规定房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需要提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。

　　要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料、时间等 内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额，避免因为约定不清，而产生双方因房款无法及时支付、贷款无法按时 办理等问题引起的纠纷。

　　要点5：房屋交付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋已经交付，卖方不再承担任何维修责任。约定交房的方式，同时约定交付内容，卖方迁出房 屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙；约定卖方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，买 方有权要求是否继续履行合同等，有效防止卖方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

　　要点6：佣金。明确要求双方都必须填写支付佣金的金额，以前北京的二手房交易多数都是约定成俗由买方独自承担。

　　要点7：规定合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，并征得对方的同意后，在约定的期限内，签订补充协议，注明变更事项，并明确规定擅自变更合同的责任承担方。

　　要点8：违约责任。明确约定双方之间的违约情况、赔偿方式和比例、金额。

　　要点9：规定免责的情况。(1)因不可抗力致使合同无法履行的；(2)因相关政策、法规变动致使合同无法履行。

　　要点10：约定合同履行过程中发生争议时的解决