集体土地租赁合同到底是有效还是无效？

在法院系统内部，这也是疑难问题，北京市高级人民法院针对此问题，还有作过相关的解答。但是对于普通人来说，看了这个解答，估计也不太明白集体土地租赁合同到底是有效还是无效？

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》对此问题的解答是当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

从字面意思上可以得出以下结论：

一、集体土地租赁合同原则上有效。

二、未经合法审批且用于非农建设的，租赁合同无效。

三、出租农村集体建设用地用于非农建设的，租赁合同有效。

从合同的角度上来看，除了以下几种情况无效外，原则上都是有效。

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

但是现实情况总是比较复杂，需要具体问题具体分析。

关于合同的有效与无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。强制性规定分为管理性规定和效力性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。对于管理性规定与效力性规定的区分，法律、行政法规明确规定违反该规定导致合同无效或者虽然法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制性规定；法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般为管理性强制性规定。

具体到涉及农村土地承包纠纷案件上，合同是否有效问题，务必注意以下几点：

1. 承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。

2. 承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

3. 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

除了注意上述几点外，租赁集体土地务必签署书面的合同，签署合同务必以下条款，否则欲哭也无泪。必要的时候，务必咨询专业房地产律师。

土地承包经营权流转合同一般包括以下条款:

（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转土地的用途；

（五）双方当事人的权利和义务；

（六）流转价款及支付方式；

（七）违约责任。