购买新房会遇到的八大风险，别让你的钱打水漂！

近日，北京金诉律师事务所首席律师王佳红参加了新浪乐居的房产法律知识讲座，就购买新房时容易遇到的八种风险以及如何规避做了精彩的讲解，以下是分享的文字版材料整理。在这里要提醒大家，在购房时一定要保持理性的心态，“天下没有免费的午餐”，购房者一定要谨慎。

预售许可证

按照法律规定，开发商在出售商品房时必须要取得商品房预售许可证。如果在无此证的情况下进行销售，会收到相应的处罚。业主如果购买了没有预售许可证的房子，那么所签署的商品房买卖合同是无效的，法律不予保护。

在购房的时候，还可能存在开放商谎称有预售许可证对房屋进行出售。我们在购房的时候，要注意购买的房子所在的楼号，是否在商品房预售许可证的范围之内。您需要辨别楼号是不是在这个预售楼号的范围之内，如果不在说明这个房子是没有预售许可证的。

还有一种情况，楼盘最开始是处于期房的状态，如果建成以后他会给这个所有的楼栋办理一个所谓的初始登记，也就是我们经常所说的大产权证。取得大产权证以后再进行销售就不叫预售了，称之为销售或者是现房的出售。如果跟开发商沟通的时候，开发商说我这已经不是期房了，是现房。那么就要求开发商提供你所要购买房屋的整个楼栋初始登记或者是大产权证，才能保证我们日后取得自己的小产权证。

总结几点：只要买期房，我们必须要看商品房预售许可证。看许可证的时候必须要看所买的房子是否在预售许可的楼号范围之内。如果现在已经不是预售的阶段，而是现房，那么必须要求开发商来提供整个楼栋的初始登记或大产权证。这样的话才能保证我们所买的房子才是合法的。

售后包租

很多开发商在出售房屋的时候会直接告知购房人可以代理出租，保证每年给予一定的租金。这是典型的售后包租的行为。

售后包租一般发生在商业用房。一般表现形式是：

第一，购房人在签署购房合同的同时，也要签署一份租赁合同；

第二，要求购房人委托一个其他机构来进行管理；

第三，他会保证给你每年一定的收益，但是这个房屋在交房的时候，并不向业主本人交付，买的时候是个期房，但是到了交房的时间，这个房屋的钥匙是自然交付给另外一个公司的。

事实上当业主购买这个房屋以后，由开发商来进行管理，其实管理的并不好。那么就会发生前一两年还能保证每年给你一定的租金收益，但是过几年以后基本上是不能兑现的。因此在实践中也存在大量纠纷。业主很难把房屋再收回来，自己进行经营和管理。因为自己的经营和管理要受到整个楼的其他的商铺的管理的协调性统一性。最终受损害的实际上还是咱们购房人。

根据国家商品房销售管理办法的规定，实际上是禁止开发商采取这种售后包租的行为的。同时这种行为风险也非常大，建议购房人在购买商铺的过程中，对于这类售后包租的行为，一定要非常慎重。

返本销售

返本销售是开发商以定期向购房人返还一定购房款的方式来销售商品房的行为，在法律上也是被法律所严格禁止的。一般情况下开发商采取这种方式都是由于资金困难，因为如果开发商的资金链断裂的话。很容易导致出现烂尾楼。

所以一旦我们在买房子的时候遇到有人说，房子买了以后有人给你出租、返还租金，这一定说明房屋本身是有问题的或者是开发商的资金能力问题。

拆分销售

拆分销售是房地产开发企业将成套的商品住宅，分割为数个部分，然后分别出售给购房人的售房行为，一般都是用在商住或者商铺的出售过程中。

大家可能都去北京的动物园逛过，动物园大楼里面进去以后一层全都是一个一个小的摊位，按照规划来说就是一层。但是实际上被开发商分割为很小的一部分，每一个很小的空间都是一个摊位，把每一个部分卖给特定的主体或者卖给特定的购房人。

像这种情况，如果没有经过规划委员会同意，那么他就叫做拆分售。

没有得到政府部门的规划审批同意，这种情况下业主所签署的合同效力是待定的。只能等政府审批后，业主再去考虑如何向开发商进行索赔。

因为现在商业用房存在很多这样的纠纷，所以在购房时建议大家要多关注，是不是存在这种分割销售的情形。

以租代售

以租代售就是用租赁的形式来代替买卖。如果能买卖为什么一定用租赁来代替呢？这一定说明买卖的条件是不成立的。

比如买商品房时，开发商说：“我有地下车位、有地下室，你买吧。”当你真正要买的时候发现开发商让签署的并不是买卖合同，而是一份使用协议。比如说地下车位使用协议，让你使用五十年，每二十年签一次租赁合同。

开发商为什么会采取租赁的方式呢？说明开发商对地下室、车位是没有所有权的，所以开发商会通过另外的方式达到出售的目的。

因为就北京来说，地下的人防工程，如果开发商想利用它必须要经过人防办公室管理部门的审批同意，正常情况下应该是开发商或者是开发商委托的物业去和人防办来签署一份同意出租的协议，租赁期限一般是一次不能超过一年。人防工程不属于开发商、业主任何一方，而是归国家所有。

以租代售，同时还有另外一种形式，开发商的将一层的房子分割成了无数个小隔间，实际上是不允许出售的，开发商就会采取租赁的方式租给你。每二十年签一次租赁合同，因为按照法律的规定租赁合同最长的时间是二十年，所以他约定了。我每二十年跟你签一次，那么它的形式就是租赁。

各种赠送？

大家在买房子的时候可能都有过同样的感受，承诺送露台、送阳台、送花园、送装修、送车位。

开发商赠送一般有两种情形：

一种情形的就是销售人员口头承诺的赠送，但是不能明确写在合同里。

另外一种就是有的开发商确实会把赠送的东西写在合同里。但不是写在合同里就一定能够兑现。

比如说赠送的是花园，那么要考虑花园是不是开发商作为所有权人能够进行分配的。如果开发商对于绿地没有处分权，他把这个条款写在了合同里也是没有意义的，最终这个合同条款也要被其他业主起诉，或者是被法院来确认这个条款无效的。

还有比如说赠送阳台。按照我们国家面积的这种测算方法，如果是封闭阳台面积要算一半。开放式阳台是不算面积的，所以开发商会想一些宣传的方式：买房子赠送阳台啦。实际上开放式的阳台本身就不算面积，也是不需要你额外支付费用的。

所以关于开发商出售房屋的时候各种赠送，大家要清楚天下没有免费的午餐，赠送的东西一定要仔细的辨别，或者是羊毛出在羊身上，或者是他根本没有权利分配。

捆绑销售

买房子必须得买精装修，必须得买停车位、新风系统、家具计划、地下室。不买，就不卖房子。这种情况就是捆绑销售。

因为政府对于开发商销售房屋的价格有一定的限制，需要在有关部门进行价格备案。开发商考虑既然不能突破房屋的价格，那就要通过其他的方式来满足房屋整体的销售价格。还有一种情况，有的开发商用于避税的方式，还有一种情况就是房地产市场竞争比较激烈，有的开发商的可能采取一种促销的销售的方式来吸引大家眼球。

比如之前我们代理廊坊的案子，商品房的价格是二百多万，但是车位而且还是个机械停车位的使用权协议基本上是六十万到一百二十万之间，这个价格相当于一套房子或者是三分之二房款了，而且他还是机械停车位，而且在协议里写了，这个车位可能在人防工程里。

所以捆绑销售实际上比比皆是。大家需要仔细的分析开发商给你捆绑销售其他东西，一定要清楚了解。

公共配套的欺诈销售

关于公共配套的欺诈销售形式是多种多样的，比如说开发商宣传这是学区房，但是在合同里不做承诺；小区里宣传说有水系，但是实际上只是一条小河；宣传说有两米高的喷泉，但实际上这个两米如何计算都存在争议。大家可以看一下下面这些图，这是我们代理的案件中的开发商宣传手册和宣传影视资料，以及最后收房时实际的样子。

最后，王律师提醒大家，在购买新房时要注意：签署详细的商品房买卖合同，将每一个细节落实到合同中；要多多了解法律上违规销售的情形；任何时候都要保持清醒和理智的头脑，天下没有免费的午餐。