北京楼市迎“小阳春” 区域分化依旧明显

　　文章来源丨中国经营报

　　采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

　　3月底，北京市银保监局公布数据显示，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，并已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。

　　严查违规资金流入房地产市场的同时，北京今年一季度新房、二手房成交量依然双双迎来新高，其中新房成交量更是达到了近8年来第一季度的最大值。

　　不过，北京市内各区域的供销并不平衡，其中诸如顺义等区域的库存量仍保持高位，同时价格也出现不同程度回落。《中国经营报》记者走访发现，去化压力之下，不乏有售楼处采取了修改户型设计、无证排号等促销措施。

　　成交数据分化

　　近段时间，环北京区域的房价遭“膝斩”现象引起外界关注，有原价2.5万元/平方米的房子现在以8000元的单价出售仍难脱手。与环京区域楼市的惨淡形成鲜明对比的是，北京市内房屋的销量和房价保持上涨。

　　公开数据显示，2021年第一季度北京新房网签12991套，同比上涨126%，也创造了8年来的一季度新高；价格方面，今年第一季度北京新房成交均价为5.29万元/平方米，同比上涨2%。

　　北京二手房成交量迎来同步上涨。2021年第一季度北京二手房成交量达到52585套，也是近4年来第一季度的最好成绩。北京16个区中，东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、平谷8个区域成交量环比上涨，西城区环比上涨40%，涨幅最大；其余8个区域成交量环比下降，其中顺义区环比下降24%，降幅最大。

　　二手房成交量明显放缓的同时，顺义新房库存量还在不断增加。截止到今年4月12日，顺义新房库存量达到10409套，是2016年库存量2642套的近4倍。

　　“最近连续开出来几个新项目，能看的房子还是挺多的。”顺义当地的房产中介朴明(化名)向记者介绍，新开出的几个项目之间存在明显竞争。

　　记者注意到，仅在顺义仁和片区，就有路劲御和府、龙湖云河砚、公园都会3个项目在两个多月时间里集中开盘，且都重点推出了68平方米~90平方米的小户型产品。

　　近几年，顺义土地拍卖不算活跃。2020年8月27日，顺义区3宗土地土拍中，有2宗地块以底价成交，其中便有后来的公园都会项目，第3宗地块溢价率也仅有7.8%。

　　据朴明介绍，购买顺义新房的以当地人为主，有少部分是在望京上班的外地人。去年疫情冲击，叠加近期有多个项目集中入市，顺义的房价比去年还要低一点。“公园都会现在卖3.7万(元/平方米)，去年附近开出来的其他项目，都有卖到4万多(元/平方米)的。”

　　与此同时，顺义二手房的预期价格则持续走低。诸葛找房数据显示，顺义二手房挂牌参考均价从2019年4月的4.18万元/平方米持续回落到了今年3月的3.81万元/平方米。

　　中原地产数据显示，从2018年到2020年，顺义新房平均单价分别为4.65万元/平方米、5.17万元/平方米、4.35万元/平方米。进入2021年后到目前的平均单价为4.6万元/平方米，与2018年的价格基本持平。

　　位于顺义新城片区的华润橡树珑湾项目最早于2019年12月开盘，据销售人员介绍，目前只剩数套房源待售。项目外展示出了“3.3万元/m2起钜惠置业新城央”的宣传广告。该项目置业顾问告诉记者，现在项目接近清盘，实际销售单价是3.5万元/平方米，与一年多前开盘时的价格差不多。

　　华润集团华北区一位相关负责人向记者介绍，橡树珑湾项目的销售已接近尾声，集团在顺义新国展片区附近开发有新的项目。但其表示，橡树珑湾项目的销售周期确实比公司预期的时间长了一点。

　　花式促销

　　激烈的竞争和库存量威胁之下，顺义新开出项目各显神通推动房屋销售。

　　在路劲御和府项目售楼处，置业顾问向记者推荐了一个针对刚需客户的68.54平方米户型。

　　据其介绍，这是个得房率很高的“两室两厅一卫”户型，但记者在售楼处户型图上只看到有一个卧室。置业顾问补充解释称，“需要将设备平台和储藏间两个空间之间的墙打掉，连成一个房间后，就可以多出一个房间作为卧室。”为了标明位置，置业顾问用笔在户型图上设备平台和储藏间的位置写了一个“卧”字。

　　在样板间，记者见到了这个“新增”的卧室，北侧没有实体墙面，为“L”形落地玻璃。房间内已经看不到隔在设备平台和储藏间的墙。据介绍，原本设计放在设备平台的新风机，将来会移到其他室外位置摆放。根据户型图标注尺寸计算，原储藏间的面积只有不到4.2平方米，而贯通设备平台后新增出的房间总面积可以达到7.7平方米，能够成为一间“小卧室”。

　　为了推动销售，一些项目在取得预售证前就已经“摩拳擦掌”。

　　“余额宝冻资10万元就能排号，等取证开盘以后就能参加摇号选房。”4月8日，在公园都会项目销售现场，置业顾问提醒记者近几日已经开始了冻资排号，排号之后就有机会选到自己喜欢的房子，“现在已经排了310多个号”。冻资的同时，购房者还需签订一份《公园都会客户购房意向书》，但意向书中并未提及10万元冻资事宜。

　　公园都会售楼处一张海报提示的冻资流程显示，购房者用支付宝扫描指定二维码后会进入“项目列表”页面，其中需要填写购房者姓名、身份证号、手机号等信息，根据提示即可签约锁定针对公园都会项目的10万元款项至余额宝，且这项金额无法修改。

　　记者通过北京住建委官网了解到，公园都会项目实际取得预售证的时间是4月11日。记者于4月13日致电该楼盘售楼处，一名工作人员否认了取证前排号的行为：“现在已经排了400多个号，但我们排号是在4月11日之后排的，在那之前没有排过号。”

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，将设备平台和储藏室之间的墙打通本身属于违规行为。在规划图中，这个墙应当是存在的，打通的话则属于违规。设备平台往往不属于销售的范畴，甚至可能属于公摊面积。所以如果未经相关销售许可进行销售，属于违法销售行为。购房者如果购买此类房屋，违建部分房间可能会再次被隔起来导致无法使用。

　　北京市规划和自然资源局顺义分局一位工作人员告诉记者，房屋竣工验收的时候，房屋实际情况需要和审批图纸一致才能验收通过。设备平台用于室内使用的话是肯定没有手续的，属于违法建设，城市管理委就有可能会进行查处。

　　“项目在取得预售证之前排号(冻资)同样是不合规的。”王玉臣表示，这样操作看似没有预收资金，但是这种方式实际上是一种变相预售，仍然是违规的。冻资看似没有收钱，实际上已经通过所谓的获得购房排号资格的方式开始了销售，锚定了购房人，而且进行了资金冻结。

　　记者联系到路劲御和府项目开发公司路劲集团的一位负责人，对方表示，项目的规划是按照住建委的要求执行的，并不存在违规操作。

　　公园都会项目的操盘公司为旭辉集团，该集团华北区域的一位负责人在回应记者采访时表示，公园都会项目是在取得预售证之后才开始收钱的，会现场收取意向金。他向记者介绍，就顺义区域而言，每年的房屋供应量和去化量比较恒定，很难有突破。项目目前的主要客群仍是顺义本地人，希望以后能够吸引到来自大北京区域的客户。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，顺义新房库存积压主要因为地铁交通较少，且土地供应集中，导致出现了滞销现象。北京只要有地铁的区域，市场基本还比较活跃。但顺义新城区域作为土地供应集中区域，没有地铁规划，导致市场很难吸引其他区域需求，本地需求量不足，但顺义的房屋成交量近几年还是有所上涨。