二手房交易不顺，深圳买家转投法拍房？

文章来源丨格隆汇楼市 

采访律师丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣

度过了最艰难的2020年，2021年的深圳楼市并没有“守得云开见月明”，依然满是暗藏的波涛汹涌。

春节前夕（2月8日），深圳市住房和建设局发布了关于规范二手住宅成交参考价的通知，并首次披露深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。

（图源：深圳市住建局）

当天晚上，二手房交易平台还能看到各小区二手房价格；

（图源：乐有家）

但在第二天（2月9日），超过这个指导参考价的小区二手房源陆续被下架；

（图源：链家）

到了第三天（2月10日），深圳全市的二手房价都看不到了，交易平台上所有二手房源的后缀统一都是“暂无价格”。

（图源：链家）

（图源：乐有家）

（图源：中原地产）

这样的情况持续了半月之久。

2月25日，乐有家、房天下等平台陆续挂出了二手房源价格，但细心的朋友都会发现，挂出的价格都是“参考价”，房天下更是在房源详情页注明了“参考单价”。

（图源：乐有家）

（图源：房天下）

很长时间来，深圳楼市一直闻名全国。因为需求量大、供不应求导致房价上涨，再加上学位需求、地段优势所带来的利益引来众多投资客，大家都紧盯着深圳楼市这块蛋糕，房价高企让人感到遥不可及，却也趋之若鹜。

今年来，继严打新房市场堵住假结婚联名买房的漏洞后，监管部门对二手房市场的整治行动也在紧锣密鼓地进行。

2月19日，关于“深圳离婚房产给无资格一方，三年内不能买房”的消息被证实并已实行；

2月22日，有关银行“经营贷将按照指导价来进行贷款发放”的消息甚嚣尘上。

一时间，大家慌了，关于“买还是不买”、“卖还是不卖”的讨论愈发热烈——

（图源：网络）

所有人都在讨论深圳的二手房市场，我却发现最近深圳的法拍房市场更加热闹，几乎天天都有几十万人围观。

2月23日，阿里拍卖数据显示，仅当天拍卖的其中8套房产就引来116719人围观（当天共有20套房产交易）。

（图源：阿里拍卖）

那我们是不是可以发出疑问：大家的视线开始向法拍房转移了？

1

量多

据格隆汇整理数据显示，2020年深圳法拍房市场热度很旺，11月的供应量更是达到265套，创7年来单月最高纪录。

庞大的数量背后带来的是“好事”，法拍房的出现很大程度上缓解了市场上供不应求的问题。

2020年7月15日，深圳发布新的“深八条”政策后，法拍房的供应量明显高于前期。人们转向法拍房市场的一个重要原因在于法拍房的价格低于市场价，在二手房市场价格虚高的情况下，部分有购房需求、资金相对较少的买家确实会将目光聚焦到法拍房上。

“林子大了什么鸟都会有”，这句话用在法拍房市场也很具说服力。

2020年5月26日，一篇名为《深圳买房，被大V“深房理”“套路贷”》的维权长微博引起网友关注。

维权主人公“蟹姐姐”在房产大V“深房理”的诱导下，以728万高杠杆买入前海湾前海时代广场1栋1707房产，因资金链断裂，向房产大V借6万过渡无果，被逼签下无条件过户房产协议，无奈之下愤而报警。

经过半年多的周旋，最终该套房产于去年12月2日以660万成交价拍出。

按照当时的市场价，这套位于前海时代广场的房产价格应该是900万，但“蟹姐姐”仅以660万售出，短短8个月时间亏损240万。

（图源：网络）

从上述案例不难发现，法拍房虽然打着“低于市场价”的名号，内里的水却深不可测，背后多得是扯不清的利益关系。

可为何人们明知山有虎，偏向虎山行呢？

2

因何？

据不完全统计，深圳仅2020年就有1832套房产在阿里拍卖上进行交易，其中不乏中止交易或被撤回的房产。

截止2月28日，深圳在阿里拍卖上挂牌的房产共计229套，龙岗和宝安两区的房产占比较大，达56.3%。

在这229套房产中，以公司名义购买的“破产资产”有3套，其余226套均为“诉讼资产”。换种表述，我们可以理解为“因资金链断裂被银行或法院收回的房产”，即高杠杆购买的房产，和前文提到的“蟹姐姐”如出一辙。

据阿里拍卖数据统计，2017年-2019年，深圳法拍房的挂牌总量分别是1359套、1932套、2139套。截至目前，深圳在该平台拍卖的房产数量已接近7000套。

在2020年上半年深圳拍卖的400套房产中，仅“金融机构借贷纠纷”导致的法拍房源就有259套，占比64.75%。

再和前文的“蟹姐姐”联系起来，是否可以得出：深圳大部分法拍房的出现，其实是炒房客利用高杠杆的炒房，最后资金链断裂导致。

另外，多数被拍卖的房产也是由债务纠纷所致，在经济形势不乐观的情况下，中小企业的资金流动性变差，中小企业主就会拿房子抵押还债，“破产资产”也就不难理解了。

（图源：阿里拍卖）

3

警惕

不难发现，法拍房的根源多与资金问题存在关联，这其中必然存在很多不确定或是隐藏的弊端。

特别是现在二手房交易趋于困难后，法拍房在低于市场价，且不受指导价限制的双重优势下，确实会被更多人关注到。

对此，我联系到北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，请他就“法拍房”这一话题，简述了大家最为关注的两大问题——

01

在购买法拍房的时候应该注意什么？

王律师：法拍房的价格往往比正常房屋要低很多，甚至起拍价只有正常价格的80%左右，使得一些购房者比较偏爱这类房产。但法拍房具有很多不可控性，风险其实很高。

1、房产的占有使用问题。认购人通过竞拍拿下了房屋的所有权，但房子的占有使用实际上被原房主的债权人或家人掌握，他们拒不配合，导致买了房子也无法实际使用处分。

2、产权问题。有一些机构执行拍卖时为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，即使竞拍成功也可能面临无法办理产权的风险。

3、多重查封、抵押的房产。部分由不同法院、不同地域的法院拍卖的房产，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果查封或抵押没有解除，将无法办理产权证。

4、有大量欠款。原房主是否拖欠税费，或者拖欠其他费用都会产生新的麻烦和成本。

5、房屋质量或结构存在问题，竞拍前尽可能向法院申请提前看房。

6、房屋可能挂有户口无法迁出。有不少房子是挂了户口的，目前国家对户口强制迁出方面存在法律空缺，学区房更要注意。

02

购买法拍房存在哪些隐性问题？

王律师：首先，房产信息一定要认真仔细查看。千万不能只关注位置和房价，对于其他信息都不要错过，做到每一个字都要认真看。

其次，与负责拍卖的法官、工作人员充分沟通。尽可能多的了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。

第三，一定要现场查看。房屋现状、物业情况、是否存在质量问题、是否有人居住、是否是凶宅等等。同时，务必关注房屋的使用缴费情况，如找物业公司核实暖气水电费等交纳情况。

第四，到当地派出所核实是否挂有户口。如果特别关注户口问题，就要考虑是否还参与竞拍，特别是学区房与户口的关联极为密切。如果买房是为了投资，有户口和没户口在价格上存在很大差别。

最后，可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查询原房主的相关裁判文书和执行信息，了解房产存在的纠纷或者其它问题。

中国房子千千万，新房、二手房、法拍房虽然在性质和属性上各有不同，存在的意义无非都是解决大家的居住问题，在选择的时候请一定擦亮眼，想想专家们说的话也不无道理。

最后，祝大家能选到好房、住上心仪的房子。