购房者困于烂尾楼：维权成本极高，盘活风险更高

11月25日晚间，新浪电影官方微博显示，有网友收到短信提示，称自己在北京泰禾影城（马家堡4DX店）所购买的电影《一秒钟》11月27日11:20分场因影院场次取消无法正常观影。记者以“泰禾影城暂停营业”进行微信搜索，可看到北京、天津、西安、长沙、郑州、南昌、诸暨、太原、大同、厦门、扬州、青岛、咸宁、铜陵等多地泰禾影城于11月27日起暂停营业的公告，停业缘由为影城经营策略调整。

文章来源丨燃次元

采访律师丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣

泰禾的窘迫，开始广为人知。事实上，泰禾的问题，远远不止如此。

谁也不曾意料到，曾经是房地产企业姣姣者的泰禾集团，有一天会陷入债务困境。而那些被认为是“豪宅”代言人的泰禾项目，竟大部分遭遇烂尾，那些“豪宅”的购房者们，成为了烂尾楼的受害者。

北京的朱媚便是受害者之一。2018年10月底，朱媚为了换房，卖掉原来的房子，耗资1000多万元全款购买了泰禾北京院子二期（以下简称“北京院子二期”）的叠拼别墅。彼时，项目销售告诉她，按照排期，她的房子需要到2019年4月才能网签。

然而，2019年4月，朱媚并没有等到网签合同。2020年5月，北京市朝阳区房管局回复业主：2019年3月发现预售资金监管专用账户资金不足，2019年4月停止了北京院子的网签。

“监管账户的钱被泰禾挪用了，仅剩2.27亿元，达不到网签要求的最低资金额度。可恶的是，我们业主相互一比对，发现购房款并没有全部存入监管账户，像我这种全款支付的，钱打进了泰禾其他的银行账户，全没了！”朱媚极为愤慨。

公开资料显示，2017年9月，泰禾以59.6亿元竞得北京院子所在的朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29、2902-17、2902-15地块，即北京院子二期用地。燃财经了解到，北京院子二期所获预售证仅包括2902-29地块，即叠院部分地块；而合院部分属于“无证销售”。

至今，北京院子二期合院的业主并未网签，且北京院子二期从2019年国庆开始持续停工，一些楼栋只打了地基，交楼时间却是2021年6月。

北京院子二期的工程现状  来源/受访者提供

据统计，截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等城市，共有二十余个烂尾维权项目，包括北京院子二期、北京西府大院、北京昌平拾景苑、上海大城小院、太原金尊府、苏州金尊府、杭州富阳大城小院、杭州院子、泰禾厦门湾、武汉知音湖院子、南京金尊府、中山金尊府、肇庆院子等。

楼盘停工致烂尾很常见，但在北京，现房也可以烂尾。

作为一个2001年兴建的北京东三环豪宅项目，弘燕山水文园在当时远近闻名。然而，从2020年9月份开始，山水文园五期二段（以下简称“山水文园·九御”）8栋楼的120户业主陆陆续续发现，自己买的房子被查封了。

近日，燃财经来到现场，工地外有围栏，可看到8栋楼的外立面已经完工。围栏之外，是生活气息浓郁、人来人往的山水文园·东园。围栏之内，山水文园·九御则成为豪华小区中被遗忘的角落。

山水文园·九御现景 来源 / 燃财经拍摄

2020年9月，30多户业主被迫住进没水没电没电梯的毛坯房。花了3000万元，到头来却像城市中的“难民”。

不仅仅是在北京，在其他城市同样存在烂尾楼。如近期上了微博热搜的河南郑州豫森城，烂尾7年，几千户业主的处境更为严峻：整个项目连预售证都没有拿到，更别提给业主的网签合同。“所有业主都是‘内部认购’，只有购房协议，我交了40%首付，28万多元，打水漂了。”肖先生在郑州打工，2015年4月份认购了豫森城一套100平方米的三居室，如今交房仍遥遥无期。

从法律意义上看，没有拿到网签合同，连“业主”都不是。而这些烂尾楼盘项目，还都存在开发商将土地或在建工程抵押贷款的情况，房子物权归属复杂。

根据《中国房地产报》日前报道，近期，有单位统计人民网留言板上面关于烂尾楼投诉，10年来共有8000多条与“烂尾”有关的留言投诉，与住房烂尾直接相关的投诉共7478条，涉及楼盘超过3188座。

11月30日，记者在中国裁判文书网检索关键词“烂尾楼”，一共查询到10367篇文书。在这些案件中，强制清算与破产的有17起。从年份上看，2015-2018年，关于烂尾楼文书数量不断增加，2019年陡然增加1000多篇，今年已有1311篇。

一直以“院子”IP声名远扬的泰禾，2018年在售卖北京院子的时候，应该想不到这个项目会成为烂尾楼，连累2000业主。让山水诗意融入城市的山水文园，却让东三环的“世外桃源”成为泡影，120户购房者的新家将被查封。而火上社交媒体的郑州豫森城，背后是几千户普通业主，那个丈夫离世、带着女儿打工的底层打工妇女，这个寒冬要在烂尾楼里生活。

如何挽救危在旦夕的烂尾楼，似乎已经发展成整个房地产行业需要思考的问题。

烂尾楼还能成为家园吗？

林正是一家公司的总经理，2018年年底的一天，在看到北京院子的项目介绍后，稍有点心动的他走进了北京院子的售楼部，现场销售告诉他，刚好有一套被退掉的房子，符合他的需求。“那是一套200平方米左右的上叠，阳光充足，房子旁边还有一些水系景观，感觉挺理想。”于是，林正现场交了10万元定金，随后不久，分次支付完1100多万元全款，折合单价约5万元/平方米。

林正比朱媚更关注网签的进度，“当时泰禾一直拖着不给我们网签，说国家要控制销售流量，不让楼盘项目一下子卖完，所以每周网签的名额有限，诸如此类的说法。”回想起来，林正感觉庆幸，还好他当时没有完全相信开发商的措辞，而是不停追问网签流程，这使其成为第一批也是唯一一批得以正常网签的业主。

朱媚就没有那么幸运。2019年4月之后，没有网签的部分业主陆陆续续地到房管局、住建委找说法，但成效一般。2020年4月，几个热心业主集合起来向有关部门申诉。

6月5日，北京市朝阳区房管局、债权人华融融德、监管银行大连银行、施工单位中铁建工、开发商泰禾锦绣进行“五方会谈”，内容包括：“恢复北京院子二期网签资格”、“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”、“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设，不得用于其它工程建设”等。

于是，2020年7月初，房管局开放了网签，朱媚终于得以跟其他邻居一起去走网签流程。不过，根据《业主给华融董事长的信》来看，“网签后业主至今没拿到购房合同，因泰禾公章被中国华融资产管理股份有限公司（以下简称‘中国华融’）扣管，华融不给合同盖章。”后来在住建委干预下，中国华融才给合同盖章，业主们才拿到购房合同。

林正对燃财经表示，泰禾将北京院子二期其中的合院部分、车位等用地抵押给中国华融旗下子公司华融融德资产管理有限公司（以下简称“华融融德”），如今还有20多亿元贷款没有还，北京院子二期部分连预售证都没有拿到，网签更加不可能。“不过，我们业主认为，住建委让叠院部分网签，算是一个阶段性的胜利。”因为这次成功维权，业主们感到有希望，开始计划“尾款自救”。

根据业主们的计划，项目主体工程建设费用为7.22亿元，而预期回款8.2亿元，只要将业主的购房尾款用于工程建设，那北京院子二期完全能够顺利竣工。

然而，五方会谈后，泰禾并没有将会议内容放在心上。7月底，业主发现预售监管账户资金又被“挪用”了2560万元，其中1600万元转给中国华融旗下的芜湖融普明投资中心，用于偿还泰禾欠中国华融的债务，仅有960万元用于工程款。据业主了解，泰禾和中国华融在2020年6月下旬达成和解协议，共同申请完成划扣。

根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第六条 ，“商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。”

北京金诉律师事务所主任、创始人、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师对燃财经指出，即使土地被抵押，监管账户的资金仍受法规保护，仍然遵循“专款专用”的原则，也即只能用于项目的开发建设，不得挪作他用。“

事情到这里还不是最坏的，林正一众业主发现，原来960万元也无法用于工程建设，因为承建商中铁建工主张泰禾还拖欠其2.5亿元的工程款。“本来业主想继续向银行交贷款，希望用监管账户的钱来完成项目建设，但现在这种情况，大家都不敢放款了，要是都被泰禾拿去还华融和中铁的债，仅仅8.2亿元购房尾款，哪够他填这个窟窿？”

11月12日，《泰禾北京院子二期业主声明》对外公布，业主表明了支付购房尾款的要求，希望泰禾与中铁建工清算债务，鉴于泰禾现状，要求其先行返回5亿元至监管账户，偿还欠中铁建工的旧账，之后再由北京市建委、业主、泰禾、总承包方四方共同协商，拿出控制性放款方案，“每月按工程产值释放尾款，干多少活付多少钱。业主代表参与付款审核。”

图 / 受访者提供

然而，泰禾并没有理会业主这封公开信。11月27日，北京院子二期业主收到泰禾的“催款函”，内容显示，泰禾承认项目工程建设“停滞”，但将其归因为业主没有按时“放款”。

图 / 受访者提供

沟通无效，朱媚对燃财经表示，“周一（11月30日），业主们又踏上了向北京市住建委、朝阳区住建委、朝阳区房管局投诉的路……”

北京院子二期一个项目就令人扶额，但事实上，与之相似的烂尾楼盘越来越多。

北京东三环的山水文园·九御，毛坯房建好，却迟迟没有交楼。根据媒体报道，项目于2016年即竣工，开发商捂盘惜售，直至2019年才申请了一栋楼的预售证。微博账户“@山水文园业主代表”在网上公开他收到的朝阳区房管局信息公开申请答复，他所购房子所在的山水文园5期2段20号楼均无任何预售、现售信息。

图 / @山水文园业主代表 燃财经截图

购房者提供的信息显示，烂尾无法交付的是山水文园五期二段共8栋楼，涉及约120户。天眼查信息显示，11月份就有46个人因“房屋买卖合同纠纷”将山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称“山水文园”）告上北京市朝阳区人民法院。

“@山水文园业主代表”9月22日也在微博表示，“签了律师的委托合同。接下去是漫长的诉讼路外加高昂的诉讼费用，各种政府职能部门还得继续奔走，官司也得慢慢打。维权是一条耗时、耗材、耗力的艰难路，最后结果还完全不确定！目前人生遭遇最困难之事，可比工作创业要艰难！”对于无法确权的购房者来说，并没有所谓的优先受偿权，如果开发商破产清算，他们或将”钱房两空“。

河南郑州的豫森城也是一个违规销售的项目。公开资料显示，豫森城是河南郑州金水区2013年启动的大孟砦城中村改造项目，2014年，开发商豫森地产集团有限公司（以下简称“豫森集团”）在没有取得预售证的情况下，以“内购”形式将几千套房售卖一空。

“楼盘离我住的地方挺近，位置很好，价格又比旁边其他项目便宜，我想着就买一套吧。”肖先生对燃财经表示，项目2014年开始拆迁动工，原本定于2017年交房，但工程建设缓慢，2018年，全部楼栋封顶后彻底停工，烂尾至今。

肖先生指出，几年来业主们都在不停地去当地监管部门反映，但收效甚微。“渐渐地，去的人少了，隔三差五村里的老人会去一趟。”他说，豫森城受到关注，就是因为8位购房者入住烂尾楼的事情被报道，其中的一位单亲妈妈带女儿住进烂尾楼的报道，更是引起了广泛关注。“她（其中一位业主）也是没办法，老公不在了，自己带着女儿，在外租房困难，也是没办法了才搬进去住。”

据肖先生了解，由于事情闹上新闻，影响较大，项目所在的南阳路街道办正在想办法协商解决。北京时间日前采访南阳路街道办工作人员，其表示，目前正在积极引进新的开发商，已经有一个意向的开发商，正在权衡。

作为一个城中村改造项目，豫森城还关乎一群等待回迁房的村民。“7年了，我们还飘在外面；7年了，还没住上新房呢。”这是该村村民对当地媒体表达的心声。

曾经满怀期待可以住进新家，如今面对的却是风雨飘摇的烂尾楼。这是每一位购房者无法面对的困局。

烂尾楼如何“生成”？

林正和朱媚一致认为，并不是外界所言的泰禾“债台高筑”致使北京院子烂尾，“黄其森就是故意的。”

燃财经查阅北京市住建委官网获悉，北京院子（备案名：泰禾丽景家园）于2018年10月1日获得预售证（朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块，即叠院的预售证，不包括二期开发的合院），开发企业为北京泰禾锦绣置业有限公司，准许销售面积达10.4万平方米，其中，已网签面积为10.12万平方米，销售去化率达97%，获得购房款近50亿元。项目预售资金监管银行是大连银行，专用账户名称为“北京泰禾锦绣置业有限公司泰禾丽景家园”。

图 / 北京市住建委网站 燃财经截图

根据业主统计，泰禾在北京院子就用了20多个银行账户，总共挪走项目的购房款近70亿元。林正在泰禾全国的业主群，据他了解，北京院子并不是泰禾烂尾项目的孤例，“太原金尊府，4000户的大社区，监管账户竟只剩下20万元！”

“一个限竞房项目，泰禾违法挪用预售款达70多亿元！目前项目停工半年多，拖欠数百名农民工多月工资和总包1亿多工程款，520户2000多业主面临无家可归的悲惨境地！”每次说起这件事，朱媚就情绪激动，可以说对泰禾恨之入骨。她与大多数业主，现在都在焦虑地维权。

图 / 网络 燃财经截图

根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条 ，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金。”也就是说，泰禾明显违规收取了项目预售资金。

山水文园·九御、郑州豫森城也存在相似情况。

燃财经查阅北京市住建委官网获悉，弘燕山水文园于2019年12月19日取得19号楼共计52套房的预售证，目前已网签20套，成交均价10.33万元/平方米。

而根据媒体报道，山水文园·九御在2019年6、7月即开始无证“认购”，现房总价1200万元起，有人给了600万元以上的首付，也有人全款7000万元支付，这些钱都转入山水文园私下的非监管账户。

据肖先生反映，郑州豫森城的“内购”是偷偷进行的，“监管部门管的时候就不卖，不管的时候继续卖。”2015年，郑州市房地产监察支队向豫森集团下达了《停止违法行为通知书》，豫森集团被市房管局行政处罚8万元，但豫森城商品房照卖不误，没有预售证的期房，几亿元的购房款，同样被豫森集团收入囊中。

也就是说，购房者给的大笔首付款甚至全款，并没有在法律上确定为购房款，没有官方承认的预售流程，自然没有房管局的预售资金监管账户，购房者的钱悉数落入开发商的口袋。

王玉臣指出，挪用监管账户资金在业内几乎成为一种常态，“一是监管方面并不严格，二是挪用监管资金的处罚力度不大，违法成本很低。”

关于商品房预售资金监管，早在2010年，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，明确要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

地产分析师严跃进称，已出台的各地预售资金监管实施细则中，监管主体一般包括监管银行和当地政府。“监管银行与开发商的复杂关系一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。”

他解释称，从理论上讲，银行是监管者，但银行往往也与开发商有业务上的往来。“例如，开发商在投标或工程实施时会向银行借款，此时开发商若在工程实施中遇到资金困难，同时又没有达到拨款的工程进度要求时，银行如果不及时提供资金帮助，开发商很可能因为工程无法完成而无法偿还银行贷款，那么银行会陷入两难境地中。”

如果说，开发商违规收取和挪用监管资金，是楼盘走向烂尾的开始，那么开发商将土地、在建工程甚至已售现房进行抵押融资，则让烂尾楼难以复活。

根据购房者与泰禾签订的《北京市商品房预售合同》显示，泰禾将2017年9月竞得的北京院子二期部分用地抵押给芜湖融普明投资中心（有限合伙），贷款40亿元，土地抵押登记日期为2018年1月12日，债务履行期限为2017年10月10日至2019年10月10日。

根据天眼查信息，芜湖融普明投资中心为华融融德直接持股公司，也即是中国华融旗下公司。

显而易见，泰禾无法还上这笔贷款。2019年9月，芜湖融普明投资中心向北京市第三中级人民法院申请冻结泰禾投资、泰禾锦绣等泰禾系公司及黄其森妻子叶氏的银行存款，共计约46.58亿元。朱媚称，目前泰禾锦绣的公章控制在中国华融手中。

跟北京院子相似的，山水文园也将项目进行抵押贷款，债权方是长城新盛信托有限责任公司（以下简称“长城新盛”）。

燃财经查阅长城新盛官网发现，其3月16日公告称，2016年11月22日，山水文园与其成立规模38亿的单一资金信托项目，期限5年，长城新盛债权本金余额31.4亿元，其中包括2019年11月21日到期应还尚未归还的本金1亿元。公告显示，抵押物即包括“山水文园”B区二段86229.69平方米的在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权（其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米）。

天眼查信息显示，11月5日，长城新盛以“公证债权文书纠纷”案由与山水文园、山水文园投资集团董事局主席李辙等对簿公堂。目前，长城新盛已经申请强制执行公证，并且已经进入执行阶段。10月，有业主对自己被法院查封的房子提出了执行异议，但最终被驳回。如果山水文园无法还上贷款，山水文园·九御的房子将直接被拍卖抵债。

郑州豫森城同样也被加了金融杠杆。根据《南方人物周刊》报道，G地块的8号楼和9号楼最先被豫森集团抵押出去，用以融资。紧接着，承包工程的建筑公司拿不到建筑款，将豫森集团负责开发豫森城的子公司告上法庭，申请诉前财产保全。2020年9月25日，F地块的三栋楼被法院查封。

对此，王玉臣评价，项目被抵押对于购房者的影响是很大的，一方面债务违约，债权人可以申请强制执行，对工程、房屋进行查封；另一方面，这种融资也存在资金风险，开发商可以偿债为借口转移预售监管资金，这种违法行为就可能导致项目烂尾。

烂尾楼如何拯救？

烂尾楼背后，是苟延残喘的众多房企，是无家可归的千万购房者。

7月30日，泰禾和万科签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有的公司19.9%股份转让给万科旗下海南万益，转让价款合计为24.26亿元，支付方式为现金支付。但此次股份转让框架协议中设置了股份转让的先决条件：需要泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持公司恢复正常经营。

泰禾9月29日公告称，和万科此前签署的协议中部分条款尚未完全满足，万科目前无意单方面终止协议。10月31日，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上表示，“和泰禾的合作需要更多时间。”

显然，万科对泰禾的现状很了解，并不想做亏本的生意。没有办法，黄其森必须寻找其他出路。11月12日，市场消息称，泰禾将以10亿美元作价出售上市公司板块之外最重要的保险业务泰禾人寿，中国平安与阳光保险等公司有意收购。而此前2016年，泰禾投资花了106亿港元从香港大新金融集团收购了相关公司，这次七折转手，可见这是一笔”救命钱“。

2020年第三季度财报显示，泰禾归属于母公司股东的累计净亏损达到19.73亿元，同比增长185.91%；一年内到期的非流动负债为651.34亿元，流动负债合计1722.37亿元；而公司的货币资金为35.87亿元，交易性金融资产为5378.03万元，合计仅36.41亿元。截至2020年10月23日，已到期未归还借款金额为487.1亿元，尚未支付的利息64.76亿元，7笔债券先后违约。

天眼查数据显示，截至2020年11月29日，泰禾11次成失信被执行人，77次成被执行人，最近一次被执行是11月6日。此前，泰禾9月10日公告显示，泰禾投资和其一致行动人叶荔、黄其森所持有的全部公司股份被轮候冻结。

对于泰禾债券违约，天风证券在最新研报中指出，“泰禾集团违约根本上是公司战略与行业现金流规律之间背离造成的，直接原因则离不开疫情对销售和回款的冲击，而从管理上看，民企天然的扩张冲动，实控人个人激进的风格，均可能加重公司现金流困境。”

“高端路线、商业地产和无序多元化扩张，可能面临回款慢、资金占用量大的问题，可能影响房企的信用资质，是房地产债券投资中需要关注的重点。当然，一切归根到底是企业管理的问题，也就是人的问题，警惕一些管理混乱、高层动荡的企业。”

据《棱镜》报道，一位已经离职的泰禾高管认为，“泰禾除了破产重组，好像别无他途。”

上市公司泰禾尚且在破产的边缘，中小房企山水文园更令人担忧。