别恐慌性购房！法定契税税率没变 地方仍可因城施策

导语：伴随《契税法》的正式发布，引起社会各界人士关注的问题是：购房交易成本会不会上升，当地契税税率是否会有所调整？为何23年后《契税法》才正式出台？

文章来源丨新浪财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

8月11日，《中华人民共和国契税法》（以下简称“《契税法》”）正式发布，并自2021年9月1日起施行。

《契税法》主要针对契税的征收范围以及免征情况等方面作出了调整，但法定的契税税率并未改变，仍然维持3%-5%。

根据《契税法》第三条规定，“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

这意味着，地方政府仍可以因城施策，根据当地的具体情况，在3%-5%法定契税税率的基础上自行减征契税。实际上，目前绝大部分地方执行的都是“打折”的契税税率。

“新出台的《契税法》实际上并没有较大的变动，仅仅是将以前存在的一些政策规定落实为法律而已，未来落地层面与如今不会有太大差异”，北京盈科（上海）律师事务所高丽林律师表示。

高丽林律师提醒称，目前来讲《契税法》暂未实施，对购房人影响并不大，但购房人需谨慎识别错误信息的传播，比如认为契税税率的变化可能会增加购房交易成本，从而产生恐慌性购房。

法定契税税率维持不变，地方仍可因城施策

今日《契税法》出台消息传出，随后引起市场一片哗然，有房产中介甚至以“契税税率将要调高”为噱头，怂恿购房者抓紧时间购房。

实际上，契税税率并未改变。目前，契税缴纳依据的是1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”），按照《暂行条例》第三条规定，契税税率同为3%-5%。

但值得注意的是，《暂行条例》第三条指明：“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”

这在新出台的《契税法》中也能找到相似的表述。《契税法》第三条规定，“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

这意味着，地方政府仍可以因城施策，根据当地的具体情况，在3%-5%法律规定的契税税率的基础上自行减征契税。

住宅购房者需要缴纳的费用包括契税、印花税、登记费等费用，其中契税是费用中的大头。而目前，绝大部分地方执行的都是“打折”的契税税率。

以深圳为例，如果是家庭唯一住房，90平米以下的房子对应的契税税率为1%，90平米以上契税税率为1.5%，二套为3%。

“就今年的政策内容看，契税政策更多强调的是契税补贴”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在住房交易中，往往默认契税为3%，尤其是高端项目，而普通住宅普遍是1%-1.5%，这在全国各地都有类似的规定，不存在征收5%契税或契税税率提高一说。

那么《契税法》实施后，当地契税税率是否会有所调整？深圳市税务局工作人员称：“具体要看明年深圳的地方细则。”

“未来落地层面与如今不会有太大差异”，北京盈科（上海）律师事务所高丽林律师表示。同时，高丽林律师提醒称，目前来讲法律暂未实施，对购房人影响并不大，但购房人需谨慎识别错误信息的传播，比如认为契税税率的变化可能会增加购房交易成本，产生恐慌性购房。

集体土地交易纳入契税征收范围

在解释《契税法》出台接替《暂行条例》的动因时，严跃进指出，“过去的《暂行条例》很多内容已经过时，一些新的住房、土地等交易形式出现，必须在升级为法律的同时，做相关内容的修正、删除或补充。”

对比《暂行条例》，新出台的《契税法》第二条规定的征收范围，以“土地使用权出让”替代了原有的“国有土地使用权出让”一项，并明确了“以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师看来，该项规定才是《契税法》的最大影响——为购买集体土地上的房屋缴纳契税提供了法律依据。

王玉臣律师解释称

该项规定增加了集体土地交易的契税征收，而今年新土地管理法的施行，将集体建设用地也纳入了上市交易范畴，《契税法》为集体土地入市提供了契税缴纳的法律依据，至于国有土地上房屋的契税缴纳标准则没有实质变化。

此外，《契税法》第六条对免征契税的情形作出了调整。对比发现，《契税法》主要删除了《暂行条例》中“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”该项规定，并新增了“婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属”、“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”等若干项免征契税的情况。

但实际上，此前夫妻过户以及法定继承人继承两种情况均是免征契税的，只不过并不是写在《暂行条例》中。

王玉臣律师表示，新出台的《契税法》实际上并没有较大的变动，更倾向于一种汇总和应对其它相关法律的变化。“《契税法》将以往的相关政策也融入其中，比如关于继承免征契税，执行起来有了法律层次的立法作为支撑，力度则更大。”

为何23年后《契税法》才正式出台？

《契税法》将自2021年9月1日起施行，而自1997年10月1日起施行至今的《暂行条例》将会同时废止。

那么，为何时隔23年《契税法》才正式出台？律师观点认为，为落实税收法定原则，制定《契税法》是必要的，而且《契税法》草案经过审议修改，目前已经比较成熟。

高丽林律师表示，“法律的制定和出台肯定是在普遍适用的基础上进行，法律必须不断地顺应历史发展和时代的变化，及时地、适时地根据这种变化，去创制出符合时代需要的法律。此次《契税法》出台将以前许多已经广泛实施的政策上升为法律，这个也是落实税收法定的原则。”

高丽林律师进一步解释称，一部法律的出台本身就有其相应的流程，还要根据社会实际发展情况等到时机成熟方能可行，但税务机关不可能一直等到立法真正出台生效后才征税，这便有了国家各个部委发布的行政法规。但是税收终归是要立法的，根据《立法法》的第八条的规定：“下列事项只能制定法律：对于税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”，因此《契税法》是早晚都要出台的。

“这23年本身也是不断完善、总结的过程”，王玉臣律师指出，契税是房产、土地交易过程中的核心税费之一，属于按照一定比例征收的税费，其重要性和额度决定了其立法必须严谨和稳定。从条例到法，在立法层次上上升到了法律的层次，位阶提升了，法律效力也更高了。

严跃进则认为，《契税法》的出台标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律，对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。

“实际上，在住房领域有三个重要的税费项目，包括契税、增值税和个税。若从税费改革的角度看，后续最有可能改革的则是增值税的政策，尤其是房价过热的城市。待增值税法通过，那么住房交易的三大税费项目将具有明确的法律支持，相关效力更高”，严跃进说。