“首付交了，房子却烂尾了” 多地加强商品房预售资金监管

文章来源丨中新经纬

采访律师丨北京金诉律师事务所执行主任 王佳红

据中新经纬客户端不完全统计，进入下半年，包括福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定，北京则开展专项检查，预售资金监管趋于严格。另外，一些地方和房产机构也强化二手房交易的资金存管。

业内认为，商品房预售资金监管制度一直都有，但现实情况是，购房人的房款没有进入到监管账户，而进入到监管账户的资金又被开发商随意支取、用作他途，进而诱发工程停摆甚至楼盘烂尾。此次收紧，就是要保证资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险。从实际操作上，未来要不断强化预售资金监管账户中的资金的进入与流出。

资料图 建筑物。中新经纬 摄

商品房销售多是预售形式，即购房人将定金、首付款、贷款等资金预先支付给开发商，开发商将这笔钱用于工程建设。为防止开发商将资金用作他途，商品房预售资金监管制度逐渐形成，开发商将预售资金存入商业银行的专用监管账户，在建设进度达到一定标准后，经由政府主管部门、银行审核，划拨相应款项，资金不得随意支取、使用。

但预售资金被挪用的现象屡见不鲜。今年，某知名房企在北京打造的豪宅项目，被准业主曝出开发商挪用资金监管账户中的资金，导致施工方没有收到施工款，工程停摆。今年5月，北京市朝阳区房管局在人民网地方领导留言板上回复准业主称，根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”，因开发商曾在销售房屋过程中违反了上述规定，该局已于2019年3月下发了《责令改正通知书》。

今年10月，有网友在人民网地方领导留言板上称，开发商中迪国际恶意透支监管资金并挪作他用，导致没有足够资金修建剩余楼盘，工程自9月初停工至今。之后，四川德阳市住建局回复称，该局已经再次约谈中迪国际总公司负责人，督促其加快清算后复工，争取早日交付使用。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师对中新经纬客户端表示，各地方政府对预售资金都有监管制度，以北京为例，建设主管部门会要求开发商设立一个独立的资金监管账户，要求购房人将购房款直接划转到该账户，这在购房人签署的买卖合同中有体现。但是，不少地方的开发商会让购房人将购房款划转到其他账户，有的甚至是直接划转到开发商法定代表人的私人账户中，这样的话，开发商就可以挪用该笔资金。一旦资金无法回笼，就会出现资金链断裂，最终导致没有能力建房，出现烂尾情况。

王佳红称，还有一种可能，开发商虽将全部购房款放入了资金监管账户，但在使用预售资金时，提供了不真实的文件骗取银行拨付预售款，或者政府部门对开发商施工的进度监管不到位，资金也会被挪用。

资料图 售楼部沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄

今年3月份，武汉市住管局发文称，要提高预售监管资金使用效率；长春市住管局称，新销售的商品房暂停预售资金监管；山东住建厅称，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。但随着疫情对房地产市场的影响逐渐过去，各地相继加强预售资金监管。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析，预售资金监管政策已经出现拐点，上半年是放宽，下半年则有所收紧，从政策的导向看，是要保证资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险。

据中新经纬客户端不完全统计，包括福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相继出台或完善商品房预售资金监管的相关规定，惠州、汕头、淮安市淮安区等地发布商品房预售资金监管征求意见稿，北京开展专项检查。

梳理发现，上述规定基本着眼于预售资金监管的全流程，比如，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户，与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议，购房人要将房款直接存入项目监管账户。在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

根据近日发布、今年12月1日起实施的《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》，房地产开发企业要在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。监管资金按照完成建设层数、主体结构验收、竣工验收备案、取得《商品房交付使用证》、不动产首次登记等环节设置资金使用节点。

专款专用，也是各地出台的文件中的高频名词。福建省住建厅在今年9月发布的《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》中称，房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管，专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息，缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。

尽管不少地方要求购房人的全部房款都进入监管账户，但严跃进称，监管部门或监管银行很难核实房企的真实销售情况，如果房企私下收取费用，还是会架空预售资金监管政策。因此，应当让房企每月如实报告销售情况，进而核查购房款是否及时、足额纳入监管。

在资金支取上，严跃进表示，很多时候，预售资金监管银行都与开发商有业务合作，让这类银行去监管开发商，也容易出问题。银行方面需要真正落实第三方监管职责，一旦项目出现问题，要承担监管不到位的责任。

随着存量房时代的到来，二手房的交易规模逐渐做大，但由于房屋性质千差万别、交易流程相对繁琐等诸多因素，如何确保买卖双方交易过程中的资金安全，也引发关注。

从二手房交易履约的情况来看，今年前三季度，贝壳找房平台交易中因故解除交易合同的单数比例为3%。贝壳研究院统计的47起二手房交易资金纠纷投诉案例中，涉及到定金的案件20 起，占43%；涉及首付款的案件19起，占40%。风险产生的原因包括业主侵占、产权纠纷、签后查封、以及经纪人或经纪机构挪用等。

为保障资金交易安全，西安市住建部门就搭建了交易资金监管服务平台，自2015年1月1日起，在西安城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过住建管理部门二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。

另据统计，今年前三季度，佛山、廊坊、开封、株洲、海口、阜阳6个城市出台了二手房交易资金监管相关政策文件，明确资金监管的要求与实施方法。

二手房资金交易存管，除了政府监管外，还有银行存管、第三方支付机构存管及行业专业机构合作存管。此前，贝壳找房通过与中信银行、工商银行、光大银行等多家银行合作，由银行提供资金存管服务，购房资金在交易完成前将由银行存管，交易完成后再放款至业主账户。

贝壳找房交易平台总经理伊凯对中新经纬客户端表示，二手房资金存管是保障房产交易安全的有效手段，也是关键因素，此举可有效避免交易过程中由客业原因引起的购房款与产权损失风险，解决买卖双方不信任的问题。

不过，当前二手房资金存管并未实现全覆盖，据贝壳研究院监测，三季度贝壳找房平台二手房交易中，全国50个重点城市使用资金存管的单量比例为81%。该研究院建议，政府部门要加强政策引导，强化资金监管要求；行业协会牵头制定资金存管的示范合同，可在二手房买卖合同中增加资金存管条款，明确资金存管方式、金额及解冻条件；经纪品牌加强门店制度管理，严禁门店和经纪人经手购房资金。