买房后，发现土地性质是划拨的，房屋买卖合同还有效吗？

编辑：金诉律所发布时间：2022-08-23

最近，有个网友问，说他买的房子在办产权证的时候，发现房屋项下的土地性质是划拨的，想咨询在这种情况下房屋买卖合同是否还有效？

司法实践中，对于划拨土地上的房屋买卖合同是否有效存在两种不同的观点：

第1种观点：无效

根据《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准”，“未经过市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让”，“房地产转让抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押的规定以及根据“房地一体”或者“房随地走、地随房走的原理。

根据上述规定，认为如果买卖的房屋涉及的土地为划拨取得，那么土地使用权人如果未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方所签订的房屋买卖合同，因为违反了法律行政法规的强制性规定而无效。

另外，根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，如果“起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以参照补偿性质的合同处理”。

故，认为合同无效。

而第2种观点：有效

这种观点认为，上述法律规定并不是法律的效力性强制规定，而是管理性的强制性规定。只有违反效力性强制性规定的合同才无效。

还认为，国有土地使用权合同纠纷相关法律及司法解释，适用的是国有土地使用权合同而不是房屋买卖合同。

还认为，合同的效力是独立的债权，关于是否登记或者交付影响的是物权变动的效力，但是对合同的效力不产生影响。而且审批行为并不是物权变动的必要条件，即使未经审批，无法办理产权登记，房屋所有权不发生转移，也不会影响到房屋买卖合同的效力。

故，认为合同有效。

司法实践中相对比较主流的观点是第1种，由于我国对划拨土地用途有比较严苛管制，且根据土地管理法的规定，划拨的土地主要是用于公共利益。如果划拨土地未经审批进行私下转让，容易造成国有资产的流失，危及公共利益。

因此，划拨土地上的房屋买卖合同一般认为无效，但是在一审起诉前，获得相关部门的审批除外。

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