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内蒙古拟建议取消公摊,这两个基本问题不解决,“公摊面积沉疴”难消!

编辑:金诉律所发布时间:2022-08-31
 

据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息,内蒙古住建厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积 的提案》称,我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

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消息一出,不少网友拍手叫好。

因为公摊面积引发的问题实在是太多了,关于取消公摊面积的呼声也是越来越高。

首先,何为公摊面积?为什么一提公摊面积,大家群情激奋,对其深恶痛绝呢?

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,这部分分摊的共有建筑面积就叫公摊面积。一般而言,公摊面积包括楼道、电梯、一层大厅、物业用房等部位。

其实,对于所有的商品房楼栋而言,有公摊面积是很正常的,毕竟需要有一些建筑部位为大家所共用。这部分的产权归业主共有,相应的使用、收益也都应该归业主所有。

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之所以出现人人喊打的局面,不在于公摊的客观存在,而在于不少的开发商利用公摊面积大做文章,从中谋取利益。

比如开发商利用公摊面积虚假宣传、欺诈销售;比如开发商打着“赠送面积”的旗号,实际上在对公摊面积进行二次销售……甚至还有不少的物业公司也早已盯上了这块“肥肉”,要么和开发商一丘之貉,要么私下利用公摊面积谋取私利。

其次,解决公摊面积沉疴的关键在于改变商品房销售计价方式,公摊部分做到公开透明。

1、计价方式

举个简单的例子,假设一套房子建筑面积100平米,公摊面积30平米,套内建筑面积70平米。若整套房屋的总价是200万元,按建筑面积算一平米2万元,按套内建筑面积一平米2.86万元。同一套房子,同样一平米,计价方式不同,单价相差8600元。

虽然有少部分的城市已经规定要按照套内建筑面积计价销售,合同上写的也是套内建筑面积的单价,但是开发商在销售的时候往往还是以建筑面积为主,更何况绝大部分的城市对于这种计价方式没有明确要求。

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很多业主为什么在收房的时候直呼上当了,一个很常见的原因就是卖房的时候,开发商通过一些话术、套路让购房人误以为自己所买的房子没那么大公摊。就像前些年,我陪老人去北戴河买房,销售信誓旦旦称公摊不到20%,但是我拿着售楼处的预测面积一算公摊将近40%。

所以要解决公摊面积所带来的那么多纠纷,必须要解决计价方式的问题,而且需要明确规定对外销售的时候只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售,不得用建筑面积对外销售,不能再让一些开发商有可乘之机。

2、公开透明

引起公摊问题的另一个常见原因是开发商及物业公司不主动公开公摊部分,以及公摊外的其它公共部分(比如小区的非盈利性配套用房、公共绿地改造而来的停车位等),并利用这些部分谋取私利。

比如一些业主买房是因为看上了赠送的小院或储藏间等部位。实际上这些赠送的位置往往可能是业主共有部分。而且带赠送的和不带赠送的价格实际上是不一样的,开发商往往可能是拿着大家共有的部分,已经花过钱的部分进行二次销售。

再比如物业公司利用小区公共绿地改造而来的车位对外经营获益,业主还要再支付租金去使用自己原本共有的地方。

要解决这个问题,需要从三个阶段做到公摊部分、公共部分的公开透明,并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。

第一,一开始预售的时候,就在售楼处明确公开;

第二,交房的时候,交房现场明确公开;

第三,入住后,小区常用的公开栏进行日常公开明示,并将相关收支也一一公开。

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