华润成都一项目商铺销售“服务费”超房价 款项去向成谜

文章来源丨中国经营报

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

记者在二十四城第七期商铺负一层看到，在开业一年多后，仍有多数商铺未开始营业，甚至还没有装修痕迹。商铺业主邓梦（化名）告诉记者，她原本在购买之初就与租赁公司签订了租赁协议，但过了免租期之后并没有收到过租金，反而被同时解除租赁协议，她还怀疑自己被要求多付了50多万元房款。

此前红星新闻报道，该项目由渠道商上海墨聿资产管理有限公司（以下简称“上海墨聿”）负责销售，后者又将项目转手给成都途安房地产经纪有限公司（以下简称“成都途安”）进行销售。对于多出的数十万元款项，华润成都发布声明称并不知情，并将追究中间商责任。事件曝光5个月后，有业主近日向记者反映，目前租赁公司还没有支付商铺的租金，而购房合同外的款项也没有得到正式解释。

开业一年多后，多数商铺仍处于空置状态，商铺“招商中心”亦没有开门。陈雪波/摄影

包租协议被中止

让蔺梅梅无法接受的是，当初购买这套商铺的原因，即是当时销售人员介绍，商铺将会由华润统一打造、招商，有央企背书她才下定决心购买。

在她看来，如果是疫情影响免租3个月可以接受，但大幅降租或者解约有点不合情理，如果这样当初就不会购买这套商铺。根据当时的租赁协议，商铺将于2019年7月开业，从2019年8月开始计算租金，且注明“甲方已于2018年11月29日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时提前一次性收取完自2019年8月1日至2020年7月31日的租金。”承租方四川震川企业管理咨询有限公司（以下简称“四川震川”）及业主都向记者证实，协议中提到的一次性收取的租金已直接抵扣房款，没有经过业主之手。

遇到这个问题的不只有蔺梅梅一个人，邓梦同样得知自己的商铺也会被解约，但因住址调整没有第一时间收到解约函，她得知消息比其他业主迟了一段时间。

据其介绍，购买商铺的时候，自称为华润销售的人员表示这些商铺能够直接由华润招商、出租，业主可以享受稳定的租金收益。而当时签订购买、租赁协议都是在同一个销售人员的带领下完成的。

记者来到柒公馆商铺负一层看到，现在有少数美容店、火锅店在营业，但超过一半的店铺没有开门，甚至有大量商铺处于毛坯状态。挂有“招商中心”店头的一个商铺被钢锁锁门，屋内除桌椅外看不到更多办公用品，门前丢弃的一个易拉宝上还公示有商铺房源租控表，邓梦购买的商铺即在其中。

记者联系到承租方四川震川的一位业务代表表示，解除租赁合同与疫情、市场因素有关，当初（商定的）返租价格比较高，现在也在和业主沟通合理降租的问题，但业主都不太同意，给业主的租金已经支付到了今年8月份了。

记者咨询多位业主，他们确认第一年的免租期租金名义上是用于抵扣房款，但亦未收到过免租期后的租金。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该公司以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报，即为售后包租。售后包租是明令禁止的违法行为，违反了《商品房销售管理办法》等相关规定。但如果项目开发公司与租赁公司没有明显的关联关系，在法律层面很难判定为售后包租。

“之所以国家禁止售后包租，正是因为其风险很高。如果购房人因开发商能售后包租而购买房子，奢望以后当个挣钱的包租公、包租婆，将宝压在开发商身上，有时候会损失惨重。”王玉臣表示。

70万元“服务费”

从“解约风波”开始，业主们愈发觉得商铺购买的过程蹊跷。业主再次翻出购房合同发现，自己购买商铺支付的金额与合同中所载金额相去甚远。

邓梦的《商品房买卖合同》中记录其所购买的52平方米商铺总金额为51.41万元，但她当初实际支付金额为109万元，其余57.59万元没有任何协议说明。业主贾宁（化名）购买了一套建筑面积为65.09平方米的商铺，其购房合同记载金额为58.26万元，但他实际支付总款项为128.47万元，前后价差巨大。按照实际支付金额计算，该商铺单价高达1.97万元/平方米，而按照合同价款计算，商铺单价仅为0.90万元/平方米。

据贾宁介绍，当初支付完房款后，他隔了几日才收到购房合同，虽然看到合同价款与支付金额有出入，但被销售解释为“合理避税”后他也只能被迫接受。记者了解到，目前在售的二十四城最新一期负一层商铺均价为0.97万元/平方米，与上述合同中的单价接近，但此时销售时间已经过去两年。今年业主们再次就房款差额问题质询成都途安公司，对方解释称，购房合同外多出的价款为“服务费”，但未能提供相关服务协议或其他佐证资料。如果就此计算，贾宁购房的“服务费”竟高达70万元，占到合同载明房款的120%。

就此事，记者致电成都途安公司采访，对方回应称不清楚，便挂断了电话。华润成都在今年4月28日发布的一个公告中解释称，该公司委托上海墨聿提供推介工作，并在合同中规定不得以华润名义擅自收佣、哄抬物价。

关于“中间商收取天价服务费”“墨聿将相关销售工作转手给成都途安房地产经济有限公司”“中间商提供包租服务”的情况，华润成都表示“首次知晓”，且“十分震惊”。但记者在业主购房合同的“委托经销经纪机构”一栏中没有看到任何记录，出卖人为华润成都公司。同时，业主保留的商铺宣传彩页中，也有大号宣传字体：“70万起购万象城旁商街。”而记者了解到的多位业主的购房合同价格，均远低于70万元，该彩页所载制作方正是华润成都。

天眼查显示，上海墨聿在成都的存续分支机构为成都恒丰墨聿企业管理中心。记者联系到后者，对方表示“我们已经处理了”，但未解释具体如何处理。

业主向记者提供的银行流水记录中，购房收款方为“华润二十四城润街”或“华润二十四城项目部”，业主就此以为华润成都公司为收款方。

有业主在人民网“领导留言板”中就该商铺相关问题留言，成华区人民政府的回复显示，“成都途安公司解释称购房合同外剩余款项为代分销商收取的服务费和本公司利润，分销商已向购房业主开具了服务费发票，该公司陆续向业主开具了发票。”而“华润二十四城项目部”和“华润二十四城润街”这两个账号并非华润置地发展有限公司的银行账户。成华区税务局已要求成都途安提供所有与业主签署的认购书及其他合同、收取的所有款项的明细、其他分销商开具服务费发票的明细；要求华润成都提供所有代支付的委托书、与所有业主签订的购房合同等其他佐证资料。

记者致电成华区税务局，对方回应称该案件目前尚无结果。记者向华润成都公司发送采访函，该公司回应称，其中涉及到的采访事项已于2020年4月28日以声明的形式向外界说明。王玉臣律师表示，商铺销售服务费比例一般没有特别明确的法律规定限制，但是有基本的行业惯例，根本不可能这么高。同时，项目开发公司有监督的责任，而且必须严格遵守相关的明码标价和规定。遇到此类情况，业主要积极维护自己的合法权利，可以采用政府信息公开申请、违法查处申请、诉讼等方式保护自己。