深房理会员自述：深圳炒房团如何“杀猪”？

文章来源丨风财讯

采访律师丨北京金诉律师事务所 戴金花

4月8日，深圳七部门对“深房理”涉嫌违法炒房举报展开调查。

深圳七部门联合调查“深房理”源于近日网友举报“深房理”会员炒房材料102份。该网友于4月7日称，“材料已经直接提交给银保监工作人员。”

风财讯获悉102份深圳炒房材料，炒房材料均是微信聊天截图，时间多为去年上半年，内容多为股东招募代持人、代持人招募股东。代持普遍条件：代持费5%，共享信用贷、抵押贷。

4月7日，风财讯先后采访了此次事件曝光网友@深房理装修队、深房理会员，试图还原深房理如何一步步引导网友加入机构并掏钱买房的全过程，以期起底深房理炒房“套路”。

风财讯发现，深房理“套路”俨然是一个杀猪盘，通过育儿知识吸引妈妈们，然后贩卖“深圳房价永远涨”的焦虑，引导妈妈们高价入会员群，深房理虚假宣传、承诺，以贷养贷，实现财务自由，走上深房理精心设计的套路。等待他们的将是空白合同、强制公证、强制抵押、高利贷、砍头息、不断转贷平帐，直到资金断裂。更有甚者，深房理指定投资楼盘，买家和卖家均是深房理的会员。

以下是深房理会员向风财讯自述接触深房理的全部过程：

由于我平时比较关注育儿信息，2019年1月，我开始关注@美妈陈小泉微博，一名知名母婴育儿博主，对她一些育儿观点感兴趣。

于是花了399元加入了她的V 微博会员群，当时有3个群，5000-6000人左右。还花了1600元买蒙氏数学课程，该课程是针对2-6岁孩子的启蒙数学课程，听过的人都说课程讲的挺烂的。

同时@美妈陈小泉会在群里回复疑问，比如孩子叛逆怎么办？幼儿园闹了怎么办？会员中90%都是妈妈。

美妈陈小泉一直在群里，微博贩卖焦虑，吸引关注。她在微博上写自己的故事，从天津辞职，打官司分钱，和前夫离婚后，去深圳找工作发展。过了没多久，就在群里说深圳买房的故事。

2019年2月，美妈陈小泉邀请@鹏程蛇口去群里讲座，教大家在深圳、北三县买房。

此后@美妈陈小泉在微博和群里经常分享买房常识，房地产动态，说资产升值很快，本来100万才能上车，现在50万也能上车。大家都很好奇是怎么做到的，一边勾起你的好奇心，一边不说实质的东西。

还说，自己的助理是一个没有收入的全职妈妈，现在已经坐拥几百万豪宅，天天吃吃喝喝。人家已经坐上财务自由列车，坐等房子升值。你不用辛苦上班，买房后躺赢，一直在贩卖焦虑。

紧接着就介绍深房理，说是一个专业大V，人设就是大善人，已经实现了财务自由，来微博上写纯属兴趣爱好，宣传一点经济学原理，让你踏上财务自由列车，哪天不写了就再也看不到了。深房理“洗 脑”最厉害的地方在于，给会员灌输了“深圳房价永远上涨”的观念。我知道的两位买家，都是为在深圳买房跟家里闹得不可开交。因为这个模式经不起任何风险。

@美妈陈小泉说深房理写的深入浅出，用经济学原理解释，理论结合实际，现在会员价钱比较实惠。当时加入深房理会员群是800-900元，一共三个群。

2019年5月，深房理开直播，手把手教怎么买房。教你怎么绕过限购解决购房资格，怎么凑首付、选楼盘。

直播开始后没几天，深房理推出摇篮计划，我花了9800元就能加入摇篮计划，宣传是一站式教你怎么买房，帮你把关，实际上都没有，就是给你推荐中介。

“深房理”对于“摇篮会员”承诺包括:帮助会员获得购房资格；完成房屋贷款到过户的一系列操作，全程把控风险；会员只需有三成资金，可以帮助会员从银行获得七成经营贷；四是假如会员不想持有房产，“深房理”将全款购入，不造成会员损失。

实际上上述的所有承诺都没有兑现，深房理就是给你推荐中介去买房。

比如你要买1000万的房子，你只有300万，深房理帮你找垫资公司垫资700万，全款买房。房本到手了再做抵押贷，把垫资还上。垫资利息和抵押贷利息都很高，深房理说房价会涨的，资产会升值，利息不用还。

比如落户，给你推荐落户中介，代缴社保，来深圳体检一次，9800元就能落户深圳；没有购房资格，给你推荐婚票中介，婚票3-5万元一个人。

深房理宣称“钱多买前海，钱少买北站 "，推荐具体可购买的概念盘，说自己只是老师教课，找助理（中介）进行买房的具体操作，中介都是他们家亲戚。

更有甚者，有深房理会员卖房，买方也是深房理会员。投资人加入会员，入群，找有房票之人代持，投资人是外地人，过桥贷获取首期款，过户后申请经营贷。因政策变动，经营贷要等半年后才能申请，现在承担万八的资金成本，客户，代持人，过桥贷，中介，经营贷这几个环节的人，均为深房理的会员。过去一年红山片区二手房，有不少是这个套路成交的。

深房理推荐的概念盘包括前海时代广场、诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、华业玫瑰、中航天逸、花样年花郡、花样年花乡。

内人士指出，深房理“包赚”模式，实际是让会员不断高价购买指定楼盘的房子，这样这些房子都是在会员 “左手倒右手 ”之间交易，层层传递后实现个别小区房价快速上涨 。

深房理一直强调，买深圳房稳赚，包赚。这其中，每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后“抽成 ” 的中间商越多，雁过拔毛。但风险也很多。买房有亏损，深房理基本不会搭理你，他说买了之后跟他没关系，你没买对，那是你不是按我说的规避风险。出了问题，让大家不要在群里说，再说就踢群。

代持人微信拉黑 投资客80万打水漂

群里经常听说，给了钱代持人跑了、买房过程中合伙人撤股，代持人不同意。

2020年11月，会员史大姐通过房产中介王永胜，找到婚票王晟，是一名律师，（三人均为摇篮会员），购买了山与海楼盘，79平，978万。

当时王晟和房东签订来了协议，史大姐付款给房东定金80万。2021年1月中旬，购房人史小姐想按照约定时间支付首付款，这时该房子上涨了200万元，这时候史大姐联系房产中介王永胜，发现婚票王晟不愿意配合，并且转了两万元表示感谢，被拒绝，微信还被拉黑。

王晟是房产中介王永胜推荐的，王永胜没有让王晟和史大姐签协议。目前史大姐进退两难，想按照协议首付款买房，发现无法进展，被婚票王晟拉黑。想退回80万定金，房产中介王永胜不回信息。史大姐提出签订购房主体变更协议，王永胜以业主在香港为由拒绝了。

史大姐找到深房理，深房理与代持人王晟沟通多次，代持人还是不愿意协调，一直拖了两个月，后来史大姐倾诉王晟，暂无结果。

@深房理装修队表示，曾组织超百名深房理摇篮会员发起退款。目前深房理有7个微信群，基本满员500人，近3500人。

深房理的8招凑首付，4招绕开限购

风财讯从爆料人处获悉一份文件，题为《5月深房理所有文章（付费）》。

该文件中清晰指出如何凑首付款、如何绕过限购买房。

凑首付款方面，文件指出8种方法，包括装修贷、分期卡、月供贷、保单贷、公积金信用贷、抵押贷：经营贷、消费贷。

以下是文件原文：

绕过限购买房方面，该文件指出，限购限贷是个政策，不是法律。政策可以绕过去，不违法，这只是一种解决方式，是保护个人权益的手段。

该文件指出，绕过限购政策买房方法一：深户以家庭为单位，可以购买两套房产，如一方名下两套，可通过离婚的方式，让名下无房的一方购买；夫妻间一人一套的情况，或者联名的情况下，可以通过夫妻更名的方式，过户到另一方的名下，房产需要无欠款状态。提前还房贷，可以通过中介和垫资公司解决。深圳离婚两年内，有限制首付比例的政策，可以通过办理“两年前”的离婚证来绕过去限购。

方法二：借用别人的购房资格“代持房产”，只要写清楚实际购买人，明确付费金额，自

己保留好购房的所有凭据，基本上没有安全问题。

方法三：找原业主，卖方结离婚。有些业主急于卖房，而我们又没有名额，这个时候可以与业主沟通，通过结婚方式让他把房子更名给自己。

方法四：负债，通过法院判决。买方可以事先在卖方账上走一笔钱，写一份借款合同，过一段时间说卖方还不上这笔债务，卖方的房产就要抵给买方，这种法院强制执行的房产，不受限购政策限制。具体操作，市场上有专业的律师代办，费用大概几万块。

以下是文件原文

起底“深房理”杀猪盘

风财讯观察发现，深房理“套路”俨然是一个杀猪盘，细看每个步骤与杀猪盘套路一致，包括寻找目标、取得信任、怂恿投资、收取大量费用、大量投入、无法提现、销声匿迹。

深房理所谓的“买房致富论”大致分为六大步骤：

第一步，以育儿知识，深圳房价永远上涨贩卖焦虑，吸引妈妈群体粉丝，不断取得信任。

第二步，收会员费，怂恿投资，带你炒房赚钱，撬动各大银行的贷款；

第三步，通过假离婚、代持、骗贷等方式绕过政策获取购房资格与凑齐购房资金。

第四步，集体买入指定概念盘，形成市场垄断和房价上涨的虚假繁荣；

第五步，当有新的买家接盘，就可以实现所谓的赚钱；

第六步，通过霸王借据和官司诉讼等方式，迫使会员资金链断裂，最后会员所买的房产也被他们纳入囊中。

深房理会员向风财讯表示，打着“买房致富”口号，实际上是“以贷养贷” 模式，每个环节的中间商赚得盆满钵满，而风险由你独自承担，让你掏了更多的钱交到他手上，深理房的运营模式和杀猪盘无异。所谓的“炒房实现财务自由”，实际上最终会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。