容积率缩水、连廊房未告知，中海云熙被指“虚假宣传”

文章来源丨新京报

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

从3月底开始，位于北京市大兴区的中海云熙项目陆续交房。然而，本该迎来入住的部分购房人，却因开发商宣传与实际不符等问题而拒绝收房。

梁欢（化名）等购房人告诉新京报记者，当时买房时，售楼处公示信息显示项目容积率为1.6，但是后来却发现该项目在地块出让及实际报批的容积率均为2.2。此外，有的购房人在收房前才发现其所购房子外面有“连廊”，采光受到影响。

4月27日，记者从大兴区市场监督管理局魏善庄市场监督管理所获悉，对于中海云熙项目的虚假宣传等问题，已经立案处理，现在正处于查证阶段。

焦点1：销售宣传的容积率与规划不一致？

据亿翰智库统计，2020年，北京市TOP20房企销售金额共计2500.2亿元，中海地产以282.7亿销售额连续第三年排名第一。但在持续走高的销售额背后，近一年来中海地产在北京的数个项目都曝出维权事件，其中包括中海金樾和著、中海丽春湖墅、中海瀛海府等。

正处于交付阶段的北京市大兴区的中海云熙项目，也引来部分购房者不满，购房者反映的问题主要集中在项目宣传与实际不符、房屋质量等。

新京报记者查询北京市规划和自然资源委员会（简称“北京市规自委”）网站获悉，中海云熙项目所在地块为大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块R2二类居住用地，土地面积约3.97万平方米，总建筑规模约8.7万平方米，按此计算，其容积率约为2.2。2018年8月23日，北京中海地产有限公司以17.27亿元竞得该地块，溢价率为2%。

“中海云熙项目销售阶段宣传的容积率，与项目实际规划审批文件的容积率相差太大，我们拒绝收房。”梁欢说，“2019年4月，我以约3.8万元/平方米单价购买了这个项目一套70多平方米的两居室，约定的交付日期为2021年3月30日之前。当时售楼处的公示信息及销售人员和介绍都显示，这个项目的容积率为1.6，但是后来却发现该项目实际报批的容积率为2.2。”

中海云熙项目实际规划审批文件资料，显示该项目容积率为2.20。图片来源：受访者供图

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。据业内人士介绍，对于开发商来说，容积率决定地价在房屋总成本中所占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一般情况下，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

新京报记者查询发现，有购房人曾在2021年3月26日，通过人民网领导留言板平台投诉中海云熙项目涉嫌“虚假宣传容积率”等问题。该购房人称，“中海云熙项目报备审批容积率2.2，却在售楼处显著位置立的公示牌上标明容积率为1.6，而隐蔽角落另有一个公示牌上的容积率却涂改成了2.2，日期也涂改过。”

此前，中海云熙项目售楼处的一面公示牌上标明容积率为1.6（左图），而另一个公示牌却把容积率涂改成了2.2（右图）。图片来源：受访者供图，拍摄于买房期间。

对此，大兴区相关领导于2021年4月9日通过人民网领导留言板平台回复称，经大兴区市场监督管理局核实，经执法人员核实取证，上述购房人所反映的问题属实，现针对违法行为已立案处理。

焦点2：不知情下买到采光较差的“连廊房”？

“不仅容积率宣传出现问题，房子结构也出现了虚假宣传。”中海云熙项目购房人赵强（化名）向新京报记者介绍，2019年初他购房时，项目销售人员并未明确告知项目房屋结构中存在“连廊”（即将两个不同单元连接起来的走廊），后来实地参观项目时才发现自己所购的房子正处于“连廊”位置。

“该栋楼地下3层，地上15层，连廊在12层。截至交房时，一些楼层的连廊部分并未安装窗扇，而是安装了高度为半米左右的护栏。”赵强称，相比较而言，这种结构采光较差，并且私密性较差。

记者注意到，另有购房人在2021年4月2日通过人民网领导留言板平台投诉中海云熙项目虚假宣传等问题，该购房人称，其于2019年初购买该项目1号楼12层的一居，2021年3月，该楼盘开放日，这名购房人才知所购房为“连廊房”（即靠着连廊的房子），采光差，烟道过长，因连廊是公共区域，安全隐私均有隐患。

这名购房人进一步称，该项目工作人员在销售宣传时，并未告知购房人项目存有连廊情况，签合同时，销售人员一再强调只需核对个人信息，其余不用看，且所签订的合同是住建委制式合同无法更改，销售人员未对特殊项进行重点提示和解释，侵害了购房者的知情权。同时，据其了解，还有多位购房人表示，事先不知连廊存在等问题。

事实上，对于高层建筑来说，出于安全性等考虑，连廊的存在有其合理及必要性。住建部2011年7月发布的《住宅设计规范》规定：“十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊；十二层及十二层以上的住宅由二个及二个以上的住宅单元组成，且其中有一个或一个以上住宅单元未设置可容纳担架的电梯时，应从第十二层起设置与可容纳担架的电梯联通的联系廊。”

北京沣浩达工程检测服务有限公司总经理赵伟表示，上述《住宅设计规范》，目前仍在适用，规定中的“联系廊”，实际上就是“连廊”。开发商或销售方在售房时应如实告知购房者。此外，目前并没有对连廊的墙体、护栏的高度等有具体明确限制，但前提是要发挥连廊的作用并且保证安全。

此外，另一位不愿具名的业内人士指出，客观地说，从中海云熙项目业主提供的现场照片来看，公共连廊的存在，对于其一侧房源的采光，确实有一定影响，导致这些房源的对外窗户，并非直接面向户外，而是有连廊相隔。

4月4日，人民网领导留言板平台显示，已将上述购房人反映的问题转相关部门进行处理。

有购房人反映，其所购房源为“连廊房”，采光相对较差。图片来源：受访者供图

此外，另有购房人向新京报记者反映称，中海云熙项目还存在地下车库漏水、屋内地板开裂、室内漏水、夜光跑道虚假交付等情况，中海方面已经就这些问题开始进行整改，但截至目前依旧没有给购房人一个满意的解决方案。

进展：开发商是否虚假宣传？大兴相关部门正在调查

从前述大兴区相关负责人给购房人的回复来看，中海云熙项目容积率前后不一致的问题属实，已针对违法行为立案处理。“连廊房”问题也已转至相关部门进行处理，但暂未有处理结果。目前，部分购房人提出，开发商应就虚假宣传、逾期交付等方面给出合理答复，并希望明确其是否需承担违约责任。此事又该如何解决？

据中海云熙项目购房人提供的购房合同显示，“双方签订合同后，因规划性质、容积率等内容经城乡规划部门批准变更的，出卖人应当自变更确定之日10日内将书面通知送达买受人；发现该商品房除地基基础和主体结构外质量问题的，应当及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当赔偿责任范围内买受人依法确定的直接经济损失。”

购房合同还明确，“出现逾期交付情况的，逾期交付在30日之内的，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应该退还房款并按照全部房价款的10%支付违约金；买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”

4月27日，新京报记者就此事与中海地产总部取得联系，一名杨姓工作人员回复称，“需要等待调查核实之后再做回复。”此后，记者又与北京中海地产相关负责人取得联系，其同样表示，“我们需要调查核实之后再做回复。”而对于容积率为何前后不一致、“连廊房”在销售时是否告知过购房人、多少房源涉及“连廊房”、车库漏水等问题是否属实、交房纠纷后续解决方案如何等，截至发稿时，该负责人也未做出回应。

当天下午，记者还就上述相关问题联系到了北京市大兴区住建委市场科，一位潘姓工作人员称，“此事涉及的质量问题需要找本委质量监督站，虚假宣传问题需要找市场监督管理局，其他的合同履约问题需要找法院。”

随后，记者与大兴区住建委质量监督站取得联系，该站一名秦姓工作人员表示，知悉该项目质量问题，并已经安排人员进行了维修和处理。此外，记者还联系到了大兴区市场监督管理局魏善庄市场监督管理所，一名杨姓负责人就此事回复记者时表示，“我们已经就上述问题立案处理，现在正在查证阶段，具体处理结果尚未作出。”

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，从上述购房者反映的情况及合同约定来看，一般情况下，如果开发商或销售案场存在虚假宣传，则应该就此承担相应责任，情节严重的，购买人有权提出解约，并要求开发商赔偿损失。同时，政府相关部门也有权并有责任对开发商此类行为进行监管，并作出相应处罚。

而针对房屋结构、质量、交付时间等问题，王佳红律师认为，此类问题的解决办法一般是“有约定按约定”，购房人可以要求开发商按照约定进行处理。对于上述一系列问题，购房人在与开发商进行沟通协商的同时，也可以保留证据向属地相关主管部门进行投诉和举报，或寻求司法途径进行解决。