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南阳如何变成“烂尾楼之都”了?房产律师解读预售房制度之风险
编辑:金诉律所发布时间:2020-09-29导语:南阳有302个“烂尾楼盘”,大多都是2012年左右遗留的问题。南阳如何变成“烂尾楼之都”了?房产律师解读预售房制度之风险。
本文作者丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣律师
南阳有302个“烂尾楼盘”,大多都是2012年左右遗留的问题。为了快速推进城市建设,政府默许“边建设边补证”的开发模式。于是,众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房,卖房时更别提预售证了。
预售制度有哪些风险和缺陷:
当预售房的开发商破产,业主的法律维权途径是什么?
(一)如果开发商已经破产,但是还没有进入破产清算程序,这个时候往往会有银行或其他债权人已经进入了法律程序中,甚至可能已将剩余资产几乎瓜分殆尽。业主要尽快提起诉讼,尽快进行财产保全,尽快申请强制执行,尽快行使基本债权优先权。千万不要等到所有剩余资产都瓜分完毕了,再想着去主张,这个时候往往会房钱两空。
当然,这个时候,广大业主也可以团结起来,去法院对开发商申请破产清算,要求停止对外债务的承担,及时止住剩余资产的瓜分。
广大业主积极进行债权申报,及时登记,避免遗漏了自己的债权,导致最后一次拿回房款的机会丧失。 业主要积极主张对自己的房款的返还行使基本债权优先权。大家可能都知道两个优先权:抵押权优先权,施工单位的优先受偿权。这两个优先权都是法律明文规定的,所以大家都知道,但是实际上,作为业主,享有更优先的基本债权优先权。因为这个优先权没有明确法律规定,只是最高院关于彩石山庄案的批复,所以很多人可能不知道,甚至有些法官可能都不知道。但是在司法实践中,这是各级法院都普遍遵照执行的。 业主们要积极团结起来,选出来业主代表,代表广大业主的利益积极参与到破产清算中来,担任破产清算组的成员。如果项目能够重组盘活,也可以积极为广大业主们争取利益最大化。
当地政府在监管和协调中应承担哪些责任?