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南阳如何变成“烂尾楼之都”了?房产律师解读预售房制度之风险

编辑:金诉律所发布时间:2020-09-29
 

导语:南阳有302个“烂尾楼盘”,大多都是2012年左右遗留的问题。南阳如何变成“烂尾楼之都”了?房产律师解读预售房制度之风险。

本文作者丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣律师

南阳有302个“烂尾楼盘”,大多都是2012年左右遗留的问题。为了快速推进城市建设,政府默许“边建设边补证”的开发模式。于是,众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房,卖房时更别提预售证了。

商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

预售制度有哪些风险和缺陷:

(一)期房是看不见摸不着的,将来房子建成什么德行,你付款的时候是不知道的。如果所有的开发商都讲规则,都在做良心工程,期房是没问题的。但是现实是,这种假设只是一种奢想,事实是无比残酷的。
(二)这些年我遇到了不知道多少个烂尾楼,这些烂尾楼事件几乎都存在同一个问题,那就是资金监管严重不到位根据相关规定,大家购买期房的时候,所支付的购房款必须打到专项资金监管账户中,必须只能用于这个项目的开发建设,除非项目彻底完工了。然而,现实生活中,有多少开发商是不转移监管资金的?
所以,我一向比较支持购买现房,起码能看得见摸得着。这些年的烂尾楼项目太多太多了,很多的购房人请一家数代之力去买房,最终房钱两空,何其悲哉!
如果真的不能取消期房预售,建议增加一个刑事条款,烂尾楼罪,让转移监管资金的相关责任人员入刑,而不是仅仅限定在股东有限责任上。

当预售房的开发商破产,业主的法律维权途径是什么?

(一)如果开发商已经破产,但是还没有进入破产清算程序,这个时候往往会有银行或其他债权人已经进入了法律程序中,甚至可能已将剩余资产几乎瓜分殆尽。业主要尽快提起诉讼,尽快进行财产保全,尽快申请强制执行,尽快行使基本债权优先权。千万不要等到所有剩余资产都瓜分完毕了,再想着去主张,这个时候往往会房钱两空。

当然,这个时候,广大业主也可以团结起来,去法院对开发商申请破产清算,要求停止对外债务的承担,及时止住剩余资产的瓜分。

(二)如果开发商已经进入了破产程序:
  • 广大业主积极进行债权申报,及时登记,避免遗漏了自己的债权,导致最后一次拿回房款的机会丧失。
  • 业主要积极主张对自己的房款的返还行使基本债权优先权。大家可能都知道两个优先权:抵押权优先权,施工单位的优先受偿权。这两个优先权都是法律明文规定的,所以大家都知道,但是实际上,作为业主,享有更优先的基本债权优先权。因为这个优先权没有明确法律规定,只是最高院关于彩石山庄案的批复,所以很多人可能不知道,甚至有些法官可能都不知道。但是在司法实践中,这是各级法院都普遍遵照执行的。
  • 业主们要积极团结起来,选出来业主代表,代表广大业主的利益积极参与到破产清算中来,担任破产清算组的成员。如果项目能够重组盘活,也可以积极为广大业主们争取利益最大化。

当地政府在监管和协调中应承担哪些责任?

首先,当地政府要做好预售资金的资金监管,查清预售房款的总额和已经支出的具体情况,查清楚是否存在转移预售资金的情况,如果存在,又转移到哪里了,是否还可以追回。
其次,对于项目,可以积极地帮助引进、推进新的投资方,或者是整个项目进行债权债务的转让,引入新的开发商。
再次,对破产清算流程进行监管,避免少部分人或单位违背破产清算的程序,转移或窃取剩余资产。如果有重组希望,还可以积极推动重组事宜。
最后,预售房开发商破产,往往会伴随着大量的业主集体维权事宜,当地政府要做好业主的和谐稳定和疏导工作避免出现过激事件。



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