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郑州楼盘“首付分期”重新悄无声息占领市场,律师:潜在风险非常大,不建议!

编辑:金诉律所发布时间:2020-09-02
 

导语:所谓的“首付分期”是如何操作的?律师点评:“首付分期”存在的潜在风险较大。

文章来源丨大河楼评

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

题图2.png

今年,5月8日郑州房地产市场和产权交易管理中心下发最新通知。

通知内容显示,自2020年5月11后(含5月11日)签订的市内五区商品房买卖合同(现房销售除外),在申请办理商品房买卖合同备案时,须提交:

①商品房买卖合同买卖双方签字盖章页、补充协议签字盖章页;
②由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回单(须备注买受人姓名、房屋坐落);
③限购资料;

在5月11日之前,开发商办理商品房买卖合同备案只需要缴纳预售款收存信息表即可,5月12日之后按照最新政策,房企要提供购房者向资金监管银行转款的缴款回单。

可如若想要首付分期,置业者是没有真正的向开发商支付首付款,那就无法得到银行出具的缴纳回单,开发商也就无法备案。

此举,被业内一直认为是对“首付分期”行为叫停,此次事件之后,小楼特意实地调研了一些楼盘,发现确有不少楼盘在政策发出之后取消了“首付分期”。

短暂“消失”的首付分期

比如5月份因为首付分期政策刷爆朋友圈的“管城区某项目”,在该政策下发之前,曾推出了“3万签约,无息分期5年分10次”的活动。

(图片来源于中介朋友圈)

不过在5月底小楼实探售楼部,发现“首付分期”活动已经取消,与之相似的还有同区域的另一个项目,曾推出“首付10%,剩余2年4次还完”五月中旬也已经取消,中原区、金水区与高新区也有不少项目取消了首付分期政策,5、6月份的郑州市场,可以首付分期的项目明显减少。

首付分期“再次占领市场”

从7月开始,小楼看到不少楼盘又打出了“低首付”的噱头。熟悉的口吻,熟悉的方式,首付2万、首付5万即可网签超长首付分期,5年10次,两年交房后付尾款;听起来还是那么诱人。

近期市面上可以“首付分期”的项目盘点

(数据来源于网络,详情请咨询售楼部)

而那些曾经取消了该政策的售楼部,近期也“卷土重来”了。

(图片来源于中介朋友圈)

(图片来源于中介朋友圈)

除了售楼部,分销的中介也变得非常活跃,前几天,小楼接到了一位房地产中介打来的电话,据他表示,“只要两万块,就能在郑州买房置业。”

小楼问了中介:“现在买房不是需要30%的首付才能备案,为什么两万元就可以完成?”中介告诉小楼:“说要交30%的首付都是一些说辞,我这边推荐的房子都不需要,你只需要缴纳个2-5万元的首付款,剩下的首付钱,开发商会帮你垫上。接下来的几年里,你分次数还清就可以,压力小了很多。”

后来,这个中介小伙斩钉截铁地告诉小楼,郑州现在超过一半的房子都可以首付分期。郑州南龙湖周边的不少楼盘,基本都能1成首付,这种现象在整个郑州并不罕见,只不过平时很少能“光明正大”的说出来,只会在电话和微信上偷偷告诉你。

据泰辰统计的结果显示,目前郑州住宅去化周期约14个月,由于疫情的影响,库存周期略微增长,但依旧处于合理的区间。房地产的销售有一定的周期性,过完春节之后,大家手里有闲钱了,开始琢磨买房子的事情,这样的情况一直持续到五六月份,然后到七八月份天气变热,人们不愿意出门,市场上的客户就少了,九月十月天气凉快了,市场再次活跃,一直周而复始。

而今年,因为这次疫情突如其来,房地产停摆两个月左右,所以库存也有所上升。

再看另一组数据,近期郑州楼市的去化率,七月份,郑州开盘推货量环比-61%,去化量环比-67%,去化率环比-16%,其中市区推出量环比-73%,去化量环比-77%。

图片来源于网络

从2017年开始,郑州开盘的去化率一直下滑,2020年受到疫情影响,整体去化率达到冰点。存量增加,去化率降低,让开发商的资金压力相当大,为了回款,“首付分期”重新占领江湖也不足为奇。

为何首付分期成为了“去化利器”?

为何上了首付分期的项目销售速度都会明显加快?这一切,还得从郑州人的收入水平说起。

郑州的工资水平官方给出的数据,2019年郑州的平均工资大概在3864元/月。一面是平均收入低,另一面则是居高不下的物价及并不便宜的房价。国家统计局数据公布最新全国31个省份CPI同比涨幅,河南以3.4%的涨幅位列全国第十。其实,河南CPI涨幅高居不下已持续许久了。从1月至4月,河南CPI涨幅均排行前十。

数据来源:国家统计局

收入不高物价贵,一年到头也存不下什么钱……大家面对的,又是什么样的房价?

郑州目前的新房均价在13400元左右,也就是说,即便是最刚的区域,首套房的首付,基本也是30万起步。衡量一个城市买房的难易程度,房价收入比最为直观。

根据最新发布的2019年全国百城最新房价收入排行,郑州房价收入比位列全国第21位,得要不吃不喝14年才能买得上一套房。

面对物价与房价的多重压力,郑州的刚需族们根本喘不上气,恰逢此时,开发商推出分期首付,有的楼盘甚至连利息都不要。某种程度上,确实大大缓解了刚需买房够不着门槛的难题,进而缓解了开发商的资金回款压力。

所谓的“首付分期”是如何操作的?

一种常用方法是,购房者支付部分首付款后,开发商替购房者付清剩余首付款,而购房者与银行签订贷款合同,此后购房者再在约定时间内,将剩余首付款还给开发商。也就是说,开发商先借钱给购房者交给银行,并办理贷款手续。

二是开发商以分期首付为由,先向购房者收取部分首付款,而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后,再正式签订购房合同,办理贷款手续。“真正意义上来说,先交的部分首付款类似定金性质,并非开发商垫资支付首付款给银行。” 

另外,还有一些开发商指定了金融网贷平台买房人选择了低首付,也就与这些金融网贷平台形成了捆绑,这样一来,利率可能会上升,此外,这些金融平台还可能会额外收取一些平台手续费(比如电商费),从几千到几万不等,都是从买房人身上“薅羊毛”。这样各种费用叠加到一起,最后的费用一定比正常按揭的多出了不少。

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律师点评:“首付分期”存在的潜在风险较大

除了费用之外,“首付分期”也存在一些额外的风险。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为,

“这是一种违规行为。首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已,但是实际上,在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为,同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求。

这个操作对购房人来说是有风险的,

1、本身属于非正常操作,在不少省市都属于明令禁止的违规行为。

2、如果首付分期,意味着购房资金能力往往是有问题的,在透支自己的资金能力,如果将来不能及时支付,往往会产生商品房纠纷。

3、天下没有免费的午餐,看起来似乎没有手续费,但是为了及时支付剩余首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金,既会产生新的成本,又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构,利滚利,不小心就会掉入金融陷阱。”

另外,王玉臣律师强调,对于房企来说,“首付分期”政策能够提高销售业绩,尽快实现资金回笼,同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。但是,如果购房者后期不能按照协议分期支付,一方面可能被开发商解除合同,另一方面还要面对融资机构的追债。

其实,以首付分期为主这些首付方案不是没有优势,只是它的适用人群有限,主要适用于目前手上资金暂时不够,但是后续经济实力可以、又急于买房的刚需购房者。如果有实力付清首付款,并不建议采用这种方式,毕竟除了后续费用会增加,还增加了法律风险;如果后续还款能力不足的购房者,也不建议贸然上车,应该拿出计算器好好算一算资金成本,看看后期是否有足够的还款能力,避免断贷情况的发生。


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