北京二手房成交率提升引关注！买二手房，这6点你要清楚！

近日，据报道，北京部分片区的带看成交率有较大幅度的提升，从过去的带看40次左右成交提升至20次左右，交易周期有缩短。与此同时，我们所这一段关于二手房买卖的纠纷咨询也有明显增加。

买房不是去菜市场买菜，可谓是家里的重大投资，很多人遇到了纠纷才想着找律师，但是如果买房时能够稍微做下功课，其实很多纠纷都可以避免。

如果您要买二手房，请务必注意以下“六看”：

第一看 看身份

购买二手房必须要看房主和代理人的身份证和房产证，必须确保身份证上的名字和房产证上的产权人是完全一致的。而且，如果不是房主本人直接出售，还要看代理人的身份证原件和授权委托书，核实代理人的名字是否和房主授权委托书上的受托人名字和身份证号是否完全一致。需要特别说明的是，如果不是房主本人卖房，房主委托他人进行的话，保险起见，要让对方提供公证授权委托，而不仅仅是随意写一张授权委托书。不止是看，而是要保留。

第二看 看房产登记情况

首先，房产证是证明出卖人是合法所有权人的核心凭证，要详细查看房产证上登记的面积、用途、房屋性质、共有权、抵押情况等。其次，不仅要查看房产证，还要到不动产登记部门进行核查，核实是否和房产证登记情况一致。以共有权和抵押权为例，如果房产是多个共有权人或夫妻共同财产，势必在将来签署合同时将和所有的产权人签署购房协议，如果仅仅是其中一位，将可能面临很大的合同风险。如果房产设定了抵押，必须考虑抵押权的解除问题，否则将面临所购买的房屋存在极大的风险，甚至可能直接导致房钱两空。

如果购买的房产设定了抵押，需要在合同中明确约定何时通过何种方式解除抵押，如果没有解除应当承担何种违约责任。对于购房人而言，最优的解抵押方案是合同签订后，出卖人自行筹资立刻解除抵押。如果出卖人暂时没有资金能力解除抵押，在现实中往往会用购房人的首付款去解除抵押，如果选用这种方式，在合同中也务必明确约定，而且还要严格限制首付款必须用于解除抵押，由双方共同去办理。

第三看 看房屋现状

房屋的现状不仅仅包括房屋的区位、房屋的装修和质量、房体的情况，还要看房子目前的居住使用情况，是否正在进行出租。如果房屋进行出租中，必须让出卖人提供承租人同意出售的书面文件，而且必须在交房前腾房。

从法律上讲，承租人在房屋买卖的时候有优先购买权，而且买卖不破租赁。也就是说，在同样的条件下，承租人如果也想购买这个房屋，他是有优先权的。而且，即使他不购买这个房屋，如果租赁合同没有到期或者没有解除或终止，承租人也依然有权利继续使用房屋。所以，如果不注意上述问题，购房后将面临着承租人行使优先购买权的风险，或者承租人继续使用房屋，买方付了款却不能使用房屋的风险。

第四看 看物业管理

购买二手房的时候，不仅要看自己的房子看看周边的环境，还要留意小区的物业管理，否则悔之晚矣。

小区的物业管理水平可以通过很多方面体现，比如公共区域的卫生水平、小区是否封闭、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等。

现在网络比较发达，在决定购房前，还可以通过小区的业主论坛、业主群去了解小区的实际情况。多看多听多问，这样才能买房买的舒心。

对于一个小区，如果物业管理很好，将会大大提升小区的品质和价值，如果管理不好，将会令小区的价值大打折扣，而且将会严重影响到业主的居住使用。所以购买二手房的时候，不仅仅看自己的房子看看周边的环境，还要留意小区的物业管理水平。小区的物业管理水平可以通过很多方面体现，比如公共区域的卫生水平、小区是否封闭、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等。

第五看 看合同

口说无凭！购买二手房一定要认真看合同，每一条每一款都要认真查看，不能有任何遗漏。对于出卖人的任何承诺都要写入协议当中，尤其是对交易的关键性承诺务必写入合同中，切勿轻信口头约定。在现实中，很多纠纷是由于没有写入合同之中，仅仅是口头约定，对出卖人没有约束力导致的。在我国合同法中虽然规定了口头协议，但是在司法实践中，由于举证责任问题，往往难以得到实现。

合同中所有的条款对双方都是有约束力的，不仅仅要关注出卖人的承诺，还要关注双方的权利义务、交易流程和违约责任等所有的约定。

第一，房屋基本概况。

如房屋坐落、房号、所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、使用面积、设计用途、共有权人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。只有详细并约定了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等，才能避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。

第二、房屋成交价格中所包含的具体内容。

比如常规的成交价实际上是按套转让价，不仅仅包括房子本身，还包括房屋的附属设施、设备、物品等，避免交房时产生不必要的纠纷。

第三、房款的支付方式。

常规的支付方式一般分为一次性付款、分期付款、抵押贷款三种方式。要明确约定支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料、时间等内容。需要特别注意，在签订合同前一定要综合衡量付款能力和贷款能力，避免因为后期付款或贷款问题而违约。尤其是选用贷款方式的购房人，可以先自行到银行打印自己的诚信记录。如果诚信记录中有不少的不良记录，就需要考虑下银行能否批贷，以及贷款额度的问题。

第四、逾期付款的违约责任。

逾期发生后该如何处理，违约金的具体比例或者金额，避免因为约定不清，而产生双方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

第五、房屋交付。

对于买房人而言，交房是实现购房目的的两大核心之一，是重中之重。合同中必须明确约定交房时间、交房方式、逾期交房违约责任等。如合同中需要明确约定卖方迁出房屋时，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等所有费用，交付房屋钥匙；如需要约定若在一定期限内卖方逾期交房，应当承担一定额度的违约责任，如果超出一定期限，应当承担更重的违约责任等，约定违约金比例或金额等。这样才能有效防止卖方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

第六、过户。

过户是买房人实现购房目的的两大核心之二，亦是重中之重。合同中要明确约定房屋所有权证过户时间、办证的配合义务、不配合过户的违约责任、逾期过户的违约责任等。房屋所有权证是购房人从法律上取得物权的标志，只有取得了房屋所有权证，购房人才是真正意义上房主。

第七、税费承担。

房屋买卖中税费的金额往往不小，在实践中所有的税费往往由购房人承担，而购房人衡量房屋价值，决定是否购房时也必须考虑税费的问题。为了避免承担计划之外的税费，必须在合同中明确列明影响税费的因素，比如是否是唯一住房，是否是满五唯一等，而且还要明确约定，如果购房人陈述的情况有误，多的税费由购房人承担等。

第六看 看人

房子再好，合同签的再好，如果出卖人人品或性格不好，也要考虑是否要坚持购买。在实践中，有不少纠纷其实并不是合同约定的不够完善，而是人有问题，有蛮不讲理的，有见钱眼开的，有恶意毁约的。所以和出卖人谈的时候，首先要看人如何，如果谈的时候就觉得人比较麻烦，即使后面谈妥了，履行起来也可能会有问题。