天津工业厂房可按300平米分割销售，是投资者的新机会么？

导语:这几天一则天津关于厂房分割销售的新政引起了广泛讨论，在疫情影响尚未完全过去、厂房交易市场又不如南方活跃，天津高空置率的厂房会是个好的投资标的么？

媒体采访丨投中网

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

本文作者丨林开浩 Ellie

这几天一则天津关于厂房分割销售的新政引起了广泛讨论，甚至有的投资机构表现出了投资意愿，不过投资厂房真得香么？

7月14日，天津市住建委官网发布了《市住房城乡建设委关于支持工业厂房销售推动高端产业集聚发展的通知（试行）》，该通知最核心的条款如下：

“工业厂房可以按幢、层或套进行销售。本通知印发前已取得建筑工程施工许可证的工业厂房，最小销售单元建筑面积不得小于300平方米；本通知印发前未取得建筑工程施工许可证的工业厂房，最小销售单元建筑面积不得小于500平方米。”

该政策的《起草生命》写明了背景：“近年来，随着京津冀协同发展、北京非首都功能疏解......越来越多的工业项目落户我市，新落户项......既有规模较大的领军型企业，也有处于发展初期的初创型企业，产业形态多样、发展规模不同，对工业厂房提出了多元化需求。”

政策目的很明显，满足那些对厂房面积要求小、囊中羞涩的中小企业的实际需求，适时发布的一项针对性政策。

高力国际华北区产业及工业地产服务部董事吴涛对此进行了解读：新政主要针对“工业用地”上的工业厂房，而天津之前就有工业地产分割销售的项目，不过不是全市范围，是在有出售政策的区域。

“至于新政所提及的‘工业厂房’，从概念上讲包含适合中大型制造业的厂房类别（地面承重较大、净高较高），也包含产业园区类别，即适合轻型制造业及办公类别；从实操上来讲，能分割成 300 平米的“工业厂房”主要是指后者，客户类型以办公、轻型制造类为主，此类客户在天津的其他可出售工业项目上比较多见。” 吴涛称。

戴德梁行产业地产部北区主管、董事路煜告诉投中网，这个政策不是试水，天津市的产业复苏是很多人翘首以盼的。所以大环境上来说，这是新产业的一种方式，它会吸引一些中小企业进来，特别是鼓励一些中小研发企业，拥有资产后就会扎根在天津了。

对于天津当地产业地产开发商们，该政策无疑是个重大利好消息，最小销售面积的降低，让资金门槛大幅降低，可以加速厂房去化。

此前机构投资人资金配置的资产组合主要包括商办、公寓、物流中心、数据中心等，新政的推出，对于那些手握现金的投资人或机构是否是一个投资机会？

吴涛告诉投中网，机构投资人的投资点主要在于资产体量、投资回报等，目前市场上已有机构投资人对工业厂房类进行投资，其中包含制造业的单层及多层厂房，也包含工业用地性质上的产业园区。

但天津的政策明确规定：

“工业厂房销售对象及再次转让的工业厂房买受人，应当为依法注册登记的企业，并符合项目所在区人民政府或工业园区管委会对进驻企业的产业类别等要求。”

天津的产业园区需要什么样的企业？生物医药、新能源新材料、高端装备制造等工业战略性新兴产业及各类高新技术企业。

如果是单纯的个人或资管机构是不太可能获批“上车”的。 

如果符合要求的企业购买厂房后，变更成其他用途（工改住、工改商）是不会有利可图呢？

当然不行。

政策还明确规定：

“对出现擅自改变用途等违法违规行为的房地产开发企业或买受人，按照国家和本市相关规定予以处理，并按照社会信用体系建设有关要求实施联合惩戒。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，（政策）对厂房分割销售开了个好口子，但是对购买对象以及用途还是有严格限制的，是不允许销售给个人的，更不允许改变用途。

政府层面其实早就预料到了潜在的投机行为，有意作出了相应的限制。

当然政策是死的，人是活的，如果你非要投资厂房也是有办法的。

投资人可以找一家符合当地入园政策的高新技术企业搭伙，投资人出资，企业出资质，也就符合了政策要求。但是如果当地要求严苛，需满足就业、税收等等指标，这一条路也很难走通了。

即使有机会买入厂房，但在疫情影响尚未完全过去、厂房交易市场又不如南方活跃，天津高空置率的厂房会是个好的投资标的么？

附政策原文