这些坑可千万别踩北京金诉王建红律师谈线上购房的风险

　　随着疫情的发展，全国各地都采取不同形式的防控措施，恒大等诸多开发商相继采取线上购房的方式出售房屋，而且还号称“无理由”退房，那么这其中是否存在法律风险呢？无理由真的就这么任性吗？下面北京金诉律师事务所佳红律师给大家讲讲其中的猫腻。

　　本文作者丨王佳红律师

　　一、线上售房有哪些法律风险？

　　1、真假难辨

　　以往购房人都在售楼处实地购房，按照法律规定，开发商应该将房屋预售的相关手续，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证在售楼处明显位置进行公示，这样有利于购房人判断楼房的真实性、合法性等相关信息。

　　但线上售房，开发商可能不会主动公示，即便提供给购房人，也是复印件等，购房人实际上不容易判断楼盘的相关手续的真实性与合法性。

　　2、销售人员真假难辨

　　在售楼处的工作人员，一般会带有开发商的工作牌，购房人相对容易判断这是开发商的销售人员，即便不是开发商销售人员，但其行为可以认定为公司的职务行为。

　　但是，线上购房，对于相关工作人员身份的判断则不容易。在不容易判断的情况下，一旦发生问题，购房人有很强的举证责任，需要证明其销售人员是开发商的工作人员或者受开发商指派的人员。

　　3、需先付款后签署合同

　　通过目前所了解的线上购房流程来看，购房人认购房屋，首先要支付定金，支付成功以后才能签署电子定金合同等相关合同。

　　若购房人对合同条款有异议的话，实际上定金已经支付完毕，是不是能顺利解除定金合同要求返还定金不好说。

　　4、很难了解小区周边环境及房屋的具体情况

　　通过线上，购房人还是不能充分了解想购买房屋的具体情况，对于房屋所在小区的情况以及整个楼盘周边的情况也很难全面了解，更何况此时销售人员所作出的介绍是否真实有效，可能不好判断。

　　5、各种优惠承诺很可能是一纸空文

　　对于开发商所提及的各种优惠的承诺，比如5000元抵2万，在签约的环节中如何体现？哪里能够约束开发商，从目前的线上流程中还没有体现出来。这很容易是开发商的一纸空文。

　　6、电子签名一旦生效，自己就有了约束

　　双方对于合同的签署很难实现亲自签署，往往要通过电子签名以及电子盖章来实现。根据《中华人民共和国电子签名法》的规定，使用电子签名也是具有法律效力的。一旦签署相关合同对自己是有法律约束力的，购房人不能随意解除。

　　二、房产律师建议

　　对于线上购房的朋友们，慎重选择通过线上购房，若是非要线上购房，佳红律师提供几个小建议。

　　1、建议购房人到当地建设主管部门网站上查询所看中的楼盘是否存在，是否取得了相关的预售许可手续。

　　2、要求开发商的销售人员提供房屋销售五证的复印件，以方便购房人和相关政府部门进行核对。

　　3、建议购房人锁定销售人员的身份，必须确认其代表的是开发商，其行为是公司的职务行为，必要时应该予以录音、录像、留存销售人员的身份证复印件，而且开发商的销售人员应该在建设主管部门的网站上要进行备案和公示，最好选择这样的销售人员比较安全。

　　4、提前了解所看中房屋的面积、户型、楼层、朝向、所在具体位置、周边的环境等，了解小区的基本情况，最好让开发商提供一个小区的平面图（了解小区规划）、房屋平面图（了解房屋户型结构等）、楼层平面图（了解所选房屋在楼层中的位置），有利于帮助购房人具体判断所购房屋的具体情况。

　　5、需要开发商销售人员提前将定金合同模版、购房合同模版都事先提供给购房人进行审核，最主要看合同条款中是否有极为不利、不公平的条款，然后才能支付定金和签署定金合同等。

　　比如，有的合同约定，开发商不能交房，购房人不能解除合同，这个条款明显对购房人不利。

　　6、对于开发商的各种优惠承诺，应该让开发商人员以一定的形式体现出来，比如在认购协议、定金合同中体现，或者单独给一个公司盖章的承诺等。

　　7、鉴于整个过程都是线上进行，所以购房人一定要对各个环节进行取证、固定证据，以便一旦发生争议或纠纷，方便帮助自己维权。

　　三、“无理由”退房真的这么可靠吗？

　　疫情期间，很多开发商采取无理由退房的销售策略，客观讲，“无理由退房”一方面是基于销售策略的考虑可以促进房屋的销售量增加，一方面可以缓解开发商所面临的资金紧缺的压力。

　　试想，开发商收取了1个亿的定金或者购房款，使用了几个月甚至长达1年的时间后，即便无息退还给业主，那么使用的这个周期无疑是缓解了开发商资金紧张的压力。

　　事实上，虽然号称“无理由退房”，但是依然有很多风险：

　　1、需要明确无理由退房指的是什么？是退定金，还是退购房款，还是无论是定金还是购房款都能退，还是只能退定金，一旦签署购房合同支付了首付款了，就不能无理由退房了。

　　实践中，开发商或者很多商家往往会采取模糊措辞的方式进行宣传，例如：买一送一，很多时候商家说了买一件衣服赠送一条毛巾，并不是赠送一件衣服。

　　2、需要明确一旦提出退房申请，那么需要多长时间才能退还？若是需要经历上半年、一年的，可能计算下来购房人还亏呢，因为这些钱款用来理财还有不少的收入，用来购置其他房产恐怕已经入住了呢。

　　3、要注意是不是所有的房源都适用无理由退房这个政策，因为很多商家往往只是部分房源适用这个政策，并非全部适用，所以购房人要注意区别。

　　4、需要开发商明确不能退款的违约责任，比如一旦购房人申请退房，开发商应该在一定期限内退还房款（或定金），若是违约，开发商应该承担何种法律责任。

　　任何行为，若是没有惩罚措施的约定，都将变得没有意义，所以即便开发商作了这样的承诺，但是没有违约责任，开发商也会无期限拖延，到时候吃亏的还是购房人自己。

　　5、要特别注意，有些地方办理退房手续，还需要政府部门的审核，也就是说即便买卖双方都同意了解除合同，政府部门不同意办理解除备案手续的话，双方的合同还无法解除，这个时候开发商可能会以不可抗力为由不同意解除合同，或者不同意退房房款，到时候又会发生诉讼或纠纷。

　　以上纠纷北京金诉房产律师事务所王佳红律师为大家进行的分享，我们要记住往往美好的事情都有假象，我们要拨开云雾看本质，才能做出理性的选择。祝愿大家在疫情防控期间，保护好自己，保护好家人，每个人健健康康的！