房产律师为大家介绍二手房相关知识

二手房顾名思义就是二手的房子，我们在购置房产的时候许多人都会考虑二手房，但是由于各种原因导致了购买二手房会产生很多问题，下面就由北京金诉的专业房产律师来为大家介绍二手房的相关知识，让大家避免二手房相关风险。

二手房类型:

（一）商品房：

1、住宅用房（70年产权）

2、非住宅用房

（二）公房：

1、可售公有住房

2、不可售公有住房

（三）经济适用房：

1、一类经济适用房 2、二类经济适用房

（四）小产权房：

1、集体土地上建设的房屋

1、商品房：分为住宅用房（70年产权）和非住宅用房。其中，非住宅用房包括两种：50年产权（工业、教育、文化用地）和40年产权（娱乐、旅游用地）。

2、公房：公房是由国有企业、事业单位、投资兴建、销售的住宅；在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

3、经济适用房：经济适用房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。免收土地出让金，出售价格实行政府指导价。

4、小产权房：“小产权房”的居住者只有使用权，没有所有权，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证。

金诉提示：对于农村宅基地房屋，此类房屋仅限于本村村民进行交易，其他人均不享有宅基地所有权和使用权。

二手房买卖的注意事项（定金篇）：

金诉提示：

定金分为成约定金、证约定金、立约定金、违约定金、解约定金，其中较为常见的是违约定金。

那么，定金过高怎么办？

房产律师团：当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，超过部分，人民法院一般不予支持，超过20%的定金部分应予返还，但实际损失过大除外。

二手房买卖的注意事项（合同篇）：

1、二手房买卖合同怎么签？

房产律师团：签订书面协议时，关注产权情况、房产总价、交易税费及日期，协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担等约定。

2、一房二卖怎么办？

房产律师团：合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、买卖的房屋涉及抵押怎么办？ 

房产律师团：二手房交易时，买受人应认真查询房产证书，以确定房屋权属。如交易的房屋涉及抵押，会在房产证上有所显示，应在合同中约定由买方或卖方解除抵押，在消除抵押权之后再进行交易。

焦点问题

1、房屋差价损失如何确定？ 

房产律师团：

1、双方可协商确定；

2、双方不能协商确定的：（1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

2、违约金过低或过高怎么办？

房产律师团：如果违约金过低，根据当事人的请求，若合同约定的违约金不足以赔偿实际损失，可以对违约金进行适当的调整，但应以实际损失为限；如果违约金过高，违约方可请求法院酌情减免过高部分，法院具有自由裁量权。 

以上就是房产律师为大家介绍的二手房相关知识，希望能够对大家有一定的帮助，如果您遇到了二手房的相关问题，可以免费咨询我们的专业律师进行咨询，帮您解决您的问题。