315策划：泰禾“复工年” 三大问题亟待解决

泰禾伴随“烂尾”“停工”等名词走完了漫长的2020年，在引入万科、成立万科泰禾管理公司等举措后，进入2021年，泰禾的项目开始出现复工复产的迹象，全国近30个项目，计划在年中之前推进重启。

复工，对于焦急等待交房的业主而言，是极大的喜讯。不过在315来临之际，也有购房者提出了不少疑问。

例如，因延迟交房带来的损失，如何解决？项目无法复工、持续烂尾将怎么办？复工后楼盘的质量能否得到保障？

前期在开发商无证销售、虚假宣传诱导下买房，是否有赔偿、想退是否能解决？

风财讯盘点了各大案例，并从专业律师处寻求了答案。

挪用建设款致烂尾 业主可追回损失

2020年泰禾被曝光了20余个项目“烂尾”，导致这些项目停滞的缘由多种多样。

据媒体报道，北京院子二期因为违法挪用监管账户建设款，导致项目面临烂尾风险；杭州院子因母公司资金补充问题，导致多次停工。

导致的结果，都是购房者在合同规定交房期，未收到房产，以致于诸多首次置业或换房客，面临一边租房、一边贷款的境地。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，此事件中最大的违规违法行为，是开发商违法挪用监管账户预售资金。

房产的开发成本其实远低于项目房款，一般而言，只要项目销售了大半，预售房款完全可以将项目开发完毕。

如果开发商没有挪用，根本就不会存在没钱继续开发的问题，更不会出现烂尾楼。这是烂尾的一个关键根源！

由此导致的延迟交房，开发商需要承担延迟交房的违约责任，包括赔偿合同中的违约金。

“如果违约金约定过低，不足以弥补购房人的损失（可按照同地段同类房屋租金标准计算损失），对于超出部分还可以继续主张。”

王玉臣律师提醒，追究开发商的责任，合同是最重要的证据。

如果要追究额外损失，则还需要在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录等。

尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。

另外，还可以通过政府信息公开等方式调取涉案项目同地段同类房屋的租金均价。

诱导买房后悔 购房者有几条路

据媒体报道，北京泰禾锦绣置业在未取得商品房预售许可的情况下，自2018年9月至2020年4月期间，无证销售泰禾丽景家园项目31-38号楼74套住房，收取预付款达12.86亿元，且存在虚假宣传的情况。

有网友感叹，前期是在在开发商无证销售、虚假宣传诱导下买房，停工想退是否能解决，是否有赔偿？

对此王玉臣律师认为，缴纳了预付款，能否退回、是否计息，要看具体情况。主要受两个因素的影响：

一个是合同是否无效或解除，一个是无效或解除后，开发商是否有支付能力。

如果在起诉前，依旧没有取得预售许可证，则双方签署的预售合同就是无效的，可以主张退回预付款，并要求按照银行同期贷款利息进行赔偿。

如果现在已经取得了预售许可证，则合同就是有效的，如果想退回预付款就需要走合同解除。

“在符合解除条件或双方协商一致解除的情况下，可以要求退回预付款并计息。此外，泰禾目前资金链很紧张，收回预付款是有不小难度的。”王玉臣直言。

另外，针对“虚假宣传纠纷”这种房地产项目销售中常见的纠纷，维权最好“取证要先行”，其次“违法查处要及时提起”，虚假宣传想从合同上找依据是很难的。最后，如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以此为证据，提起民事诉讼。

“根据这些年办理案件的经验，在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题可能只是开发商违法违规的冰山一角，背后看不见的东西可能更多。

任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码。”王玉臣律师直言。

复工质量减配？与其担心不如筹谋

泰禾复工复产后，交房后的质量、配套水平，也是业主关心的重点。对于个人权利的维护，王玉臣认为有几个重点。

先验房后收房，可以视情况拒绝开发商的“强制收房”，在这过程中一定要及时取证。对于质量问题要及时向建委部门投诉，必要的时候，甚至可以采用违法查处的方式，要求建委部门对于这些质量问题进行调查处理。

如果以上都还解决不了精装修房的问题，还可以采用诉讼的方式。

另外，在集体维权的时候，强有力的组织、优秀的业主代表都至关重要。组织问题，以及业主代表是否给力，是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素，而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

同时，一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。

整体而言，王玉臣律师建议，在买房过程中，必须对开发商及开发商的关联公司、股东公司进行基本的审查；查看五证，不齐全的不买；必须支付到开发商的专项预售房款监管账户；要求开发商及时出具房款发票；关注施工进度，及时了解预售资金去向。

一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象，立即向相关部门申请资金监管，甚至投诉。要相信，法律永远是据理一方最好的武器。