邻村宅基地上的房屋，我可以购买吗？

编辑：金诉律所发布时间：2022-01-24

近日，有位阿姨来所咨询，说买了邻村宅基地上的房屋，已经签了购房合同住进去了，但是没有过户，问是否有风险呢？

大家需要注意的是，房子属于不动产，关于不动产我们国家是以过户登记为准。常规来说，没有过户到自己名下的房子，从法律上来说不属于自己，签了合同只具有合同的效力。

但是这位阿姨的咨询的问题与上述有很大的不同，那就是阿姨购买的是邻村的房屋，此种情况下，阿姨所签订的购房合同是否还有效呢？

这里先跟大家阐述一下，关于房屋，我们国家主要分两种，一种是农村宅基地上的房屋，一种是国有土地上的房屋。

农村宅基地的相关法律规定

农村宅基地上的房屋是限制流转的，仅限于在本村范围内进行出让和转卖。由于农村宅基地使用权的享有，是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，具有人身属性。在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间流转。

宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，对本村村民之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合民法典关于有效合同的要件，应当认定转让合同有效。

如果将本村房屋转让给外村村民或城镇居民，由于宅基地使用权具有人身属性，如果任由其自由买卖，将违反《土地管理法中》中关于宅基地取得主体资格的限定，必然造成所有权与使用权的永久分离。这种情况的房屋转让合同一般应认定无效。

买卖宅基地的法律风险

对于将房屋出售给外村村民的行为，如果合同已实际履行完毕，并且购房人已经实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，一般法院会首先考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小。

尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失。

其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，出卖人应对其添附价值进行补偿。

因此，考虑其中巨大的风险、避免后续产生的纠纷，个人是不建议购买邻村的房屋。

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