要买房的你，这有一份避坑指南待查收

文章来源丨央广网

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

在市场经济条件下，交易需遵循公平、自愿原则。然而一些经营者为逃避法定义务，单方面制定了一些减免自身责任的不平等条款，这也就是日常生活中所说的“霸王条款”。它们往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现，一般具有逃避经营者应尽义务、任意扩大经营者权限、排除或剥夺消费者权利、任意加重消费者责任等特征。在房产交易的过程中，同样存在“霸王条款”现象。但霸王条款属于格式条款，在法律意义上为无效条款。正值“3.15”之际，为了让消费者认清购房过程中“霸王条款”的真实面貌，维护自身合法权益，尽可能避免掉入购房“深坑”，央广网房产列出购房过程中经常遇到的“十大霸王条款”，供消费者参考。

霸王条款一：

作为家庭中的低频消费品，购房是一个比较慎重的决定，很多人通常是基于对开发商的口头宣传、样板间展示、沙盘以及宣传材料的认知而购买商品房。这些因素也都是购房人购买房屋的重要因素。

在房屋真正交易时，一些补充协议却明确规定：《商品房买卖合同》及补充协议自双方签字或盖章之日起生效，并取代双方在此之前所作的约定、承诺、样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件。

《商品房销售管理办法》第十四条明确规定，房地产开发企业进行商品房销售宣传时，广告内容必须真实、合法、科学和准确。第十五条明确定规定，销售广告和宣传资料所明示的事项，都应当在合同中进行约定。第三十一条明确规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

北京金诉律师事务所王佳红律师指出，根据上述规定可知，开发商的宣传、样板间、沙盘等都应该在买卖合同中进行约定和体现，这才符合购房人购房的初衷。而房地产开发企业往往通过在合同中约定一切宣传材料皆无效的方式，否认自己销售时所做出的宣传和承诺，进而逃避自己应尽的法定义务，这就是明显的霸王条款的体现。

霸王条款二：

在签署合同中，违约责任不对等也是一种比较常见的霸王条款。比如一些合同中规定：如果购房者逾期付款，房地产开发企业有权解除合同，且有权追究购房者房屋总价款20%的违约金；如果房地产开发企业逾期交房，购房者不解除买卖合同，房地产开发企业向购房者承担每日万分之0.5的违约金，但是总额不超过房屋总价款1%。

“在类似条款中，我们能够明显感受到，购房者违约要承担高额的违约责任，而房地产开发企业的违约成本却非常低。”北京金诉律师事务所王佳红律师指出，这种条款对于合同双方来说明显不公平、不合理，双方的权利义务明显不对等，任意加重了购房者的责任，属于明显的霸王条款。而根据相关规定，霸王条款属于无效条款。

霸王条款三：

除了一些明显的霸王条款，在签约过程中还会遇到一些隐晦的霸王条款。这些条款往往通过笼统、模糊的表述方式，排除、剥夺购房者基本权利。

比如：房地产开发企业已经在购房者购房之时告知了与房屋有关的一切事宜，包括小区内部及外部所有不利因素，购房者已经充分了解并知晓，并仍然愿意购买该房屋，且承诺日后不会就房屋的相关一切相关事宜提取诉讼或主张权利。

这些条款看似没有问题，符合消费者相关权益，但却未在合同中明确告知不利因素是什么、不利因素位置在哪等明确信息。北京金诉律师事务所王佳红律师表示，在房地产开发企业在售房之时并未如实向购房者告知小区内的不利因素、小区外部的不利环境的情况下，购房者购买房屋并在接收房屋的时候，一旦发现不利因素有权追究开发商责任。

霸王条款四：

在购房过程中，签署购房合同是不可缺少的环节。在许多购房合同中，都会出现类似这样的条款：购房者自愿购买该房屋，对该房屋的买卖合同内容都进行了认真阅读，并充分理解，自愿签署该合同，且不对合同内容进行任何修改。

这看似平常的条款中，实际上暗藏不平等。北京金诉律师事务所王佳红律师指出：很多购房合同都有类似约定，一方面写明合同是双方自愿签署，对合同内容了解知情，另一方面还不允许购房者对合同内容做任何的修改和调整。就合同来说，本身就是双方的自由意志、双方协商的结果，如果不允许一方提意见或者修改，合同条款完全由另一方单方提供，条款内容又不公平，这本身就是霸王条款的体现。

　霸王条款五：

房产证是购房者通过交易取得房屋合法所有权的凭证。拥有房产证的购房者，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。是否取得房产证，是判定房屋是否为购房者所属法律上认定的重要依据。

但实际操作过程中，或许会因为开发商、业主、银行等多方面原因造成房产证办理逾期。开发商为了规避因自身原因导致房产证办理逾期从而需承担违约责任，会在与业主签署合同时约定：房地产开发企业逾期为购房者办理产权证的，逾期在180天以内的，房地产开发企业不承担任何违约责任。

北京金诉律师事务所王佳红律师指出：购房者签署买卖合同的最终目的不仅是为了正常居住房屋，根本上还是要取得产权证，以确保房屋手续的齐全，和法律上权属的认定。所以，对于购房者来说，产权证的办理是非常重要的一个环节，也是开发企业的一项根本的合同义务。如果开发企业通过合同约定的方式，为自己履行合同义务设定了一定的豁免周期，这对购房者来说本身是不公平的，在某种程度上减免了自己的法定责任，增加了购房者的负担。

　霸王条款六：

购房者在签署购房合同时会遇见霸王条款，在收房时同样会遇到一些霸王条款。一些开发商在通知买受人收房时，要求购房者必须先行签署物业服务合同，缴纳物业服务费、面积差价款、契税、专项维修资金、产权证代办费等费用后，方可进入房屋验房。购房者拒绝签署物业服务合同或者拒绝缴纳上述费用的，房地产开发企业有权拒绝购房者验房，并不承担任何责任。

“房屋也是一种商品，在进行交易时要遵守最基本的交易规则，即房地产开发企业在交付房屋时，购房者有权验收房屋是否合格。”北京金诉律师事务所王佳红律师指出，国家建筑工程质量管理条例明确规定，只有竣工验收合格的房屋才能交付给购房者使用。这就赋予了购房者先行验房的权利。实践中，很多房地产开发企业都会通过合同条款的方式要求购房人先行签署协议缴纳费用后才能验房，这实际上严重侵害了购房者的合法权利。

就北京市而言，北京建委曾经发布过规定：房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。王佳红表示，由此可见房地产开发企业在合同中所约定的上述内容，明显违反了法律规定，任意扩大了自己的权限，对购房者来说不公平、不合理，购房者有权主张自身权益。

　霸王条款七：

日常生活中，人们购房还会遇见一种情况叫“自动收房”，也就是双方签署的合同规定购房人因一些原因没有进行相关收房程序的情况下，超过一定期限后房屋被视为自动接收。比如：房地产开发企业通知购房者收房的，购房者不得以任何理由拒绝接收房屋，即便房屋存在质量问题，也不能成为拒绝收房的理由。房地产开发企业有责任进行维修，并不承担逾期交房的违约责任。房屋自通知收房时就自动交付给了购房者，如果购房者超过30天不接收房屋，还要向房地产开发企业每日按照房屋总价款万分之五的标准支付违约金。

北京金诉律师事务所王佳红律师表示：收房是购房者和房地产开发企业之间发生纠纷最多的一个环节。很多开发企业交付的房屋，虽然最终取得了竣工验收备案的文件，但是房屋确实还存在很多质量问题。有些问题属于瑕疵性问题，经过修补不影响使用，有些问题属于严重的质量问题，严重影响房屋的使用，比如房屋漏水、渗水等等。很多房地产开发企业通过类似合同条款的约定，来限制购房者对房屋质量问题提出异议，甚至通过违约责任的方式来吓唬购房者，使其强迫收房。这种合同条款的约定，明显限制了购房者权利的行使，对购房者来说极为不公平和不合理。

霸王条款八：

虽然多地明令禁止捆绑销售，但仍时有开发商铤而走险，强制要求购房者在购买商品房的同时购买车位、精装修、新风系统等。比如，要求购房者签署《商品房买卖合同》的同时，一并签署《车位使用权协议》，支付使用权费用。只要《商品房买卖合同》不解除，购房者在任何情况下都无权单独解除《车位使用权协议》，单独解除的就要承担违约责任。若《商品房买卖合同》被解除或者终止的，房地产开发企业有权解除或者终止《车位使用权协议》，且不承担任何责任。

“往往捆绑购买的物品交易价格比较高，实际市场价格又比较低。房地产开发企业为了维护自己的利益，通常会要求购房者签署捆绑协议，即买房子就必须买车位，退车位也就必须得退房。通过协议约定的方式来强迫购房者买房必须购买额外产品。”北京金诉律师事务所王佳红律师认为，在实际操作中，房地产开发企业要求购房者先行缴纳车位费、精装修等费用，后面才让购房者缴纳房款，这是通过一定的技术方法强制购房者进行交易。这种约定，既强制了购房者进行交易，还限制和剥夺了购房者自由选择的权利。

霸王条款九：

很多商品房买卖合同中约定：房地产开发企业逾期交房超过90天的，购房者有权要求开发企业承担违约责任，但不选择解除商品房买卖合同。

北京金诉律师事务所王佳红律师指出，这样的约定意味着如果开发企业逾期交房，购房者只能要求开发企业承担违约责任，但是不能解除合同。在实践中，开发企业逾期十多年还未能交房的情形非常之多，如果通过这样的合同条款去限制购房者解除合同的权利，势必导致购房者钱房两空，既拿不回来钱，也拿不到房子，这对购房者来说权利是根本无法得到保障的。这样的合同条款，属于典型的排除了购房者的权利，加重了购房者的责任，权利义务也严重不平等。

霸王条款十：

在房屋质量评判过程中，有一些因素因评判标准不同易引发争议，比如空气。在很多商品房买卖合同中，开发企业都会承诺室内空气质量应该符合国家标准，给出类似以下规定：房地产开发企业承诺该商品房在室内空气质量方面符合国家标准，如果不符合国家标准，由开发企业负责整改，整改后仍不符合标准的，购房者有权解除合同。

但在合同中并未明确约定具体的标准名称。就室内空气质量检测标准来说，有国家强制性的规范标准，强制性标准值比较低；也有推荐性的规范标准，推荐性标准值比较高。因为两者的检测标准值不相同，就会在实践中发生比较大的争议。

北京金诉律师事务所王佳红律师指出：开发企业往往会利用强制性标准进行检测，购房者一般会采用推荐性标准进行检测，由于二者的检测值不同，有可能得出的结论完全不同。此时，因为合同没有约定具体的检测标准，开发企业就会利用模糊的条款来控制最终的解释权，从而做出对自己有利的解读。而利用模糊条款掌控解释权，也是霸王条款的体现。