深圳炒房客大举囤小产权房，房产律师：买这类房子风险极大

编辑：金诉律所发布时间：2021-05-07

本文作者丨北京金诉律师事务所王玉臣

近期，深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。据媒体报道，记者在深圳最早的小产权开发地沙井片区了解到，这块地区的小产权房销售十分火爆，有中介一个月能卖出几十套。其中一些投资者，会一次性买3-4套，而有的小产权房“一套一年成交几次，有人300万买的、350万卖了；350万买了、再400万卖掉，都是这样一层一层交易下去”。

一家门店的中介告诉记者，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“商品房”后售卖，最终流入刚需客手中；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。

什么是小产权房？购买小产权房有哪些风险？

小产权房本身不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类房子的统称，和合法的“大产权房”相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。

按照现行的法律规定，小产权房的买卖合同效力往往是无效的。在2020年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号还在明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”

不过，在司法实践中，本村村民购买、或者非本村村民购买后户口迁了过去，或者已经取得了相关合法的产权登记证，这三类往往属于特例，属于特殊情形。

现在的小产权房大多是那些违法用地违规建设的房屋，实际上还都是违法违规的。其实，购房小产房的风险远不止行政管理上的风险，还有很多来自于其他方面的风险。

比如小产权房一遇到拆迁，问题就会很多。一些地方不认可小产权房的合法来源，甚至有一些原房主去起诉合同无效，想要回房屋，侵吞拆迁款。

还有一些地方出现房价大幅度上涨了，同样存在原房主毁约，想要回房屋的风险。而且，小产权房往往是没有手续的，没有产权证，没有规划手续，也不能落户，很多住宅的附加价值是无法体现的。当然，小产权房有个优势是商品房无法媲美的，那就是价格往往比较低。

深圳炒房客大举囤小产权房，房产律师：买这类房子风险极大

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