房企频繁失信被执行：法院不动，我就不动
编辑：金诉律所发布时间：2020-08-18
导语：一些行业内喊得出名字的房企，因数万元，宁可成为被执行人，在成为“老赖”的边缘疯狂试探，要利不要名。你怎么看？
文章来源丨地产壹线（ID：house_163）
失信被执行人，俗称“老赖”，是种富贵病。往往都是，借钱时候夸下海口，还钱时候躲躲闪闪，哪怕有能力逐步偿还，也不想交出流动性。
“老赖”不能旅游，不能买房，甚至还可能拥有“您呼叫的号码已被纳入失信执行人名单”的“专属彩铃”。
因为手里有存货——房可卖、地可转让、项目可合作，“高收入的”房地产企业及其董事长，在常规印象中，很少被列入这个黑名单中。
但今年，他们明显画风突变，也赖上了。
第一个阵势闹比较大的，是泰禾集团和它的董事长及法定代表人黄其森。4月时，黄其森首度因“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”，被列入失信被执行人名单。而后，就像蝴蝶效应，泰禾集团、泰禾投资和黄其森，开始被接连频繁起诉，名下的“失信被执行人”案号步步增多——目前两家公司未履行的失信被执行标的合计近30亿元。“失信被执行人”这个帽子，并不是一步到位的，而是得先被列为“被执行人”，而后通过各种手段，如：恶意隐匿、转移财产、玩消失等，明明有能力执行却拒不履行，甚至采取暴力抗法的手段阻挠执行，使法院无法执行、使执行人的合法权益得不到保障，恶意更高。而所谓被执行人，指在法定的上诉期满后，或终审判决作出后，拒不履行法院判决或仲裁裁决的当事人。例如A拖欠B的借款，B向人民法院进行起诉，人民法院根据事实和法律作出判决，而A作为败诉方如果在判决生效后不履行人民法院判决，B作为胜诉方可以向法院执行庭申请强制执行，那么A则被称为被执行人。二者也可以按照义务未履行的严重程度，分为一般被执行人和失信被执行。若说泰禾流动性紧张已是全行业皆知。那后来一些行业内喊得出名字的房企，因为数万元，宁可成为被执行人，在成为“老赖”的边缘疯狂试探，要利不要名，也是令人费解。7月17日，河南正商置业有限公司被郑州高新技术产业开发区人民法院列为被执行人，执行标的约50.38万元。而后，7月21日、8月6日，正商又先后五次，被郑州高新技术产业开发区人民法院、郑州市金水区人民法院列为被执行人，标的共计132.13万元。其中单单8月6日一天，就发生了4次，最小的一起标的仅为10.87万元。六次被执行标的合算起来，也不过183万，对开发商来说，或许就是2-3套房子的价格，但开发商就是“不撞诉讼不想还”。同样被万元列入被执行人的还有和昌地产——7月21日，和昌地产被郑州高新技术产业开发区人民法院列为被执行人，执行标的约47.1万元。除了借款纠纷，还一种常见的，房企被列入失信被执行人的原因，是违反财产报告制度——即被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，就属于违反财产报告制度。4月20日时，蛋壳公寓就曾因违反财产报告制度，被杭州市西湖区人民法院列为失信被执行人。公司全资股东青梧桐有限责任公司所持有的全部蛋壳股权被法院冻结，公司法人张雪也被法院下达了限制消费令。北京世纪开元房地产开发有限公司、杭州三盛房地产有限公司（三盛宏业子公司），也都因违反财产报告制度，登上黑榜。相比大额借款纠纷，这类情况更多发生在小微房企身上，解决的主观决定性更强，重新披露财务状况即可申请撤裁。比如暴风集团、乐视影业，都曾因这个原因入围失信被执行人，上述提到的蛋壳公寓，目前已解决了这个历史污点。北京金诉律师事务所创始人戴金花律师告诉地产壹线，这几年房企被列为失信被执行人的情况并不少，特别是三四线城市的小开发商。而今年因为疫情的原因，有些稍大的开发商也出现了这种情况。对于开发商选择铤而走险拖欠不高的款项的原因，戴金花律师分析表示：“一般情况下，大的开发商在具体开发某一个楼盘的时候，都会设立一个对应的项目子公司。根据《公司法》，子公司是独立承担责任的，正常情况下很难追到母公司的责任，除非是子公司与母公司联合开发，或者是母公司提供了担保、查到了同一个实际控制人的情况。但是在执行过程中，因难以证明存在牵连，执行起来比较难。而后期，如果具体楼盘出现了烂尾等问题，那么由于公司是有限责任，这个项目子公司可能会列入失信被执行的名单，法定代表人可能会受到一些限制，但是其他的股东如果没有追责的话，那么依然可以换个公司继续做地产开发。本质上还是由于商品房预售制度本身存在缺陷，容易导致一些开发商为了利益放弃声誉。”且现实中更常见的情况，是许多公司的法定代表人并不是公司的实际控制人，“公司如果列入失信被执行人黑名单的话，法定代表人容易受到影响，但是对于其他的股东来说只是在出资范围内承担责任，因此实践中很难追究股东责任”。但对于购房人来说，当开发商被列为被执行人，甚至失信被执行人时，风险是一定存在的，可能导致“长期停工无法交房”，甚至“无法备案，无法网签及贷款”。“从法律角度上来讲，在建的工程是可以通过拍卖、变卖等方式执行给买受人（指支付了金钱/对价得到物品/所有权的人）的。而且买受人作为购房人具有基本的优先权，但是前提是需要购房人启动维权。一个楼盘成了烂尾楼，债权人往往不只是购房人，还有银行、借贷债权人、施工方等等，所以在这种情况下，对于购房人来说维权不能够拖，而且要抢在这些债权人的前面”。如果出现烂尾的苗头，对于购房者来说，要尽早选择一个利益最大化的方案——比如，如果楼盘已经建设完毕又符合交房条件的话，可以选择拿到房屋并且主张逾期交房的违约责任等；如果楼盘没有建设，可以选择退房，拿回购房款，并争取相应赔偿。对于许多购房人担心的，已经网签并办理按揭的房子，退房后是否会影响首套房资格占用，戴金花律师表示，不同城市结果不同，“退房后，跟银行的合同也可以进行相应解除，解除后若名下没有房，那么依然可以享受首套房资格待遇。但是首套贷的优惠因银行贷款记录无法删除可能无法享受，选择退房的时候，需要权衡利弊”。
