成都法拍房纳入限购范围 数百套房源一夜下架

“现在别人还没反应过来，是有购房资格的人捡漏的好时候！”“赶紧捡漏，这段时间大概率能低于评估价拍下房子！”近日，在成都法拍房市场，“捡漏”成为关键词，但关注者依然寥寥。

文章来源丨中国经营报

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

3月22日，成都市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“新政”），其中规定，“通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。”

新政一出，成都法拍房市场瞬间陷入“冰冻”。3月22日，阿里司法拍卖平台上即有276套法拍房源被撤回，撤回原因是“录入信息有误，撤回重新发布”。京东拍卖平台也有大量法拍房源因“成都市出台新政”撤回。

原先购买成都法拍房的主力军为不具备当地购房资格的外地购房者，新政将这部分人全部拒之门外。另一方面，购房者数量瞬间缩水后，法拍房成交价格也大幅下跌，最近成了法拍房辅拍公司口中“捡漏”的好时机。

《中国经营报》记者了解到，法拍房的热度近年来连续攀升，阿里司法拍卖平台数据显示，从2017年至2021年1月，全国法拍房源已从9000余套激增到138万套。而成都则站在法拍房的“潮头”，根据海豚选房数据，2020年成都法拍房成交量远超北京、上海，当年成都法拍房成交超过3400套，而上海仅有不到2000套。

“办公室都没客户了”

没有购房资格如何在成都购买70年产权住宅？此前有一个解决办法是：买法拍房。而在成都出台上述关于法拍房的规定后，堵住了这条路。

法拍房即被法院强制执行拍卖的房屋，通常伴随着法律纠纷。但在此之前，包括成都在内的多数城市在制定限购政策时，法拍房并不在限购行列。同时，法拍房还有买家承担税费少、可按揭等优势，颇受购房者欢迎。

法拍房“不限购”的特权导致此类房源常常能获得高于市场价的售价，这一现象此前曾引发违规行为。3月22日成都市 住建局发布的政策解读中显示：“近期，部分不法中介机构利用我市‘法拍房’未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策，故《通知》将‘法拍房’等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管理，查堵政策漏洞。”

在成都之前，南京、上海、杭州等城市先后将法拍房纳入了限购名单，“法拍房不限购”这个政策漏洞在越来越多的城市消失。

“客户少了80%，之前办公室每天都有好多客户来来往往办业务，你看现在办公室都没什么人了。”高新区的一家法拍房辅拍公司负责人毕志（化名）向记者介绍，自从新政出台后，原来的客户基本都不能买了，业务量也大幅缩水。据其介绍，此前很多有钱的外地人愿意花高出市场价格的钱来成都买房，也有一些买房后房产升值很多的。但因为法拍房存在风险，有购房资格的人往往不会考虑法拍房。

购买法拍房的人数断崖式下跌是普遍现象。同样从事法拍房辅拍工作的肖明谢（化名）向记者坦言，其所在公司的业务量被砍掉了超过三分之二，“原来尽调做到一半的案子都已经停掉了，但现在有购房买房的人还没有关注到法拍房这个渠道。”

“捡漏”时机到？

在火热的成都楼市，曾被视作边缘领域的法拍房市场也有过高光时刻。2019年2月，成都当月法拍房参与者仅有822人，到2020年9月时已经暴增到3357人，19个月时间人数增加了3倍。今年3月初，人居盛和林语小区一套122.87平方米的法拍房起拍价为249万元，经过136轮出价后，以518万元的价格成交，溢价高达108%。

据海豚选房研究院分析，成都法拍房热度较高且出现溢价的原因主要是目前成都房价性价比较高，同时一些房产评估价偏低导致溢价明显。

西南财经大学经济学院教授刘璐告诉记者，法拍房一直都有，但去年以来在全国多个城市走热，背后的一个重要原因是司法拍卖的住房不限购，所以这成为一些在当地没有购房资格的购房者规避限购的渠道。“一般来说，法拍房由于有债务纠纷等问题和其他一些潜在隐患，其成交价是应该低于同类型可比普通二手房的。但是由于之前司法拍卖（住房）不限购，反而使得法拍房的成交价比普通二手房还高。这个溢价就可以看作是购房者在为购房资格买单。”

在新政出台后，报名竞拍法拍房的人大幅减少，弱竞争之下，法拍房的成交价格也随之走低。3月30日当天，阿里拍卖平台上拍卖的11套房子中，有多达6套流拍，2套房源以底价成交，唯一一套加价成交的房屋成交价为85万元，远低于其评估价115.45万元，当天最多出价次数为10次。而在新政出台前3月17日的拍卖中，6套房屋里即有4套高于评估价成交，最多出价次数达到了386次。在京东拍卖平台上，自新政出台后到发稿时的10天内尚无新的法拍房成交记录。

“现在政策刚出，没资格的人不能买了，有资格的人还没有反应过来，竞争很小，有很大概率买到低于评估价的房子！”毕志告诉记者，他认为这段时间是有购房资格的人“捡漏”的绝佳时机。

回归理性

法拍房因其身份特殊性，常常伴随有诸多隐藏问题，普通购房者很难甄别购买法拍房的风险，辅拍公司便应运而生。辅拍公司可为竞拍者对指定法拍房源进行尽调，并根据房源风险给出参与竞拍或者放弃竞拍的建议。

辅拍公司往往先向购房者收取5000元～3万元不等的尽调费，随后协助购房者以合理价格竞拍到相应房源，并辅助购房者完成后续的房屋腾退、办理产权证等手续。最终辅拍公司按照房屋成交价的3%～5%向购房者收取辅拍费用，均高于购买普通二手房的中介费用比例。辅拍公司多会承诺“如果拍下后发现房子还有隐藏问题，我们公司会全额回购房源”。

记者通过天眼查检索发现，成都市从事“法拍”业务的公司多达42家。记者采访到的数家 “法拍公司”均表示其业务以不动产辅拍为主。随着新政出台，辅拍公司的业务受到明显影响。“我们公司自己都还没反应过来，最近还在重新做宣传单，要更换辅拍客户群体。”毕志介绍，在此之前很多客户是老客户介绍来的，业务很多，现在突然一下子就都没了。

新政之后低价“捡漏”的概率大幅提升，是不是在辅拍公司的“助攻”之下就可以放心大胆地购买法拍房了呢？并不尽然。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，法拍房的风险其实很高，而且具有很多不可控因素，常见的风险有：房产的占有使用问题、产权问题、多重查封抵押、拖欠税费、房屋质量结构、户口无法迁出等。“在辅拍公司的帮助下，购买法拍房的风险相对降低，但是这个市场本身就是良莠不齐的，风险和问题依然存在，之前也曾出现过法拍公司与购房者之间的法律纠纷。”

根据成都市现行购房政策，购房者在2016年10月1日之后有房屋转让记录的，即无法享受“无房居民家庭”的购房优先权。虽然辅拍公司承诺如果后期发现房子有问题，公司可全额回购。但如果“刚需”购房者通过辅拍公司购买法拍房后发现房屋问题，即使辅拍公司全额回购，原本购房者也会失去“无房居民家庭”的优先购房资格。王玉臣介绍，如果出现上述情况，辅拍公司一般不会承担责任，风险往往是购房者自己承担的。

事实上，肖明谢也向记者坦言，市面上辅拍公司的尽调能力参差不齐，拍下房子后还是有可能出现问题，之前见过有购房者事后堵公司门维权的情况。

“和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多地了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封、居住权等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。”王玉臣提醒购房者，竞拍法拍房一定要现场查看，看房子的现状，看周边的物业情况，看房屋是否存在质量问题，看房子是否有人居住，等等。同时，务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气、水电费等交纳情况。

刘璐表示，在二手房市场，法拍房不限购的漏洞让一些城市的限购政策形同虚设。政策调整之后，法拍房在购房资格层面已经与普通二手房没有差别了，因而购房者不会专门为了购房资格去买法拍房。本次楼市调控升级之后，堵住了法拍房不限购的政策漏洞，法拍房自然也回归理性。“法拍房价格低于可比的二手房价格，这应该是常态才对。”