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看房当天就下了定金，现在一心想退房！通州这处550万元的特价房有“隐情”？
编辑：金诉律所发布时间：2021-03-24
今年一月中旬，苗女士在房产中介的带领下来到通州区运河铭著售楼处看房子。“我看了看沙盘，也在楼盘附近看了看，感觉很满意，当时就决定买下来了。当时销售告诉我这套房是特价房，如果不缴纳定金的话是享受不到这个特价房价格的。”苗女士称，她怕房子被别人抢走，当天就交了5万元定金，并签订了一份认购书，选定了该楼盘6号楼一套面积不到140平米，总价550万的房子，折合每平米4万多元。
除此之外，苗女士称，自己房子旁还有一条运行的铁路，每每有火车经过，在房间里可以清晰听到火车行驶的声音。因为新买的房子准备给老人住，这样的环境让苗女士感到糟心，苗女士决定退房。 苗女士告诉记者，自己第一次去看房时并不知道从房间可以看到通州殡仪馆，也不知道小区旁还有一条铁路，当时销售也未曾告知这些情况，对此，苗女士要求退房、退定金。
2月21日和3月5日，苗女士先后两次去售楼处与销售人员沟通协调退定金一事，对方告诉苗女士正在向公司申请，此后，苗女士又打了几次电话沟通，找相关部门协调解决此事。“最终销售人员告知我，要扣除我5000元违约金。”苗女士认为，自己交定金时销售人员并未告知可以看到殡仪馆和铁轨的事，也没说退定金扣违约金的事。
“我既没有网签，也没有付首付，为什么不能退定金呢？”苗女士称。
销售人员：特价房周边情况已告知业主 退款事宜将按认购协议进行执行 北青社区报记者随即联系运河铭著售楼处销售人员，销售人员表示，苗女士所定的那套房确实属于特价房，在看房时，售楼处销售人员会第一时间告知客户小区距离通州殡仪馆有多远，距离离火车沿线有多远，房屋周边的情况都会进行具体介绍，不存在欺瞒客户周边环境的情况。
针对第一次表示不给苗女士退定金的情况，该销售人员表示，由于是特价房，在苗女士看房时，工作人员曾口头上和她确认，不退不换，只是没有写进协议里。后来，关于苗女士定金的退款事项也在一直协调，他将苗女士情况上报公司，公司回复可以退，但需按相关协议支付违约金。“当时苗女士在看房定房过程中，有好多其他业主看上了这套房，而现在苗女士不买了，房屋滞留的这段时间，应该按照认购协议，由苗女士做出赔偿。”该销售人员表示。
“销售让我签认购书时，说只是形式不用看。”对于认购书一事，苗女士表示。
认购书部分内容 受访者供图
销售人员表示，会第一时间配合苗女士积极办理退款手续，但是将按照认购书的约定进行执行，扣除苗女士定金的10%作为违约金补偿，不存在其他问题。“既然有认购协议约定，就是约束双方的，苗女士也应该为自己的决定负责。”该销售人员表示。
律师提醒：针对买房人签订认购书事宜要注意六大点北京金诉律师事务所创始人戴金花律师表示，就此案来说，若是有认购协议，得从协议约定，从认购书条款来看，对于购房人来说确实比较不利，但是如果销售人员确实隐瞒了临近殡仪馆、铁轨等不利因素，确实会影响到购房人的购房目的。按照常人来看，临近殡仪馆确实可能会产生一些心里不舒服的一些感觉，临近铁轨可能产生噪音。这些应当算是房产的不利因素，销售人员应当及时履行告知的义务。建议购房人可以试着去协商，若是协商不成，可以到住建部门进行反映解决。
针对买房人签订认购书事宜，戴金花表示，有六大点需要注意：
1、先了解自己是否有购房资格。不同的城市限购、限贷政策不同，但不管是限贷还是限购，都是购房人的义务和责任，一旦签订了认购协议，如果因为限购政策或限贷政策无法继续履行，那么购房人可能就得承担违约责任。建议购房之前，通过当地的住建部门进行查询自身的购房资格，然后再决定是否认购。
2、了解你欲购买的楼盘所在城市规划及周边规划。规划一般都是3~5年一制定，了解城市未来的发展，是否有学校等房屋周边的相关规划，只有了解了未来的城市及周边规划，才能预判房屋未来的升值空间及周边是否存在不利因素。
3、选择有良心的开发商。证好办，但是良心这个东西不好评判，一般来说，若是存在多个房屋质量问题等诉讼，那么需要掂量，可以通过裁判文书网等平台查询开发商涉诉情况。
4、查清预售的商品房是否五证齐全。若是五证不全的房屋，购房人与开发商签署的认购协议无效，购房人的权益将无法等到保证，若无法核实具体的五证，但是一定要有预售许可证，没有预售证的房屋，不可销售。
5、不要相信开发商的口头承诺，除非写到合同中。警惕开发商的营销手段。如果存在诱人沙盘、宣传资料，或者开发商承诺等，一定要保留好相关的材料，固定证据。认购容易，维权难。
6、签订认购协议时，一定要注意区别定金和订金。定金不同于订金，订金，虽然法律上没有明确的规定，但是在司法实践中，一般被认为是预付款即购房款的一部分，而定金是合同双方为了确保合同签署和履行，在正式合同订立之前支付，如果一方未履行合同，可以没收定金或者双倍返还定金，具有处罚性质。因此，对购房人来说，原则上，签订认购协议后因为反悔等自身原因，最后没有签署正式的房屋买卖合同，定金是不可以退的，而订金是可以退的。
另外，不管是签署认购协议还是正式的房屋买卖合同，都要注意合同条款的约定，特别是条款中加粗的文字内容，这些内容有可能为加重自身责任与义务，排除自身权利的条款，不利于日后维权。
业内人士：违约责任要提前约定 规避受牵制条款
此外，据业内人士分析，在签订认购书时需要注意：违约责任要提前约定、规避受牵制条款。
在认购书中要约定清楚发生风险后的处理方法，对双方进行约束，减免出现损失时的风险系数，购房者在签订认购协议书时，一定要注意认购书里是否有受牵制的条款，例如：购房者在规定的期限内未签订购房合同的，开发商所收的定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方，直接认定为购房者的错误并且不退还定金，这是不合理的。
所以，最好使用市建委制定的认购协议书示范文本，或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。签订房屋认购书并不是买房的必经程序，所以没有必要时不要随意签订认购书，即使是要签订也要认真对待。
