烂尾楼里的悲剧：延期交付两年仍无果，我用500万买了最深的“坑”

文章来源丨时代财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

李青从未想过有一天自己会撞上烂尾楼，那是一个对他来说有些遥远的概念，似乎只会出现在热搜新闻中。

3年前，事业小有成就的李青，想要给家人更好的生活。在2017年底，他定下了中新天津生态城众美青城二期内的一套200平方米左右的3层联排小别墅。

根据规划，中新天津生态城是世界上第一个国家间合作开发的生态城市，将以新加坡的生态城镇为样板，建设成一个生态宜居新城。李青看中的众美青城二期的别墅项目更是天津市内的首个国家健康住宅建设试点。

因为看中这些，即便是在开发商要求一次性付款500万元的情况下，他还是咬牙向亲朋好友们借钱，买下了这套别墅。在李青的畅想中，未来自己将在清净的书房悠闲喝茶，看向窗外郁郁葱葱，偶尔还能够听到女儿在自家院子里嬉闹的声音。

但让他没想到的是，即使项目五证齐全，3年时间过去，这一切的美好仍是幻影。根据合同规定，众美青城二期别墅应该在2019年1月15日前交房，延期已经超过两年。

“众美不想承担烂尾的责任，既不主动破产，也不努力挽救，只是把所有人晾在那里。”李青向时代财经愤怒地讲述道。

挪用监管资金成烂尾“元凶”

2019年1月，在众美青城本应该交楼的日子，李青只等到一张推迟交房日期的通知书。当时，天津曾发布过冬季停工令，李青也没有过多怀疑，都在想开春过后应该不到三个月时间就能交房。可等到8月，众美青城的工地上仍是“三天打鱼两天晒网”的状态，施工进度离可以交房入住的条件还差很远。直到这时，他才感觉不对，开始加入业主维权群。

在业主们一起努力下，政府曾动用监管账户内的一点余款，做了一些善后收尾补救工作，在2020年10月左右将房屋主体基本建好，而园区绿化、清理和房屋内的一些零碎施工工作仍然因缺钱停滞。但卡住业主们最重要的一步是因为开发商众美与总包中建一局拖欠数亿元工程款始终无法结清，项目无法验收，别墅到现在依旧望而不得。

施工停滞的众美青城别墅，受访者供图

“因为是别墅，我们所有的业主都是一次性全款付清的，按理来说是不可能发生支付不起工程款的。”李青向时代财经表示，根据维权过程中不断了解的情况，这一笔巨款已被违规挪用到了众美集团在山东的其他开发项目上。

事实上，众美的资金链已经出现了大窟窿。公开资料显示，2020年8月，擅长处置不良资产的大业信托发布债权资产招商公告，公告显示，截至7月底，众美集团总额4亿元的贷款尚有2.3亿元未偿清，其中有6000万元已于2020年3月初发生利息逾期。

随后，中国华融也发布资产处置公告，众美集团旗下石家庄众美城房地产开发有限公司、河北衡美物业服务有限公司、山东众美房地产开发有限公司等三家子公司有着合计超11亿元的债务资产违约等待处置。

除天津众美青城项目外，众美集团在石家庄、济南、天津武清等地投资开发的其他项目也都同样陷入停工的困境。

方诚是另一名受害者，2018年他购买了济南章丘众美书香华府一套130平方米左右的3居，在2020上半年曾收到过开发商寄来的一纸延期交楼通知，原定于2020年7月31日交房的众美书香华府，由于疫情的影响，施工进度变缓也可以理解，一开始方诚也没有怀疑。

2020年8月，众美书香华府的施工工地仍然一片狼藉。为安抚业主情绪，开发商曾给过方诚一张施工进度规划表，显示将在11月前完成外墙保温及内墙抹灰，并在年底前彻底完成外墙涂料及室内地暖铺设的工作。

3月11日空无一人的章丘众美书香华府，受访者供图

但直到现在，章丘众美书香华府连最基础的外墙保温仍没有做好，工地仍是空无一人。方诚向时代财经透露，业主前往住建局查询发现，在项目的监管账户里，四栋预售住宅中只有两栋楼的监管资金，其余资金去向成谜。与此同时，还有不少人买的是未拿到预售资格的房源，只是与开发商签订了一个“理财合同”。

“听住建局的说法，众美书香华府也是拿了近一个亿去支援山东、石家庄的其他项目，但现在这里也已经没钱了，众美那边总说是施工方不配合，你没钱别人怎么配合。”在方诚看来，众美现在就是执行“三光政策”——光承诺但不施工、光糊弄但不交房、光开会但没结果。

时代财经尝试通过众美集团官网电话联系集团总部及天津、济南地方公司，但这些电话如今都是空号。

“我们只是普通百姓”

起家于河北的众美是一家小型地方房企，据官网介绍，其定位于“定制生活服务商”，涵盖空间定制（含土地一级开发、住宅开发、城市综合体建设、产业园及文旅地产等）及服务定制（物业服务、养老健康、社区O2O、广告传媒）等两大板块。

在中国房地产市场高歌猛进的那几年，众美也想着趁机发展壮大，开始进入北京、天津、济南等市场，大手笔在招拍挂市场拿地的同时，也在积极通过收并购、城市更新的方式扩储。

据楼市济南报道，想要将版图不断扩大的众美，曾在2017年以18.56亿元收购济南融基置业70%的股权及三阳家具项目全部股权，将济南经十东路2宗土地，还有济阳、章丘各持有的一宗土地纳入囊中。同时，众美还以5.664亿元买下一宗位于天津武清下朱庄南湖板块的住宅用地；并积极推进需要耗费巨资的文旅地产项目涿州·众美国际健康小镇等项目。

官网资料显示，雄心壮志的众美集团曾设想从2018年将14个区域逐步扩展，到2020年布局全国43个城市，2022年布局全国104个城市，2025年完成“3+N”布局，以北京、上海、广州为核心区域扩展到全国108个城市。

但在一路高歌猛进后，市场环境开始出现变化。2018年以来，为了防范金融风险，中央深化贯彻执行“房住不炒”，坚持楼市调控一城一策的同时，房地产融资收紧，整个行业逐渐告别高利润、高增速时代。

这无疑考验着开发商的管理能力、资金储备能力、市场风险评估能力以及统筹运营能力。对于没有资金实力的中小房企而言更是如此，一旦市场遇冷，销售回款不及时，债务违约问题就会出现，欠债金额就如同滚雪球一般，越滚越大，开发商很有可能深陷其中，回天乏术。

类似的故事并不少见。3月15日，时代财经在中国裁判文书网检索关键词“烂尾楼”，一共查询到11679篇法律文书。从年份上看，2015-2018年，关于烂尾楼文书数量不断增加，从数百到破千，2019年陡然增加1000多篇，2020年甚至高达2462篇。

规模破千亿的头部房企也不例外，近两年深陷债务危机的泰禾、福晟、华夏幸福、山水文园都是血淋淋的例子。近期协信7.1亿债券违约，已经影响到协信重庆项目的进度。

如何改善这一情况，已经发展成整个房地产行业需要思考的问题。“我们只是普通老百姓，总不可能让我们买房的时候还要请侦探去摸底房企的资产状况吧？”李青无力地向时代财经表示。

在北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣律师看来，预售资金的监管是一个必须受到政府部门及有关银行重视的问题。在李青与方诚的两个案例之中，众美的监管账户都如同虚设，资金似乎没有阻拦地被众美轻易挪走。

早在2010年，住建部就曾出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，明确要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

但王玉臣向时代财经表示，直到2020年，仍有部分地方没有出台相关政策，而就算有相关政策出台的地方城市，也存在执法不严的问题。

“去年我曾经花不少时间调研全国超过100个楼盘，遗憾的是没有发现任何一个项目是完全遵守资金监管规则的，挪用监管账户资金在业内几乎成为一种常态。要彻底解决这一问题，必须要走法律途径，而不是行政政策途径，要完善立法，从流程上控制，进一步加大处罚力度，提高开发商违法难度，增加违规成本。”