北京瀛海府48户别墅电梯间违建拆除

近日，位于北京大兴区的瀛海府48户别墅电梯间因违建被拆除。瀛海府部分购房人认为，开发商未能兑现销售阶段的承诺，为别墅安装电梯，已构成违约，应退还房款并进行赔偿。

对此，瀛海府项目现场一位自称开发商方面的负责人对新京报记者回应称，“我们以等价配套设备和抵消物业费的方式向拆除电梯间的每户购房人补偿15万元，如果购房人不接受，可以去法院起诉解决。”

文章来源丨新京报

采访律师丨北京金诉律师事务所执行主任 王佳红

购房人：别墅地上二层、三层电梯间被拆除

回忆起买房的经历，瀛海府项目购房人徐小辉（化名）对新京报记者说，“2018年7月，我以约5万元/平方米的价格购买了瀛海府一套上下五层的别墅，其中，地上三层，地下两层。当时开发商承诺每套别墅都配有一个能从地下二层车库直通地上三层的电梯，双方约定2020年6月30日交房。后来，双方约定，因为个别结构需要修建，自愿将收房日期改为8月30日。”

在瀛海府项目中，有别墅地上二层、三层电梯间被拆除。新京报记者张建 拍摄

政府认定电梯间属违建 开发商工作人员：已拆除48户

据了解，2017年7月份，中海地产组成的联合体以16.8亿元摘得该地块，后期规划为洋房和别墅类产品。其中，别墅类产品共有52套，于2018年7月1日取证，目前均已售罄。新京报记者通过部分购房人提供的材料及该项目现场了解到，瀛海府所在地块为大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地。北京市规划和自然资源委官网显示，该地块中商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过55071元/平方米。

瀛海府的别墅类产品中电梯间是如何违建的？今年6月29日，有网友在人民网地方领导留言板留言称，瀛海府别墅项目与实际规划不符，所有别墅北侧违法搭建了楼板，扩建了十几平方米的面积，导致楼间距不符合国家要求。请明确此类扩建是否合法。

7月8日，大兴区回复称，该项目中7#-14#住宅楼，共八栋，为地上3层、地下2层的别墅，现场核查发现,7#-14#住宅楼北侧均有将一层镂空门廊封闭且在门廊顶部增建二层、三层的行为,与规划许可证审批及规划验收不符,该行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第三款的规定,依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定,已构成违法建设。鉴于目前城管执法工作已经下沉至属地政府,此案应由瀛海镇政府查处。下一步北京市规划和自然资源委员会大兴分局将此案件详细情况移送瀛海镇政府,并积极配合开展违建认定相关工作。

此后的8月28日，一位瀛海府购房人在人民网地方领导留言板留言称，发现已购房屋所属建筑物的楼体北侧修建的统一电梯间要被拆除，但是购房人希望可以保留，因为电梯间安装电梯后符合实际需求。

对此，大兴区于9月11日在人民网地方领导留言板上做出了回复：经大兴区瀛海镇核实，瀛海府项目因北侧设备间(电梯间)已被北京市规划和自然资源委员会大兴分局认定为违法建设。根据《北京市城乡规划条例》规定，须将违法建设拆除，2020年8月26日，北京海盈房地产开发有限公司履行北京市大兴区瀛海镇人民政府限期拆除决定书拆违义务，对先期占用设备间公共区域私搭乱建的电梯进行自改。

在这过程中，瀛海镇人民政府综合行政执法队受北京海盈房地产开发有限公司委托协助其在拆除作业过程中的秩序维护工作。

新京报记者以购房人亲属身份前往瀛海府项目开发商北京海盈房地产开发有限公司（以下简称“海盈公司”）办公室询问此事，一名自称处置该项目的负责人赵刚（化名）坦言，“2017年，开发商知道这么建设电梯间是违法的，但就想打法律擦边球。当时，也就是在这些别墅出售之前，按照正式报批手续每栋别墅只配有步行梯，根本没有电梯，为了把房子建得更好，开发商在正规的报批规划空间之外又加盖了电梯间，本想着能过关交付，没想到被相关部门查出来了。”

赵刚进一步表示，“如今，像徐小辉一样购买别墅需要拆除电梯间的购房人共有52户，其中48户已经拆完，剩下几户的电梯间该拆还得拆，没有拆的这些住户家也不能再装电梯了。”

焦点：双方就赔偿问题产生争议

原本开发商宣传有电梯间，如今收房时却拆除，涉及被拆部分购房人认为开发商已经造成了违约。李林表示，“在销售阶段，该项目宣传的是电梯别墅。开发商在宣传材料和样板间中均有关于电梯别墅的介绍，合同中也有说明。这些足以证明开发商存在违约，部分购房人要求退房并给出合理赔偿，另有部分购房人表示可以收房，但也要求合理赔偿。”

对此，上述负责人赵刚向新京报记者介绍，像徐小辉这样每套房子内每部“通力”牌电梯货值大概是13万元，加上其他费用总共是15万元。对于购房人的损失，开发商通过货币方式赔偿根本不现实，开发商只能通过新风和空调等设备和物业费的方式来抵扣这部分钱款。

对于不能给付现金补偿的原因，赵刚告诉记者，“如果给付现金，我们公司没法做账，只能以这样抵扣的方式进行补偿。”

不过，一位机构财务人士表示，从财务的角度，正常经营活动产生的违约金支付或者赔偿款，是可以入账的。另一位业内人士分析称，赔偿款只能从税后利润里面扣除，开发商为了减少损失，肯定不愿意补偿现金。

赵刚还向记者提供了一份《关于瀛海府业主的补偿协议》（简称“补偿协议”），补偿协议显示，海盈公司向每户购房人提供价值15万元的家装或家电物品，购房人已经知悉该房屋北侧平台和井道将被拆除，购房人办理完毕收房手续后，若该房屋北侧平台和井道被非海盈公司人员拆除，购房人自行承担后果。

最后，赵刚表示，到现在为止，7户左右购房人签订了这份补偿协议，另有7户左右购房人退房。之前退房的业主，开发商方面不支付任何利息，也就是说交多少退多少钱，要不就去起诉。接下来，开发商方面不再接受购房人的退房要求。

专家：开发商既要承担民事责任，又要接受行政处罚

新京报记者就此事与保利地产方面取得联系，一名文姓负责人回应称，“保利确实有该项目的股份，虽然进行了财务投资，但并未参与该项目的日常运营和管控，主要由合作方中海对此项目进行运营和管控，具体情况需要进一步了解之后再作回复。”天眼查显示，海盈公司由保利（北京）房地产开发有限公司持股34%，由北京中海地产有限公司持股33%，由北京金地惠达房地产开发有限公司持股33%。也就是说，海盈公司是保利地产、中海地产、金地集团三方组建的项目公司。

金地方面营销负责人马经理就此事回复新京报记者时表示，“这个盘不是金地操盘，我也不太清楚其中的问题，具体事情应该去问中海等公司。”

新京报记者又与中海地产方面取得联系，该公司营销部一名刘姓负责人回应称，“现在，该项目已经到了交付阶段，这与我们营销部门已经没有多大关系。”

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，开发商的宣传材料、视频照片中的样板间以及买卖合同中都有关于电梯的相关内容，而开发商在房屋宣传销售之前早已有了规划，并没有电梯及电梯间的相关规划内容，这说明开发商在销售房屋的时候，确实存在着故意虚假宣传以及违规销售的情形，工商行政管理部门和房屋销售管理部门都应该对开发商的这种违法行为进行行政处罚。

对于购房人来说，王佳红律师表示，“购房合同写明电梯品牌，如果开发商交付的房屋，没有安装电梯，属于违约行为。这个因素对购房人是否购买房屋以及对于房屋价格确实产生重大影响，业主可以解除合同退房。开发商应该承担违约责任，不仅仅应该退还购房人已经支付的全部款项，还应该赔偿由此给购房人造成的损失，包括购房人已付房款的存款、贷款利息等。”