3.15|长租公寓成投诉重灾区 蛋壳、青客等多家上黑榜

文章来源丨财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

又到了一年一度的“315消费者权益日”，各地陆续发布了2020年受理投诉情况报告，其中长租公寓再次成为消费投诉的重灾区。

近日，根据上海市消保委、成都市消保委发布的消费者投诉报告显示，长租公寓破产跑路、“租金贷”爆雷、个人征信被影响等是被投诉最多的几大问题。知名长租公寓品牌同样未能幸免，在黑猫投诉平台“2020年度红黑榜”榜单中，长租公寓品牌青客、巢客皆有上榜，蛋壳、蘑菇也登上了今年3月的黑榜。

在业内人士看来，一些长租公寓运营方或大量囤积房源以哄抬租金，或采取高进低出、长收短付、租金贷等高风险经营模式，导致企业资金链断裂、租房者被无故驱逐等情况屡见不鲜。面对长租公寓的野蛮生长，全国各地正在不断“围堵”监管漏洞，未来长租公寓有望回到良性发展的道路上。

租客退钱难、客服失联 长租公寓成投诉重灾区

资金链危机、破产跑路、“租金贷”爆雷……近年长租公寓运营模式饱受诟病，更让人无奈的是，对比长租公寓运营方忽然的“失踪”，租客付出的是长达数月或数年的投诉时间，多则上万少则几千的租金损失，以及个人征信被影响的风险。

315消费者权益日前夕，上海市消保委公布2020年受理投诉情况报告，报告中指出，长租公寓相关投诉已受理3000余件，其中涉及蛋壳公寓的投诉就达到1368件。

曾租住蛋壳公寓的何洋，并没有在今年315前等到租金提现成功的消息。由于蛋壳欠房东数月租金，房东要前提收回房子，线下维权无果的他于去年12月2日在蛋壳APP上申请了线上退租。但至今，其申请退还的八个月租金加押金共计16342元仍处于待支付状态。

事实上，众多消费者陷入了长租公寓“深坑”。同样选择了蛋壳公寓并年付租金的李梦，等了半年也没有等来有关蛋壳退租金的新进展。“头部品牌都暴雷了，对于长租公寓的诚信已经彻底失望。以后，宁可多花钱也不会年付租金了。”李梦向《财经》新媒体记者说。

根据多位蛋壳租客反馈，虽然去年11月蛋壳作出了“没有破产，也不会跑路”的回应，但管家、客服至今依然无法取得联系，剩余租金和押金更是无法退回，也无法将租金贷解除，每月依然需要按协议还款给银行。

不仅如此，黑猫投诉平台“2020年度红黑榜”榜单中，长租公寓品牌青客、巢客皆有上榜，蛋壳、蘑菇也登上了今年3月的黑榜。截至目前，蛋壳投诉量已达35939件，青客公寓的投诉超过上万条，近八成信息都未得到解决，客服、管家失联，以及退房申请无人受理，退押金和租金无法提现到账成为投诉焦点。

为了解长租公寓平台退租事件的进展情况，记者多次拨打蛋壳和青客的官网电话、400客服及售后电话均无人接听。记者从熟悉蛋壳、青客公寓的人士处获悉，目前公司内部多人离职，已很难联系上能负责相关事宜的员工。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，如遇租金无法退还的情况，建议消费者先提起相关的民事诉讼，通过法院裁判的方式把未退的租金和押金固定下来。同时，在拿到法院生效判决书后，应立刻申请法院强制执行。由于法院判决具有强制执行力，即使企业当时无钱偿还，但只要公司有钱进账，就能尽快要回款项。

运营模式遭诟病 租金贷、规模扩张隐患重重

2020年以来，不仅美股上市公司青客公寓和蛋壳公寓为代表的两家头部企业频频传出“倒闭跑路”消息，中小长租品牌如巢客、乐居公寓、小鹰公寓、城城找房也连发生爆雷、跑路事件。

多家企业“爆雷”的背后，是长租公寓行业经营模式缺陷的集中显露。全国人大代表、58同城CEO姚劲波在今年两会提案中直指长租公寓的经营问题：“一些长租公寓运营方或大量囤积房源以哄抬租金，或采取高进低出、长收短付、租金贷等高风险经营模式，导致企业资金链断裂、租房者被无故驱逐等情况屡见不鲜。”

其中租金贷是长租公寓品牌饱受诟病的业务。据了解，长租公寓品牌一般会通过服务费打折或免一年的方式来吸引租客半年或全年缴清租金。对于不愿全款缴清租金的租客，租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。

青客在其2019年财报中曾提及，租金贷为公司房源拓展、装修以及公寓维护提供资金，62.6%的房租由租金贷来支付。蛋壳公寓也在2019年年报中称，公司大量资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及用户预付款，租金贷占比过半。

租金贷促使长租公寓品牌规模扩张加速，但企业并未摆脱长期亏损的命运。2017年至2020年一季度末，蛋壳公寓累积亏损63.03亿元；2017年至2020年，青客公寓累积亏损27.72亿元，且总资产远远低于总负债，处于资不抵债状态。

看似成立的租金模式下，暗藏的是风险极高的发展模式。目前多家长租公寓公司已被列为执行人、高管集体变动、股价持续下跌。

自去年以来，蛋壳公寓首席运营官（COO）顾国栋、首席财务官（CFO）张政、原CEO助理传出离职消息。2021年年初，青客公寓管理层也出现了一次大变动，包括董事会主席、首席执行官金光杰在内5名元老级管理层同时辞职。目前，蛋壳、青客国内运营企业状态仍为续存，同时仍是美股上市公司。截至上周五美股收盘，青客、蛋壳股价较发行价下跌幅度均超80%。

记者查询天眼查发现，蛋壳经营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司企业法人高靖已被2次被限制高消费，公司3次列为被执行人。同时，青客公寓运营主体上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司企业法人金光杰涉及多达371条限制消费令，企业有279条列为被执行人的记录，主要原因多为房屋租赁合同纠纷未按执行通知履行，目前该公司法律诉讼数量已高达2454件。

资本助推了长租公寓行业的快速增长，但当市场无法继续支撑长租公寓病态发展的当下，长租公寓资金链一旦断裂，无法向房东及时支付租金的情况下，就会发生租客被房东驱赶的现象，同时还将陷入被迫继续偿还金融机构贷款的窘境。

中国房产经纪公义联合会主席、景晖学堂校长胡景晖指出，长收短付、高进低出、租金贷等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。由于缺乏监管，运营方很可能利用租金贷形成“资金池”，带来资金侵占、挪用、诈骗等多种风险，这也是很多长租公寓不成功的原因之一。

多地为长租公寓戴上“紧箍咒” 行业或迎大洗牌

据不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的长租公寓企业里，近七成因为“高收低出”和“长收短付”模式。

面对长租公寓行业乱象，全国各地正在“堵疏防漏”。北京、上海、西安等多地已相继印发住房租赁市场的监管通知，北京、上海、深圳等部分城市还要求预收租金额数不得超过3个月、“租金贷”只拨付给个人、设立专用账户托管。西安更是明确了“托管式”租赁企业在开展租赁业务前，需要和西安范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

新规之下，一些通过“高收低出”、“长收短付”以及租金贷等违规运营模式已从市场中消失。记者登录贝壳平台发发现，北京多家公寓品牌的出租房源页面显示付款方式仅有季付，个别品牌支持月付＋季付，并标注谨慎选择半年、年付产品，且无租金贷跳转渠道。

中央财经大学城市与房地产管理系教授陈俊华认为，通过各地严格的监管，长租公寓能够回到良性发展的道路上。对于大型规范的长租公寓企业来说也是一次非常好的市场机会，相信未来会有更多的政策红利来引导和帮助这些良心企业把长租公寓项目做大做好。

据了解，“规范发展长租房市场”还被首次写进政府工作报告。今年全国两会政府工作报告明确提出，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年等缓解住房困难。近期“两集中”供地要求明确提出，今年在年度计划中单列租赁住房用地，占比一半不低于10%，其中常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。

在胡景晖看来，租房新规将导致行业集中度进一步提升，客观上利好规模大的长租机构。从各地监管部门的政策发力点可以看出，各城市针对长租公寓的引导方式，已经开始从资金供应着手，通过严控经营规范，帮助长租公寓行业有序健康的发展下去。