楼市315丨买房“套路”多？这份防坑秘籍送给你！

文章来源丨凤凰网房产

编者按：在“3·15消费者权益日”到来之际，凤凰网房产北京针对购房者展开“315楼市吐槽大汇”主题新闻策划，将您在购房过程中踩到的”陷阱“，例如建筑质量问题、开发商承诺不兑现、合同陷阱、虚假宣传、延期交房、黑中介等等现象，暴露在阳光之下，并邀请知名房地产律师，为您解答各类买房维权困扰。您在买房过程中所遭受的套路，我们来曝光！

又到一年315，动辄几十万甚至上千万的商品房作为不少家庭最重要的消费品，往往也要承担不小的风险。如果不小心遭遇“套路”、踩到“陷阱”，所耗费的不止是金钱，漫漫维权路费时又费力，还有很多时候维权无门，只能认栽。

买房过程中都有哪些危险“套路”？消费者应该如何规避风险？凤凰网房产北京站为你盘点房屋买卖过程中的常见骗局，送上“防坑秘籍”，更有专业律师支招，助你买房不被忽悠！

揭秘买房常见陷阱，五大问题见招拆招

1、虚假宣传

在商品房买卖纠纷中，虚假宣传可以说是最常见的情况。为了吸引购房者，许多开发商会把楼盘吹得天花乱坠，园林绿化、周边配套、学区划片、精装标准、房源存量等等都可能存在夸大。比如有的置业顾问会以房源紧张为由制造焦虑情绪，逼迫购房者尽快下定，实际上未售房源还很多；再比如不久前山东济南某楼盘为了吸引购房者，在地铁线路建设规划还未通过官方审批的背景下，就私自建造了地铁站牌，被买房人举报“虚假营销，欺骗购房者”。

防坑指南：

在购房时一定要实地考察，规划和配套情况可以在政府官网查询，不要轻信广告。无论是广告宣传资料还是置业顾问的口头承诺，都要尽量留下书面或录音证据，在签订合同时最好把开发商宣传的内容，比如精装修所赠电器品牌型号等标准尽量详细明确地填入合同中。

2、延期交房

现在的楼盘大多是期房，但房地产市场里开发商良莠不齐，而房地产又是高负债高周转的行业，也容易受到政策影响，资金链断裂、房企破产等事件屡见不鲜，消费者就不得不面对延期交付、楼盘停工甚至烂尾的风险。尤其是新冠疫情给房地产市场更是带来了沉重的打击，出现资金问题或宣布破产倒闭的房企为数不少。Wind数据显示，2020年房地产行业累计违约债券有23只，违约金额高达281.7亿元，2019年全年仅44.5亿元，同比暴涨533%。

防坑指南：

不要选择不知名小开发商所建的楼盘，房价低于同区域、同类型楼盘太多也要注意避开；尽量选择口碑较好、品牌较大的开发商，他们通常有良好的资金周转能力，不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。同时在购房前仔细核查项目的证件情况，购买五证齐全的正规房产项目，注意规避和防范风险；重点查看项目是否具备商品房预售许可证，有这个证件说明项目是五证齐全的，具备对外合法销售条件。在合同条款里也要约定好延期交房的赔偿等相关事项。

3、质量问题

房屋质量问题也是消费者维权的一大热门。部分房企为了获取更高利润、维持高周转模式，建造过程中偷工减料、忽视房屋质量，导致外墙脱落、房屋渗水、劣质精装、墙体裂缝等各种问题层出不穷，去年的央视3·15晚会上就曝光了某品牌房企楼盘中出现的漏水等问题。

防坑指南：

购房时做足功课，了解开发商以前的楼盘质量，有没有出现过大量的维权案例；合同条款中对房屋质量应有明确条款；在房屋建造过程中，有条件可以到工地看一看，了解施工情况；验房则是避免房屋质量问题的关键，在收房验房时提前学习相关技巧和知识，或者外聘专业验房人员，可以尽量保证自己的房子在后期不会出现质量问题。

4、捆绑销售

近年来房地产调控愈加严格，为了规避政府限价，部分开发商故意采取捆绑车位、装修等手段，来拉高房款，获取更多利益。捆绑销售属于违法违规行为，实际上，开发商捆绑的车位大多是不能出售的，比如人防车位。

防坑指南：

仔细看清合同条款，拒绝以不合理的捆绑或附加条件等限定方式，强制销售或收费，并留存证据向住建委等有关部门及时举报。

5、金钱陷阱

买房对大多数家庭来说都是一笔巨大的支出，且手续多、过程复杂，很容易被一些所谓优惠价、团购价等字眼迷惑。比如一些开放商利用先提价再优惠的方式，误导购房者缴纳入会费、团购费等就可以用更便宜的价格买到房，但实际上消费者购房价格与备案价一致，甚至多交了几万。另外，还有一些购房者在签协议时对“定金”、“订金”或“购房意向金”等字眼不关注也不了解区别，造成资金损失。

防坑指南：

查询住建委网站了解房屋备案价格，不要被不实的优惠信息迷惑；“定金”有严格的法律概念，而“订金”则不具备担保性质，一般情况下双方在签订了合同后定金是不能退的，而订金可以退，消费者要根据具体情况来商定预交的钱款是定金还是订金，以避免不必要的风险和麻烦。

权威律师支招：买房注意四点细节，维权首先研读合同

针对买房中各种陷阱，凤凰网房产北京站邀请北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师，为大家提供有效规避购房风险的建议。她表示在购房过程中，购房者需要注意的细节有以下几个方面：

第一，需要了解商品房是否取得了预售或者现售的合法手续，比如是否具有预售许可证或者初始登记等等。只有具备合法的手续，才能确保购房人的购房合同是合法有效的。

第二，在购房时，对于开发商所宣传的内容，尽量要落实在合同条款中，如果开发商不能写在合同中，再多的宣传可能也没有意义；或者购房人可以查看开发商的小区平面图、户型图等对于开发商所宣传的内容，需要有相应的文件予以对应。

第三，在签署合同的时候，要对合同条款充分阅读和理解，对于霸王条款、不公平、不对等的合同条款要坚决拒绝签署。对于开发商的违约责任条款一定要约定清楚明确，如果不能约定，对开发商来说将没有的违约成本，无法震慑开发商。

第四，在收房的时候，尽量要聘请专业的检测机构对房屋质量进行初步的检测，可以固定证据，帮助购房人维权，而且必须要求先行验房，在房屋合格的情况下才能收房。如果开发商予以拒绝，要及时向相关的行政主管部门进行投诉。

如果已经遇到问题需要维权，王佳红律师表示，购房人首要做的事情就是要仔细研读合同条款。比如出现开发商延期交付的情形，要看合同条款中对于延期交付开发商所应该承担的违约责任是什么以及有关购房人解除权的约定；再比如遇到精装减配，一方面要看合同中对于精装修的标准是否有明确约定，另一个方面就是看合同中对于精装修不达标的违约责任是如何约定的，同时还需要聘请专业检测机构检测，这样可以固定证据，以便于维权时使用。

王律师指出，鉴于购房合同是开发商和购房人行使权利、履行义务的基础，所以建议购房人一定要熟悉和了解购房合同的内容，即便合同中有各种霸王条款，我们也好有针对性地解决问题。

现在，凤凰网房产3·15买房买房维权月线索已启动征集，只要你在租房、购房、住房过程中，或是与房产相关的消费中遇到了任何权益问题，都可以将你的经历告诉我们。同时，我们还邀请了房地产行业专业律师和行业专家倾力助阵，为房地产维权指点迷津，共同探讨如何让行业生态更加阳光。征集令已开启，等你来吐槽！