《王牌遇王牌》第五期核心分享：新房和二手房在交易时分别要注意哪些法律问题？

　　乐居二手房 张傲 发自北京 买房子可以说是我们一生中最大的一笔开销，很多人在买房的时候都是抱着激动欣喜的心情去选房的，但也有很多人买了房之后闷闷不乐，甚至有肠子都悔青了的朋友。所以说，想要买到好房子，真的是需要技巧的。

　　由乐居集团旗下乐居二手房推出的2020视频栏目《王牌遇王牌》近日播出了第五期，本期主题是《面“币”思过!购房路上的“低级错误”千万别犯了!》，节目邀请到一名买房推荐官与一名房产法律推荐官，他们分别是我爱我家万柳区商圈经理代颖、北京金诉律师事务所专业律师王佳红，通过对话形式讲解了在买房之前要做好相应的功课才不会吃亏，分享了购房人常犯的“低级错误”等要点。

　　主持人：代经理，您平时接触的客户一定很多，那么您认为在购房路上通常容易犯的所谓“低级错误”有哪些?

　　买房推荐官代颖：我分几点来详述：(1)很多客户第一时间会问价格和谈自己的预算，其实房子只有更好，只要能在满足自己实际需求的前提下去购房就可以，不要盲目提高自己的预算因购房而导致家庭生活品质的降低。(2)有一部分客户会咨询关于房产证写子女的名字等问题，针对这类客户我们都会清晰告知客户关于北京限购政策的详细细则，房本写未成年子女名字同样占用家庭购房资质，并且需要做监护公证才能写未成年子女的名字。(3)很多客户会担心房价上涨，永远觉得自己买房不是最佳时机，针对这类客户我们会细心给客户分析区域房价的历史成交信息，现有在售房源信息和未来区域房价的走势，提供专业的市场信息服务。(4)有一部分客户属于首次置业，对房市的相关交易一无所知，针对这类客户我们会耐心为客户讲解房产相关专业知识，分两个方面：每个楼盘的基础信息和后期交易的流程服务。

　　主持人：感谢代经理的回答，接下来问咱们的王律师一个问题，现在好多人买房都很喜欢问，交通方不方便、户型好不好、适不适合养老、价钱怎么样、有没有优惠之类的。但是很少有人问房子五证齐不齐全，您能科普一下如果房产证件不齐全，买下来的房子会有什么后果吗?

　　房产法律推荐官王佳红：对，很多人还不知道什么是五证。所谓五证，就是开发商要出售期房，必须要具备的五个证件。即建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这个五证非常重要，这决定了开发商是否有权宣传房屋，是否有权出售房屋。如果购房人买了这样的房子，双方签署的买卖合同肯定是无效的，在法律上是不受保护的。实践中，很多开发商开始出售房屋都没有预售证，过了几年后才取得，但是房价上涨了好几倍，此时开发商会主动到法院起诉确认合同无效，归还业主本金和利息而已，到头来吃亏的还是购房人，拿不到房子，也拿不到赔偿，再买房子，房价涨了很多。有的开发商可能永远没有五证，也会把房子交付给购房人，但是这个房子拿不到产权证，对购房人来说无法上市出售，损失也是很大的，有的房子甚至是违建。

　　主持人：在成语中，往往是会用“喜新厌旧”来形容人们对事物的追求。同样地，在买房时，也总有人觉得新房比二手房好。对此，王律师您能否分析下，新房、期房、现房、二手房等房产概念，以及在交易中分别需要注意的法律问题?

　　房产法律推荐官王佳红：新房，不是一个法律概念，通俗的说就是新建的房子或者是一手房，可能是期房，也可能是现房，这是相对于二手房而言的。

　　期房，就是开发商开发建设和出售的。换句话说，是在你买的时候，还没有建成的房子。房子的周边环境、房屋格局、朝向等都看不到也摸不到的房子。此时，开发商是一个预售的阶段，我们要注意的是：第一，开发商是否有五证，这涉及到购房人合同是否受法律保护，要学会如何看预售许可证。第二，预售阶段，开发商经常虚假宣传、欺诈销售，例如宣传有地铁、有游泳池、赠送花园、办公当作住宅来出售等等，这类的纠纷非常多。对于购房人来说一定要会进行辨别和确认，购房人辨别的方法：首先，看规划图和合同上的户型图;其次，看合同中关于房屋性质、土地性质的描述;再次，对样板间、沙盘等进行录像公证取证;最后，注意合同条款，要仔细研读。

　　现房，是开发商已经建设好的房子，取得了现售手续或者是取得了楼栋的大产权证的房子。这个时候的房子既可以看得到也可以摸得到，同时整个小区的环境、结构、户型等都能直观看到。这种房子要先查看房屋的初始登记或现房销售许可的手续，这说明开发商才有权利出售;其次，由于房屋已经建设好了，房子的朝向、户型、结构、小区的情况等都已经展现在你的面前，那建议购房人要自己仔细查看房屋内部和小区环境，查看后再行确认购房。

　　二手房，也不是一个法律上的概念，它是相对于新房而言的。一般是已经在政府备案的，二次或者多次进行转让的房子。二手房的范围比较广，包括了商品房、房改的公房、经济适用房、限价商品房等等。二手房买卖需要注意的事项比较多，首先，要注意不同的房屋性质，注意事项不同，比如两限商品房，不到五年不能上市交易，否则合同无效;再比如，经济适用房，也是如此;再比如房改房，其中标准价购买的房屋，在上市出售的时候必须有产权单位的同意，否则房屋无法出售，还比如央产房，出售的时候要进行上市登记的备案手续办理，还有面积超标款的问题等等。其次，对于二手房来说，我们要关注产权人是谁，出售的人是否是产权人本人或者产权人的意思表示，同时要注意房屋是否有抵押、是否有查封、配偶是否同意出售。再次，因为二手房是我们能看得到的房屋，所以对于房屋的质量问题、户型、结构、周边环境、小区环境等都要仔细查看，比如现在炒的很热的坟景房、凶宅、有的甚至邻居是神经病等等要特别关注。最后，要签署详细的买卖合同，对于交易的流程、款项的支付、房屋的交接、户口的迁移等都要有特别清楚的约定，才能保障交易的安全。

　　主持人：我们都知道，房产交易必须按照限购政策严格执行，对于首次购买房屋的人群来说，一般情况下都能享受首套房优惠政策。请代经理讲解下北京市目前的限购政策和哪类人群无法享受到首套房优惠政策。

　　买房推荐官代颖：针对首次购房人群的界定分两个方面：(1)在购房资质方面，以家庭单位，在京如果已拥有一套住房，无法享受首套购房的税率优惠政策。关于首套购房税费的优惠政策：购房面积小于等于90平米的普通住宅契税税率为1%，大于90平米的契税税率为1.5%。如果无法满足首套购房的话契税税率为3%，这是首套购房在税率方面能够享受到的优惠政策。如果以家庭为单位拥有2套或2套以上的住宅就无购房资质。

　　(2)在贷款方便能享受到首套优惠政策的情形，在北京贷款买房，目前的政策是认房又认贷，在下面几种情形下无法享受首套贷款优惠政策：①以家庭为单位，在京有房的情形下再次贷款购房不能享受首套贷款优惠政策;②夫妻双方任何一方有过商贷记录的无法享受首套贷款优惠政策;③在离婚后个人名下无房无商贷记录的在一年内不能享受首套贷款优惠政策。值得注意的是，商贷所指的范围是全国性的商贷记录。

　　另外，目前首套商贷优惠政策为：首套购房政策，利率为浮动LPR利率上浮55个基点，也就是5.2的利率。二套购房贷款政策，利率为浮动LPR利率上浮105个基点，也就是5.7的利率。;根据北京市住建委与通州政府联合发布限购政策：京籍家庭且名下无房产，可在通州购买1套商品住房;若其家庭名下已有一套本市住房，则需满足在通州落户3年(含)以上，或者在通州区连续3年(含)缴纳社会保险或者个人所得税，方可在通州区再次购买1套商品住房，非本市人则需要同时满足北京政策和通州的政策。

　　主持人：大多数购房者都会想一个问题，我应该买高层还是低层的房子好呢?您认为买房应该买多少层比较好，能否请代经理分析下低层和高层的优劣势?

　　买房推荐官代颖：关于房子楼层哪个最好，没有硬性的说法，并没有固定的哪一层最好。要根据层高，楼层的采光和通风等进行选择，楼层的高低对于选择好的楼层影响很大。部分人群有特殊喜好，比较喜欢一层带院子和顶层带露台的房子也不错，各有优缺点。

　　1.低层住宅(无电梯的6层小板楼)：指一层至三层的住宅。低层对于有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的;四层-六层的房子相对采光视野和通风效果比较好，没有遮挡，缺点是家有老人和小孩不方便。

　　2.多层住宅(10层以上)：低楼层的房子比较接地气，空气的清新度比较好，出行也比较方便，缺点是采光容易受遮挡，楼间距成了采光的主要影响因素，另外私密性也相应的受到一些影响。中间楼层的通风、采光、日照基本能满足生活居住需求，不容易受到外界因素的影响，其缺点是邻居之间的噪音影响比较大。高楼层的房子最大的优势就是通风采光良好，在房间内望向窗外，片区景色一览无遗，视野好，不易受到其他外界的影响，相对噪音也大大的减少，缺点是出行不便，对于塔楼来说高楼层的电梯会成为一个问题。

　　个人认为，对于楼层的选择要根据购房者的喜好来选择适宜的楼层。

　　主持人：王律师能否讲解下，买房过程中，买卖双方容易犯哪些低级错误?

　　房产法律推荐官王佳红：买卖过程中，出卖人常见的错误：第一，主要是合同中没有约定尾款的到帐时间，比如一般都约定银行贷款放款为止。但是，何时放款不能确定，完全取决于银行的放款以及购房人自身的资质条件。所以会导致房屋过户了甚至交房了，但是尾款迟迟不能到账。

　　第二，有的出卖人物业交割办理的太早，比如还没有过户、或者还没有取得银行贷款，就已经将房屋交付给买家装修了，结果发生争议的时候，就比较麻烦。

　　第三，合同中对于购房人付款的时间节点约定的不是特别清楚，比较模糊，这样会导致双方扯皮。

　　对于买受人常见的错误如下：第一，对于房产的权属要搞清楚，有的是父亲代替儿子卖房子，有的是儿子代替父母卖房子，有的是夫妻一方卖房子，结果其他权利人不同意卖房，导致无法交易。

　　第二，对于房屋的周边环境和房子本身的邻近情况没有仔细看，有的客户买了房子，发现周边是医院、污水处理厂、甚至有的周边都是坟地，有的是买了房子发现邻居是神经病，经常上门骚扰。

　　第三，对于合同中的细节问题没有约定清楚，比如卖家银行贷款什么时候还清、银行抵押什么时候解除、什么时候过户、如果税费增加如何处理、房屋有质量问题如何处理、房屋户型等没有约定。第四，没有关注房屋内是否有户口，以及有多少户口。

　　主持人：有些精打细算的购房者，为了能够多节省钱，从而不通过房屋中介来买房。对此，我想说的是，买二手房最好找中介，因为正规的中介作为中间人可以促成交易更快达成和进行矛盾调节。从您的职业角度看，这笔费用为什么是无法省去的?

　　买房推荐官代颖：关于买房找居间方这笔费用是无法省去的，首先，大型中介公司，像我爱我家可提供海量的优质房源信息供购房者选择，经纪人对所服务的区域通常更为熟悉，可以帮助客户匹配推荐更合适的房源信息，中介公司会对房源的真实性进行核查，待售房屋是否为真实地址、真实意愿、真实业主、另外会对房屋产权进行核查，为购房者在购房过程中节省时间和空间成本，对客户购房的整个过程保驾护航。其次，经纪在给客户提供房源信息之前会多次和业主进行沟通交流，从而提供业主的一手信息，对已售房源及时下架，对业主房价变动及时更新，从而保证房源信息的真实性和业主卖房动态信息的及时性。其次，我们公司提供海量的真实房源供购房者参考选择并根据客户的需求给出合理的方案，带客户看房、约业主进行房价、交易周期及付款方式等进行洽谈。在整个交易过程中，中介公司起到了不可磨灭的作用。第三点，在双方洽谈协商一致后，中介公司提供风险把控、签约手续、后期的交易等整个流程的保障。所以中介公司的这笔费用在整个购房过程中是不可省去的。最后，我爱我家与光大银行合作提供二手房交易资金存管服务，从资金层面上为买卖双方，最大可能地规避了资金风险。目前我们已全面实现合同签约线上化，买卖双方通过我爱我家官网进行实名认证，人脸识别核实身份后进行签约，保障了合同的真实有效性，还能避免风险。

　　另外，少部分客户通过大公司看房找小公司成交，这种案例屡见不鲜。在这里，我个人给出的参考建议是，买房是关系到大多数家庭笔身的心血，在风险把控上面不可忽视，小公司在风险承担上面可以说是不堪一击，尤其在我现在的区域，房屋标的基本都在1000万以上，除了个别小区的小户型在1000万以下，涉及资金大，在整个交易的过程中从签约开始到购房者真正拿到属于自己房子的过程中，风险是无处不在的，所以建议购房者在购房的时候选择大公司进行交易，安全会得到保障，不要为省掉一部分中介费而选择小公司或者自行交易，这笔中介费是省不掉的。今年是我爱我家20周年庆，公司给客户的中介费折扣相当给力，1500万以上标的房子我们最低可申请到5折的优惠(即1.35%)折扣，1200万-1500万的标的我们最低可以申请至6折(1.62%)的优惠折扣，1000万-1200万标的我们最低可以申请7折(1.89%)的折扣，800万-1000万的标的我们最低可申请7.5折(2.025%)的优惠折扣，这对于在万柳来说，只要购房者通过我爱我家购房折扣都有优惠折扣，相对您购买的房子和中介费，孰轻孰重大家都知道。

　　主持人：买房人可能会遇到上述您所谓的“低级错误”，为了避免这些错误，您有什么好的建议?

　　买房推荐官代颖：买房的低级错误大概有以下几类：

　　1， 盲目购房影响家庭生活品质，建议在购房的时候根据自己的需求和合理的预算去做选择，房子只有更好，只要能在满足自己实际需求的前提下去购房就可以，不要盲目提高自己的预算因购房而导致家庭生活品质的降低。

　　2， 贷款方面，根据个人的家庭收入分配去选择做贷款，很多客户在选择贷款方式和贷款期限上面犹豫不定，在这里我给大家的建议是根据收入去选择贷款方式和贷款的期限。

　　3，一部分客户选择买房找小公司或者不找公司进行交易，其目的为了省去中介费这笔开支，这是一个极其错误的选择，首先您的交易资金安全得不到保障。其次，在交易过程可能得不到合理的服务，当您发现您的交易安全得不到保障的时候已经晚了。

　　主持人：从律师的角度看，您对有购房需求的人群为避免买房时出现“低级错误”，有什么忠告或者说是建议吗?

　　房产法律推荐官王佳红：第一，建议购房人多多了解房屋的性质，比如商品房、央产房、两限房、军产房、房改房等等，性质不同，交易流程不同，法律上限制也不同。现在这种普法的视频也很多，大家可以多搜索听一听。第二，如果交易中有中介公司的话，尽量选择大一点的中介机构，尤其是要选择比较专业的、负责的经纪人，有的中介机构很专业，但是具体的工作人员没有经验、不认真，这个会耽误交易的进程。第三，要签署详细的购房合同，对于每一个环节都要有明确的约定，一定不能模糊不清，而且一定要约定违约责任，这样才能制约违约方。第四，签署合同的时候尽量不要着急，有很多客户都是急匆匆的，半夜签署的合同，等到第二天反应过来，合同已经签署了。一旦着急就会有很多漏洞，有很多事情没有说清楚。第五，如果条件可以的话，尽量选择律师来帮助购房，律师可以帮助购房人审核房屋交易中的一切风险和陷阱。

　　主持人：非常感谢两位嘉宾的购房知识分享!买房时这几类错误可千万别犯了，否则丢的可不仅仅是钱，可能还会涉及到维权的问题。这期的知识分享您可一定要记清楚。