买房遇到烂尾楼怎么办？

导语：买房最怕的莫过于买到烂尾楼，遇到烂尾楼往往可能导致房钱两空。

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

买房最怕的莫过于买到烂尾楼，遇到烂尾楼往往可能导致房钱两空。一旦发现自己买的房子要烂尾了，最好立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段：

1、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

2、优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

3、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。

当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。没有反搭便车机制的结果就是冲锋的人，真正付出的人被踩死在前进的过程中，最终导致整个维权呜呼哀哉。

在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

4、尽快提起诉讼，尽快行使购房人的优先受偿权。如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

这个时候，有不少人可能会有一种误区，楼盘早被封了，银行、债权人、施工人早查封了无数遍了，我们就算诉了也拿不回钱。施工人有优先受偿权，银行、债权人又有抵押权，也有优先权。而我们购房人什么都没有？

实际上则不然，相对于施工人、抵押权人的优先权，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。但是这个优先受偿权的行使前提是：必须要起诉，要进入法律程序。否则等银行、施工人等已经把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。

5、必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。

6、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

总之，一切皆要争先，否则悔之晚矣。