短租房新规引争议，北京民宿行业面临洗牌

导语：近年来，我国短租房市场出现了入住登记、消防安全、房源资质、住宿服务及租户信息泄露等多重问题。征求意见稿能否从源头有效解决短租房长期带来的矛盾问题？

文章来源丨法治周末报

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

针对居住小区内开办短租、“民宿”存在的治安、扰民等问题，北京出台新规拟进行规制。

8月10日，北京市住房和城乡建设委员会、市公安局、市互联网信息办公室联合起草的《关于规范管理短租住房的通知(征求意见稿)》（以下简称征求意见稿），向社会公开征求意见。

征求意见稿主要从规范经营者及互联网平台公司操作运营管理出发，对短租房的健康发展是一种促进和保障，确保了短租房经营行为合法、规范有序，且对现存问题起到一定的整治作用。

不过，由于部分规定过于严苛，接受法治周末记者采访的专家担忧，如果按照征求意见稿内容最终施行，短期内或将对北京市的短租民宿行业带来较大冲击，部分经营者将被迫面临退出或转型。但从长远来看，是有利于民宿行业长久、健康、规范发展的。

经营条件的规制被指严苛

所谓短租住房，在征求意见稿中以释义方式明确：利用本市国有土地上的居住小区内的住房，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。

从征求意见稿内容看，对于民宿经营者影响最大的无疑是关于经营条件的规制。征求意见稿提出：短租住房的经营需符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。

这则规制，在业内引起了很大的争议。北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受法治周末记者采访时指出，管理规约通常不涉及相关内容，很多小区多少年都未召开过业主大会，也没有业主委员会，而本栋楼内的业主也没有动力去同意邻居的短租行为，甚至顾忌由此带来的各种隐患，明确反对。因此，从实践来看，在很大一部分的小区，这一项经营条件门槛几乎难以逾越。

西北大学经济管理学院教授梁学成也认为，明确短租房市场是一种合法商业行为，短租房的责任人是委托者或经营者即可，不应再将责任扩展到所在社区业主，这样可能会引发新的矛盾。

在北京市京哲律师事务所管委会主任张国辉看来，该规制确实过于严苛，在实际操作中很难落实。“短租经营是共享经济的一种表现形式，通过盘活零散闲置资源来刺激市场，使得消费者有更多的选择。既要求能够充分释放市场的活力，拉动内需，又要求这种经营行为能够规范化、合法化，在这两方面找到平衡点是政府制定管理规范的重心。”

准入门槛应适度

征求意见稿引发争议的另一个点是关于短租房的准入条件：住宅小区的房屋用作短租经营的，房屋必须符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并依法办理出租登记。

一位不愿具名的业内人士表示，这个规定回避了短租住房性质的问题。“服务式公寓”一直都被认定为“日租房”，即“未取得酒店、宾馆等场所的经营许可，私自将房屋以计时、计日方式租赁给他人并不当牟利的违法行为”。但何为私自？这个私自和公众权益有关，而不是房东自己说了算。

这位业内人士提出疑问：正常开旅店需要办理消防合格证、工商营业执照、经营业主和员工身份证明、旅店场所协议、旅店外观标识、特种行业许可证和旅店平面图，但为何征求意见稿只提到，“房屋符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，就可以开设日租房或者钟点房用于经营”？

“作为住客，倘若没有旅店平面图，从何处得知我住的地方怎么逃生？一旦突发火情，住客没有旅店平面图，又不是长居在此，该如何有效迅速逃生？倘若整个楼大部分为民宿，住的人连问的人都没有，出了事情谁负责？”他进一步表示，消防部门应参与征求意见稿的制定，消防是保障人身安全、财产安全，而住宿业主要确保的则是人身安全。

该业内人士还直言，“日租房”的安全隐患显而易见，“日租房”没有登记注册合法工商手续，就没有通过消防和卫生部门的安全检查，不能仅以房屋符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，就认定该房屋可以用于“日租房”，宾旅馆业既属于特许经营行业，就应当持有特许经营许可证。

对于上述观点，张国辉则发表了不同的看法。“短租住房把过去传统的壁垒打破了，每个人都可以通过这种共享的方式提供和享受服务，最大程度上激活了商业潜力。但在这个过程中，需要让准入门槛相对较低，市场的激活程度才能更大。倘若仍按照过去的思维去设定准入门槛，市场就容易受到限制。”

落地执行难点待解

近年来，我国短租房市场发展迅速，作为非标住宿业，由于缺乏监管出现了网约短租房在入住登记、消防安全、房源资质、住宿服务及租户信息泄露等多重问题。

征求意见稿能否从源头有效解决短租房长期带来的矛盾问题？王玉臣分别从四个方面分析：首先，征求意见稿整体是立足于加强行政、治安管理的角度。缺少行业视角，可能存在过度管制的倾向；其次，关于“短租房“的界定模糊，居住小区是否包括商住公寓等非住宅小区？短租界定的按日或小时，那么按三日、五日或按周、月为出租时间单位，该如何归类？短租与长租的界限在哪里？再次，征求意见稿要求短租经营要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，但具体应采取何种标准并未予以明确；最后，加强住宿者身份核查的同时，如果处置不当，会增加泄露信息、侵害隐私的风险。

在采访中，法治周末记者还了解到，如果按照征求意见稿的内容最终公布，在落地执行上可能也会存在难点。

王玉臣认为，首先会诱发邻里矛盾纠纷；其次，其他部门的协调问题，各个部门如何实现信息共通、相互协作将直接关系到监管的成效；最后，监管部门执法压力及持续性，如果无法保证执法的有效性及持续性，新规的推行将大打折扣。

梁学成补充道，一方面，出租登记、房屋安全审验等方面需要有跟进的管理系统，才能确保监管落地；另一方面，面对可能出现的登记者和实际住宿者信息不符等问题，需要个人信用档案，一旦出现失信问题，要有惩罚措施。

北京民宿市场将洗牌

征求意见稿发布后，北京民宿市场将迎来波动。作为征求意见稿中提及的互联网平台核验责任方，从各大平台交易量来看，北京的城市民宿是每个民宿平台上非常重要的部分，且占据了非常高的成交份额。

“从大趋势上讲，国家希望这个行业健康发展。各地民宿的管理规范、管理条例层出不穷，都是为了让行业能站在阳光下发展，也是行业走向规范发展的阵痛期，是必经之路。”途家有关负责人在接受法治周末记者采访时表示，平台始终对房源上线和审核从严要求，因此征求意见稿发布后，不会成为优质民宿的门槛。平台会更多地听取民宿房东的反馈和意见，搭建房东们与当地政府沟通协调的通道。

木鸟民宿负责人回应，征求意见稿发布后，可能会影响北京一部分房东的民宿经营，对于平台来说，即将迎来北京民宿的小范围洗牌，部分房东和房源面临被淘汰的局面，房源数量有所减少，但大浪淘沙之后留下的是更多符合规范的优质房源，不排除会有一批新房源上线，为民宿行业注入新鲜血液。

小猪短租负责人告诉法治周末记者，平台在参与相关部门组织的多次征求意见和调研中发现，征求意见稿并未将共享住宿新业态纳入到传统旅馆业的监管思路，对其在证照资质进行限制和约束，总体内容上很好地体现了“创新监管，包容审慎”的原则。

“尽管平台房源供应在短期内会有波动，但也刺激了北京乡村民宿迎来新一轮的发展机遇。”小猪短租负责人说。

多位平台方负责人向法治周末记者表示，征求意见稿的发布有利于规范行业标准，使民宿短租走上更加规范化的道路。受此政策影响，民宿的供应链走向集约化的可能性更高，同时带动配套管理的集约化。