“洋房之父”金科栽在了洋房上

导语:有着“洋房之父”称号的金科地产，却在洋房上栽了跟头，而且还是发生在大本营重庆。多位业主反映，当前大部分业主都想退房，但按照开发商当前的赔偿方案，业主的实际损失太大。

媒体采访丨中新经纬

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

10栋洋房地基下沉 将拆除重建

 公开资料显示，2018年5月底，金科与联发以6000元/平方米的楼面价、20.66亿元的总价，拿下南岸区茶园一宗245.97亩的住宅用地，这就是后来的金科联发东悦府。天眼查数据显示，该项目的开发商金江联分别由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司各持股50%。

▲东悦府项目整体分布图，红框内为返工重建的10栋洋房

据南岸区宣传部官方微博“南岸微发布”今年7月30日发布的消息，今年3月7日，行业主管部门重庆经开区建管局在疫情复工复产巡查中，发现东悦府项目内某地块洋房出现沉降现象，立即下发整改通知书，公司随即响应并停工。3月25日，金江联委托第三方专业机构进行检测和监测。

不过，3月份发现的沉降，金江联并未对外发布消息，项目业主毫不知情，一期洋房业主郭萍（化名）对中新经纬（微信号：jwview）称，在今年5、6月份，她路过该项目，看到工人正在给墙体贴外砖。直到7月中旬，部分业主才得到消息，一部分洋房出现严重的墙体开裂、地面沉降。根据业主提供的图片和视频，项目的主体框架存在多处横向和纵向的裂痕，有些裂痕从上到下、贯穿了整栋楼，个别裂缝的宽度甚至能容下一根手指。

▲东悦府洋房项目墙体开裂

之后，业主们开始反映项目存在的问题。在重庆网络问政平台，最早关于东悦府的投诉是在7月14日，当时有网友反映，洋房项目“基础出现异常沉降，部分楼栋产生裂缝。售房部置业顾问对业主质询均回复不知情，刻意隐瞒。请建委加强监督，敦促开发商妥善处理基础问题，并向业主公开详细的处理措施。”

业主们将拍下的图片、视频发布到朋友圈、微博及短视频平台，逐渐引起了更多业主和网友的注意。一期洋房业主刘湘（化名）说：“事情根本不像金科说的那样，是主动承担责任，都是业主不断投诉、反映，他们才不得已给出回应。”

根据南岸微发布的上述消息，检测机构在7月18日就已经得出结果，“楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝及部分指标超规范要求。”消息还称，“项目负责人介绍，‘该地块原为高填方区，加上频繁降雨，造成地基加速沉降。不管什么原因，公司本着群众利益至上、不损害业主利益的原则和前提，返工重建，确保交付业主合格的产品。’”

中新经纬注意到，金江联至今也没有对外发布哪些洋房出了问题，哪些需要返工重建。郭萍称，业主从开发商那里得到的消息是，共有10栋洋房将返工重建，包括一期的第4-第8栋，二期的第3-第5栋，三期的第1、第2栋。

退房损失更大 只能继续履约？

▲金江联向业主寄送的《致歉告知书》

8月4日，金江联向涉及到返工重建洋房的部分业主发去了《致歉告知书》，称业主所购房屋拟于近期返工重建，并将基础形式调整为桩基础，预计2021年年内交房。

金江联在《致歉告知书》中给出了两种解决方案。一是，如业主选择继续履行合同，开发商将与业主签订补充协议，若逾期交付，开发商将依照购房合同约定，按已付房款的0.01%/日向业主支付逾期交房违约金；二是，如业主不继续履行合同，可选择退房，开发商将与业主签订解除协议，按购房合同约定退还业主已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并支付已付房价款1%的违约金。

根据业主提供的购房合同，金江联提出的上述两种解决方案，是按照业主与金江联当初签署的购房合同执行的。北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，购房合同中提到的“已付房价款”指的是所有支付给开发商的款项，包括首付款和已经放贷的银行贷款。

以东悦府一期一套套内面积约102平方米、单价约14000元/平方米的洋房为例，其总房款为142.8万元。如果选择继续履约，按照延期365天、已付房价款的0.01%/日计算，业主可以获得52122元的赔偿。

不过，按照当前的赔偿方案，那些想要退房的业主，他们的损失可能相对较大。仍以上述案例为例，按照当前一年期LPR3.85%、开发商赔偿1年利息计算，业主可以拿到54978元利息，加上1%的违约金，共计约69258元。

对于贷款买房的业主来说，他们的房贷利率（商业性住房贷款的利率多在5%-6%之间）明显高于短期贷款利率，加上主流的等额本息还款方式，前期每月偿还的贷款中，偿还的利息也高于本金。如果业主选择退房，可能会付出数目不小的利息成本。

更重要的是，刘湘称，这一年多来，重庆的房价还在不断上涨，同品质的洋房价格要比去年高出1000-2000元/平方米，再购置套内100平米的住宅，就要多支出至少10万元。另外，一些业主还可能丧失首套房的购房资格，首付比例会提高。

王佳红指出，业主有权要求开发商赔偿贷款利息和房屋价格上涨的损失。贷款利息的损失是购房人实际已经发生的损失，应该予以支持，房屋价格上涨的利益属于购房人购买房屋后可以获得的利益，应该予以赔偿。如果房管部门或者银行主管部门同意为购房人消除购房记录、贷款记录，并且需要开发商配合的话，业主有权要求开发商配合。

连锁反应发酵 其他楼栋业主要求退房

除了返工重建的10栋洋房，楼盘其他业主也对金江联提出质疑。

东悦府一期高层住宅业主孙林（化名）称，一期8栋洋房出事后，他们很担心高层住宅的地基，要求开发商对项目所有楼栋进行检测。根据业主拍摄的视频资料，金江联相关人士近日对前去讨要说法的业主回应称，正在对高层住宅和非重建洋房进行检测，并会将检测报告进行公示。

孙林指出，项目一期将于9月底交付，但由于高层住宅与洋房是连在一起的，洋房的重新修建，必定会对高层住户产生影响，希望高层住宅也延期交付。但该提议并未得到开发商的回应。

王佳红认为，整个小区是一个整体，洋房的重建会导致其他楼栋的业主无法正常和安全居住，相关配套也不完善，不具备交付条件。因此，同小区其他楼栋的业主有权要求延期交房，并让开发商支付延期交房的违约金。

另有最近几个月刚购置东悦府项目的业主反映，开发商在3月份就发现一期、二期部分洋房出现问题，一直没有对外公布消息，仍向他们出售房源。虽然他们购置的房屋不涉及返工重建，但仍有上当的感觉，希望金江联能够退房。

注：本文略有删改。