房屋租赁的法律风险该如何应对？

编辑：金诉律所发布时间：2020-08-12

导语：实践中，在房屋租赁过程中有很多法律风险，我们需要如何应对呢？

本文作者丨王佳红（北京金诉律师事务所）

在生活中，很多人都有过租赁房屋的亲身经历，要么用来居住和生活，要么用来生产和经营。实践中，在房屋租赁过程中有很多法律风险，我们需要如何应对呢？下面我给大家介绍一下需要注意的事项：

第一，需要了解房屋是否有合法的规划审批手续。根据法律规定，若是租赁等房屋没有合法的规划审批手续，租赁合同是无效的。

比如没有取得建设工程规划许可证的房屋、或者虽然取得了建设工程规划许可手续但是没有按照规划许可建设的房屋，比如没有取得审批手续的临时建筑或者临时建筑审批期限已过的房屋，比如违章建筑的房屋等等。所以，建议承租人在承租房屋之时，最好要审查清楚房屋的规划审批手续。

第二，要确保租赁房屋的合法用途。例如，禁止用租赁的房屋用做非法行为，禁止改变租赁房屋原有的使用用途。

举个例子，比如，用房屋贩卖毒品，肯定是违法行为。或者，房屋的用途是居住，承租人就不能用来商业经营等等。

第三，要确保对租赁房屋的使用符合地方的规范性文件。比如，就北京而言，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，禁止改变房屋内部结构分割出租，按照床位等方式变相分割出租；禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住等。

第四，要注意出租人的法定义务。在房屋租赁关系中，出租人有法定的义务维修房屋的质量、确保房屋的正常使用，但是合同有特别约定的除外。

所以，出租人一定要关注自己的法定责任，实践中很多承租人在房屋使用过程中出现的伤亡事故等，都不能排除出租人的责任。

第五，要关注房屋的转租条款。出租人在签署合同时，要关注承租人是否有权进行转租，承租人要关注出租人是否允许自己再行出租。

第六，要关注房屋的装饰装修条款。双方在签署租赁合同的时候，要明确约定房屋是否允许装修、扩建、改建等等，以免发生争议时不好处理。

第七，要关注承租人的优先购买权。承租人的优先购买权是法定权利，这要求出租人在出售房屋的时候，必须告知承租人，而且承租人在同等条件下有优先购买的权利。一旦出租人侵害了承租人的权利，也是要承担法律责任的。

第八，要详细签署租赁合同，明确各自的权利义务，更重要的是违约责任。只要签署好详细的租赁合同，才能明确各自的责任，才能更好的解决纠纷。

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