媒体采访丨中国房地产报
采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣
【本文由中国房地产报（微信号：china-crb）授权北京金诉律师事务所转载，作者：高拯坤】
在市场和政策双重压力下，追逐利益的开发商偷偷地打政策“擦边球”不是什么新鲜事，但往往是一交房事情就暴露继而引发业主不满。位于河北省涿州的鸿坤·理想尔湾项目便是如此。前两年，凭借“规划中优质配套”包装受到众多购房人青睐。受新冠肺炎疫情影响，鸿坤·理想尔湾施工按下暂停键，开发商从今年5月开始陆续通知业主，称“原定今年6月份交房已无法实现，项目延期交付”。急切早日收房的业主们急匆匆前往项目所在地查看施工进展，却意外发现开发商卖房时承诺的配套设施并没有兑现，并质疑开发商存在虚假宣传、违规销售等多种打政策“擦边球”行为。据记者了解，开发商此前所承诺的301医院、连接北京的地铁线路等仍处在规划中，并未落实。6月初，中国房地产报记者通过无人机航拍发现，鸿坤·理想尔湾内部规划的配套花园——爱丽丝秘境花园早已看不出当年的样子，原址上盖起了新楼房；位置也十分偏僻，一期和二期中间夹着万科·新辰之光项目，再往南是鹏渤九里京城项目和涿州301后勤保障基地。目视之处，上述建筑物整体被农田环绕包围，周边配套设施欠缺，人烟稀少。
项目周边分布着大片农田。图左侧高层和叠拼为鸿坤·理想尔湾一期，最右侧高层和少量叠拼为二期，中间夹着万科·新辰之光。
对于开发商而言为了达到促销售目的，在进行项目宣传时“扬长避短”是常用的手段。但如果“尺度”过大就会有打政策“擦边球”嫌疑。位于河北省涿州市码头镇的“明星楼盘”——鸿坤·理想尔湾便是如此。该项目地处京港澳高速健康城出口东行2.5公里处，由鸿坤集团旗下涿州鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称“鸿鑫房地产”）分两期开发建设，总体规划15万平方米，总建筑面积约40万平方米，总户数超过3200户，产品形态包含高层住宅和叠拼别墅。2015年下半年，鸿鑫房地产以挂牌出让方式拿下码头镇党庄村南侧的两宗地块，用于鸿坤·理想尔湾建设；不久，鸿鑫房地产便开始了项目前期宣传工作。到了2017年，涿州楼市正值巅峰；同年4月，鸿坤·理想尔湾取得第一张预售许可证，项目营销工作也随即达到高潮。销售期间，鸿坤·理想尔湾主打的“百强名企大盘，北京西南1900米，墅质大盘”“解放军301三甲医院”“地铁房山线延长线”“爱丽丝秘境花园”等标签赚足了眼球。经过开发商一连串营销包装，一个近乎完美的火爆楼盘就这样出现了，受到了众多购房人青睐。开盘初期，项目均价曾一度达到1.8万元/平方米；2019年，它还成为了涿州楼市年销售亚军。如果没有新冠肺炎疫情影响，按照合同约定今年6月项目一期就可以陆续交房。但受疫情影响鸿坤·理想尔湾施工按下暂停键。“最近一段时间开发商开始陆续通知我们，无法按约定6月份交房，项目要延期交付。”鸿坤·理想尔湾业主周女士称，虽然项目延期但毕竟已经进入尾声，于是很多盼望早日收房的业主前往项目所在地查看具体施工进展，却意外发现开发商卖房时种种承诺并没有兑现。业主质疑开发商存在虚假宣传、违规销售等多种打政策“擦边球”行为。
业主表示，项目沙盘一直在变，例如一期东北角现在实际形态（下）与最初沙盘（上）相比多出了几栋楼。
作为较早购买鸿坤·理想尔湾业主之一的周女士表示，该项目在销售之初一直强调其区位好、配套多，这是她决定高价买房的关键因素。据周女士介绍，购房之初，鸿坤·理想尔湾所在片区建设刚刚起步，周边一片荒芜，有不少购房人心里直打鼓。但联想到开发商宣称项目紧邻北京，外围有“解放军301三甲医院”“地铁房山线延长线”，内部有“爱丽丝秘境花园”等，业主们踏实了许多。“现在想起来这分明就是虚假宣传，欺诈销售。”面对开发商无法兑现的承诺周女士说，鸿坤·理想尔湾大多数业主都在北京工作，看中的正是其距离北京较近的地理优势，但实际却是位置较偏、配套设施不健全问题。“开发商把尚未经官方明确、处于规划阶段的三甲医院和地铁说得有板有眼，就连宣传图中都明确标注了‘解放军总医院（301医院）等字样。这给人的感觉就是医院和地铁一定会有，周边配套也会很快完善起来。”周女士说。除了这些被开发商拿来当噱头的配套设施没有实现外，周女士还表示，销售初期项目内部的爱丽丝秘境花园就已经建好，有许多业主在选房时刻意挑选了距离花园近的房子，“很多人问过销售这个花园会不会拆，他们答复绝对不会拆除，但现在花园已经被拆。”在相关规划尚未正式落地时，项目宣传资料中就已经明确标注了解放军总医院（301医院）等字样，加之销售人员鼓吹使购房人信以为真。6月初，中国房地产报记者通过无人机航拍发现，原本位于鸿坤·理想尔湾内部的爱丽丝秘境花园早已看不出当年的样子，原址上盖起了新楼房。位置也十分偏僻，一期和二期中间夹着万科·新辰之光项目，再往南是鹏渤九里京城项目和涿州301后勤保障基地。目视之处，上述建筑物整体被农田环绕包围，周边配套设施欠缺，人烟稀少。针对鸿坤·理想尔湾销售过程中出现的这些问题该项目一位销售人员向记者透露，前几年项目宣传时所指的301医院并非是现在的涿州301后勤保障基地，因为前者更侧重就医属性，后者则更侧重疗养属性。“销售之初，我们自己也搞得不是很清楚，反正都是‘301’。所谓的地铁延长线也同样是传言，什么时候落地并不知道。不管怎么说，只要有这些传言就能给项目加分。”至于爱丽丝秘境花园被拆除和是否涉及项目规划调整问题，该销售人员略显犹豫表示，业主看到的只是宣传资料，为了尽快把房子卖出去。“规划也谈不上变化，毕竟现在的规划已经通过了审批。”
眼看着种种承诺落空，业主们也回忆起鸿鑫房地产还存在众多违法违规行为。例如，五证不全就提前销售；欺诈购房人（承诺南北通透，一梯两户，现在部分变成三梯六户，中间有走廊并不通透）；违规收取电商费，不记入房款，不给开发票；擅自改变合同日期，从而规避限价政策等。开发商以国家明令禁止的团购费、电商费等穿透限价政策，现实中针对这种行为的处罚力度很小。除了这些普遍存在问题，还有业主称其在办理公积金贷款时被拒，不仅难退定金还有销售人员借机要求其办理更高利率贷款，甚至是要买15万元理财产品才可以下贷款。此外，还曾有媒体曝光鸿坤·理想尔湾存在伪造银行流水骗贷，一个楼盘存在两张预售许可证等行为。时至今日，鸿鑫房地产热衷于打“擦边球”的行为一直没有停止。上述销售人员就明确告知记者，现在开发商仍然在收取电商费，推出所谓的12万元抵88折（经此方式操作，房屋实际成交单价高于合同单价近千元）等优惠，实际上就是在规避限价政策获取更大利润。铤而走险与来自市场的压力不无关系。据中国房地产报记者了解，虽然鸿坤·理想尔湾2017年入市时单价高达1.8万元/平方米，但由于鸿鑫房地产捂盘惜售加之受政策影响，项目销量和价格一路下滑。目前，鸿坤·理想尔湾一期基本售罄二期仍在销售，高层单价已经跌至不足1万元/平方米；叠拼略高，但也仅仅是1.2万——1.3万元/平方米。与此同时，鸿鑫房地产还在近期推出了购房就送地下车位活动。针对鸿坤·理想尔湾涉及的种种问题中国房地产报记者致电鸿鑫房地产一位经理，他以“这是私人电话”为由进拒绝回答。随后记者分别联系了鸿坤集团及其华北公司，但截至发稿均为获得明确答复。鸿坤·理想尔湾这场因开发商而起的购房纠纷不仅使众多购房人产生不满，也严重损害了开发商品牌，更反映出一个不容乐观的现实问题，在环京地区及相关楼市热点区域类似鸿坤·理想尔湾这样赶在此轮调控前扎堆入市项目，现在大多数已经进入交房阶段。但由于开发商将违规操作当成了“家常便饭”，往往是项目一交房就显露出各种问题继而引爆业主维权浪潮。可以说，这些或大或小的纠纷与矛盾已经给楼市特别是环京等热点区域带来了非常多的不稳定性。“这是一个很可悲的现象，期房楼盘出现各种各样问题已经成为一种常态，似乎不出问题倒成了非常态。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对此有着自己的担忧，现在，虚假宣传成为了房地产行业“公开秘密”，在市场不成熟、监管不健全、供需有问题、资金自动流向楼市时，房企确实可以通过打“擦边球”等行为赚取不错利润，实现资金快速回笼。但是，要想做百年企业和良心企业，此举不可行。”王玉臣亦认为，今年对房企而言是充满挑战和考验的一年，越是在这样的年份越能考验一个企业的底线，越能积累一个企业的口碑。面对层出不穷的楼市骗局王玉臣建议，针对房企虚假宣传、商品房预售网签备案、无证销售、资金监管、施工过程等容易出现问题的环节，应该尽快完善相关法律法规，在加强监管的同时务必要实行顶格处罚。因为现在开发商喜欢玩猫腻，关键就在于违法违规成本非常低。
