【收藏篇】常见的商品房销售陷阱及应对办法

导语：房产律师王玉臣带你识破商品房销售中的“陷阱”，全面解读规避办法。

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

房产律师王玉臣根据多年执业经验，通过对代理案例进行分析研究，结合当前房地产交易现状，归纳出商品房销售中的“陷阱”及应对办法。

常见的商品房销售陷阱

1.虚假宣传

市场上常见的情况有这几种：宣传是学区房、宣传有游泳池、宣传有会所，宣传小区内有水系等等......

但是真到了交付房屋的时候，就会发现不仅学区没有了（或者能上的学校不是当初宣传的学校），原本承诺的游泳池、会所都没有了，或者虽然有，但是开发商可能并不经营或者干脆不给业主使用，挪作他用。

小区宣传的水系，收房的时候发现是一条小水沟等等。

2.违规销售

大家都知道，很多地方政府要求开发商出售的房屋价格要在政府备案，出售的价格只能低于备案价，不能高于备案价格。

然而在实践中，很多开发商为了高价销售，往往采取其他方式变相提高房价。

比如：渠道费、电商费、装修款等等。这些费用不是房屋的购房款，但是却无形中提高了房价。

3.捆绑销售

开发商要求购买房屋的时候，必须购买地下室!必须购买车位！必须购买新风系统！必须购买精装修！

若是不购买，“对不起不允许购房”。甚至在签署合同的时候，必须先签署车位合同，交付款项，然后才签署购房合同交付房款。

但是，业主往往在入住后发现，地下室、车位价格都没有那么高，新风系统也就几万元，精装修非常差等等。

4.赠送面积陷阱

羊毛出在羊身上，比如有不少开发商在销售的时候，会声称买一层送小院，实际上这个院子往往是属于小区业主的公共绿地，开发商侵占公共绿地，利用大家的绿地进行二次销售。

实际上一层的房款中是包含有小院的二次销售价格的，比原本的价格是要高的。

5.精装修陷阱

一些开发商为了取得更高的利润，虽然建委部门备案的是毛坯房，但是实际上是精装修交房，单独又让购房人签署了一份装修协议，以很高的价格收取购房人装修款。

但是实际上交房的时候，装修水平一塌糊涂，惨不忍睹。

针对以上这些陷阱或是套路，有没有什么办法规避呢?

首先，必须对预售五证进行审查。

必须谨记：具备五证是购房的大前提。如果不具备五证，合同都是无效的。而且，即使履行了，也存在很大的风险。

其次，开发商的承诺，如果没有写到合同里，在相关手续文件也得不到体现，很可能是无法兑现的，要有这个心理准备。

所以，对于自己所关注的点，必须一一去核实，比如学区房问题，一定要去找教委核实，一定要查建设工程规划许可证背后的规划数据。

第三，必须全面认真审查买卖合同，千万不要提笔就签。

尤其要关注合同中所约定的不利因素，开发商既然写到合同里面了，就说明往往是可能发生的，不要轻易听信开发商的误导。

第四，注意保持好相关所有材料。

包括但不限于购房合同、认购书、支付房款的记录、宣传材料、沙盘照片视频、样板房的照片视频等等。

最后，建议大家如果具备条件，可以多多咨询律师。