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房产律师讲解地产商违约行为
编辑:金诉律所发布时间:2019-05-04 在购房的大部分环节中,我们购房人都是弱势群体。遇到违约情况怎么办,让我们金诉的专业房产律师告诉你。
下面是购房中常见的几种情况:
1.购房时跟地产商签署了认购的协议,交了定金。后来发现地产商没有预售许可证,那么这个认购协议是否具有法律效力?
按照我们国家最高院关于商品房买卖司法解释的规定:如果开发商没有商品房预售许可证,那么签署的商品房买卖合同是无效的,而认购协议是有效的。
2.开发商或者咱们购房人能不能随意违约?
在认购这个阶段,购房人可以随意解除合同。当然,购房人既然违约的话,定金就要不回来了;那么作为开发商来说,也有权解除合同,但是他也要承担违约责任,即定金双倍返还给业主。
所以这是认购协议的作用,大家要分清楚这个跟正式的买卖合同是不一样的。
3.跟开发商签认购协议,交付定金。但是签买卖合同时发现,很多都是霸王条款。这个时候定金能不能退?
问这个问题的同学非常多,答案是可以退的,只是需要小技巧和方法。
首先,需要我们在签署购房协议后,要求开发商签署正式的商品房买卖合同。如果很多都是霸王条款,购房人要求跟开发商来协商条款,把一些具有霸王条款特制的条款拿出来,改成对于双方来说都公平的能接受的。
如果开发商拒绝修改合同条款,或者是在双方修改条款的过程中无法达成一致的意见,导致购房人和开发商之间没有办法签署正式的买卖合同,那么在这种情况下,可以要求返还认购金或者定金。
4.如何区分认购协议和购房合同?
一般的认购协议比较简单,明确甲方乙方、房子总价、房号、注明一周内签署正式的买卖合同等等,如果仅有这些内容,就是一个单纯的认购协议。
但是生活中,可以发现有的购协议写得很细,比如写明开发商、房屋位置、房屋面积、房屋朝向、房屋总价、交房时间、逾期交房怎么办等内容,那么在法律上就可以把它定性为买卖合同,那么在这种情况下,开发商是不能随意违约,而购房人也是不允许毁约的。
所以向法院提起诉讼的时候,我们第一个诉讼请求就是:确认这个认购协议就是商品房买卖合同。然后要求开发商按合同约定,来履行交房的义务。
5.买房必须买车位?如何应对捆绑销售?
买房子必须得买精装修,必须得买停车位、新风系统、家具计划、地下室。
政策对于开发商销售房屋的价格有一定的限制,需要在有关部门进行价格备案。开发商考虑既然不能突破房屋的价格,那就要通过其他的方式来满足整体的销售价格。
上边的内容呢,就是几种常见的情况了。大家遇到问题,随时欢迎来咨询我们专业的房产律师。