2016年下半年北京商品房销售合同纠纷案件大数据报告

                                                                      作者：戴金花律师

检索途径：中国裁判文书网 、威科先行。

检索范围： 2016年7月1日至2016年12月31日审结的案件

审理法院：北京市高级人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院、北京市第三中级人民法院、北京市第四中级人民法院及北京市各中级人民法院

案件类型：商品房销售合同纠纷

文书数量：98件

部分裁判观点摘自：中国裁判文书网

目录

第一部分  商品房买卖合同纠纷案件数据概览

第二部分 案件所涉及争议类型和裁判结果

第三部分 商品房销售合同纠纷案件的基本情况

第四部分 聘请律师情况

第五部分 商品房销售合同纠纷案件的争议原因

第六部分 法院裁判案件数量分析

第七部分 法院裁定主流观点

第八部分 律师风险提示

第一部分  商品房买卖合同纠纷案件数据概览

   根据中国裁判文书网数据显示，2016年7月1日至2016年12月31日，北京地域各级人民法院共审理民事案件47206件，其中一审31063件，二审13373件，再审188件，再审查与审判监督9件，其他2573件。其中判决结案24961件，裁定结案21921件。、

其中案由为商品房买卖合同纠纷的案件为2247件，商品房预约合同纠纷13件，商品房预售合同纠纷846件，商品房销售合同纠纷98件，商品房委托代理销售合同纠纷2件，经济适用房转让合同纠纷4件，农村房屋买卖合同纠纷107件。高级法院审理案件121件，中级法院审理案件886件，，分别占比5.38%，39.43%，55.18%。

第二部分 案件所涉及争议类型和裁判结果

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布），自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售是商品房销售的方式之一，与商品房现售相比，有以下区别：

房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；

预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；

预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款；

在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。

在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落于面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

本报告着重分析商品房销售合同纠纷案件，共采集到98个数据样本，占房屋买卖合同纠纷案件总数的4.36%，其中，一审审理案件33件，二审审理案件29件，再审案件1件，执行案件34件。

第三部分 商品房销售合同纠纷案件的基本情况

其中商品房出卖人为被告的案件 78件，商品房出卖人为原告的案件 33件。前者中一审案件  60 件，二审案件 18 件，后者一审案件  13件，二审案件 18 件，特别指出的是后者还包括 2 件由商品房出卖人提起的管辖异议案件（全部被法院驳回）。

商品房出卖人做被告的  60案件中，最终买受人主动撤诉  案7件，因买受人在法定期限内未交诉讼费按撤诉处理 3件，经过审判，商品房出卖人胜诉  8件，出卖人败诉 2 件，部分支持买受人诉讼请求的 40 件。

商品房出卖人做原告的 16 案件中，最终出卖人主动撤诉  5案件，经过审判，商品房出卖人胜诉  3件，出卖人败诉 6 件，部分支持出卖人诉讼请求的  2件。

第四部分 聘请律师情况

78个采集样本中被告一方请律师，原告一方未请律师案件有共9件，被告胜诉或者原告撤诉 4 件；原告一方请律师，被告一方未请律师案件共有 5 件，原告方胜诉和部分胜诉合计3件

第五部分 商品房销售合同纠纷案件的争议原因

采集的 98件样本中判决案件37 件，其中，因逾期交房起诉的案件有  8件，占比  22%；因约定不符起诉的案件 13件，占比35%，因逾期办证起诉的案件16件，占比 43% 。逾期交房、约定不符合逾期办证是商品房买卖合同纠纷中的常见原因，在历年的商品房买卖合同纠纷案件数量中均占较大的比重。

第六部分 诉讼主体分析

       商品房销售合同纠纷中，买受人作为原告的案件数量为60  件，出卖人作为原告的案件数量为 16 件，其中因法院调解、律师介入等原因，买受人主动撤诉的案件数量为7 件，出卖人撤诉的案件数量为 5件，其他分别见下图。

第六部分 法院裁判案件数量分析

采集数据样本中，裁判文书共  37份，裁定文书共 61 份。其中，各法院判决和裁定对照图。

第七部分 法院裁定主流观点

在商品房销售合同纠纷中，主要诉请为支付违约金、请求损害赔偿、解除合同，因此在诉讼过程中，根据合同法的规定，依法成立的合同，应当全面履行。且在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。选择是解除合同还是要求继续履行合同，完全取决于哪一种方式更容易获得最大利益。

买受人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。

根据《合同法》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，法院会综合案情，酌情确定违约金赔偿数额。

按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定;

二、双方不能协商确定的：

(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

第八部分 律师风险提示

1、 在房屋购买之前，要准确掌握房产信息。除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分为三步，第一步，看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与卖房人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为卖房人单独所有。第二步，看户口本。看卖房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否房屋所在地，最好再问问卖房人迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了上述三步，如果需要进一步审查的话，可以要求卖房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

2、 签约时一定要考虑周全，控制好每个交易环节，提高卖房人违约的成本。要采用北京市或当地政府推行的《存量房屋买卖合同》版本，因为该版本侧重保护购房人利益。目前，许多房屋中介在交易过程中往往政府指导版本不用，或者在签约上对购房人有利的条款统统用“/”废掉，对于这一点购房人一定要据理力争。比如一般情况，正式版本中合同约定，如果出卖人违约，买受人有退房或者要求继续履行合同并获得赔偿的权利，但是往往有卖房人和中介增加你后期的维权难度，会阻塞你的选择权。

3、 注意留存固定证据。房屋买卖因为涉及诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，买房人都应当注意保留相关文件及证据，比如房款的转账记录短信记录等，在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同是，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷无法查实。

4、 提高定金支付金额，增加对方违约成本。以标的800万元房子为例，出卖人只要求购房人交纳五万元定金。出卖人自己设定的定金如此之低，其实在为自己将来全身而退打好伏笔。

5、 诉讼时权衡选择继续履行合同还是解除合同。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。一般购房合同中赋予对方违约情况下购房人的解除合同权利，且并有权要求赔偿损失，双倍返还定金。

本数据报告，因为采集样本仅为中国裁判文书网及威科先行已经公布的案例，在采集过程中，存在个别的误差，每个案件都有其差异性。（特别说明）