乐视系的2万亩土地，都去哪了？|| 深度

文章来源丨无冕财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

媒体曾报道乐视系有约2万亩土地，资产接近200亿，但为何不卖掉其中一部分还债？外界盛传孙宏斌出手救援，是冲着乐视的超额土地收益，他是最大的受益者吗？

贾跃亭近期出现在公众视野中，是源于两件事。

一件是4月13日，证监会决定对贾跃亭采取终身证券市场禁入措施，并罚款2.4亿元。同时，乐视网连续10年财务造假、虚增业绩等大量违法细节被披露。另一件则是，贾跃亭最值钱的资产“世茂工三” 4月16日遭遇第四次流拍。

10年“虚胖”的贾跃亭对地产曾有过野心。

他曾大手笔在北京、上海、深圳、天津等地以合作开发或购入地块的形式吸纳土储。据多家媒体此前报道，乐视系在全国约有2万亩土地，土地资产接近200亿元。

土地的价值一直不菲，对企业而言，上升期时，买地是锦上添花，下行期时，卖地能雪中送炭。不过，在贾跃亭远走美国之后，能变现偿债的土储几乎寥寥无几。如今，这些土储最终流落何方？为何部分位于北京核心区的资产无人接盘？

“最值钱资产”卖不掉

贾跃亭一定想不到，他斥资近30亿购下的位于北京三里屯商圈资产，竟然遭遇四次流拍。

4月15日，世茂工三商场以约合20.5亿元起拍价开拍，历经24小时后，终以第四次流拍告终。该项目吸引了8999次围观，19次关注，但0人报名。价格从首次拍卖的起拍价23亿元降至21.8亿元，仍无人问津。

贾跃亭从世茂集团手上接过世茂工三时，是他最高光的时刻。2016年5月，乐视控股以29.7亿元买下位于北京三里屯商圈的物业——世茂工三。彼时，贾跃亭在2016年福布斯中国富豪榜排第37位。

▲世茂工三商场再一次以流拍告终。

在原拥有者徐茂荣眼里，世茂工三一直是一块“烫手山芋”。从2011年开业起，虽然尝试引入多种业态，并以24小时购物中心为噱头，但始终“不温不火”。

这个项目最终被乐视接手，彼时的贾跃亭最不“缺”的就是钱。贾跃亭以近30亿元从世茂手中接盘。对这笔交易，商业地产业内有观点认为，贾跃亭买贵了。

时任全国工商联商业地产研究会会长王永平曾评价称，比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价。

收购项目，展现了贾跃亭从互联网进击商业地产的野心。从地产角度看，世茂工三在商业地产的运营上十分考验开发商的实力。最终，乐视接盘运营并不成功。

世茂工三地处北京三里屯商圈，紧邻工人体育场、太古里等地标，本该是黄金地段的“香饽饽”。但在行业人士看来，世茂工三有着众多商业综合体的通病。

时任北京商业经济学会常务副会长赖阳曾指出，“从工人体育场来看，赛事客流往往时间比较紧张，很难与商场对应的休闲消费相契合。而太古里距离世茂·工三还有些距离，难以借势。”

最重要的是运营问题。赖阳表示，定位模糊加上营销活动少，加之还引入了大量低端、打折促销的特卖会，使得消费者对整个商场品质难以认同，从而进入了恶性循环的处境。

业内普遍认为，价格再低一些，或许有资本愿意托底。对于世茂工三流拍的现象，行业专家指出：“接盘的下家，没有6%或以上的回报率，不可能会买入。”

如今，经历了四次流拍的世茂工三，除了本身的价格、地理、运营因素导致流拍之外。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出，多次流拍和背后的诉讼、债务风险有密切关系。

“该标的物本身可能存在诸多的抵押查封等，可能存在很多的纠纷，即使通过拍卖取得，将来能否顺利实际取得，或者取得后是否能正常使用存在不小的风险。” 王玉臣表示：“如果标的物本身存在诸多费用拖欠，拍卖取得后，面临着拖欠费用的偿还问题。如果标的物存在质量问题或者手续问题，取得后也将面临着自己承担的问题。”

截至目前，“世茂工三”所有者北京财富时代置业有限公司、北京百鼎新世纪商业管理有限公司分别涉及法律诉讼30起、22起。

贾跃亭的土储“虚账”

贾会计的地产版图中，可不止有世茂工三。

据《每日经济新闻》等媒体在2017年统计，乐视在超10个城市拿下超过25000亩土地。以至于乐视暴雷后，贾跃亭负债离开时，业内有观点指出，卖掉百亿价值土地，能为贾跃亭解决过半债务。

事实并非如此。无冕财经研究员梳理发现，在乐视系曾拥有的土储中，大多为未正式摘牌土地的“虚账”，并不能进行转让交易变现。

▲乐视系部分土储盘点，由无冕财经根据公开资料整理。

例如号称约5000亩将建设作为汽车生产用地的亦庄汽车项目，位于海口的青少年足球基地、深圳总部大厦、张家口户外体育项目及比赛场地，以及天津蓟县乐视超级生态城等项目，均属于合作协议阶段，大部分土地未摘牌。

此类项目，在乐视系“垮下”后，开发陷入停滞，甚至被地方回收。

在贾跃亭失利后，北京亦庄依然在“造车”，只不过引进了其他企业。2020年北汽新能源宣布将在亦庄正式投入建设新能源汽车高端智能生态工厂，项目一期总投资额27.2亿元。而在亦庄，已然失去了乐视系的身影。

贾跃亭的另一个造车项目是浙江莫干山超级汽车工厂项目。原先，贾跃亭计划在浙江莫干山200亿元建设“超级汽车工厂”。为此，还在该片区分别以约2.79亿元及1.4亿元，分别拿下约1350亩工业用地、679亩工业用地地块。不过，在2019年，这些地块因长期闲置已被当地政府协商收回。

当时有观点认为，融创中国以150亿元入股乐视，便是融创掌门人孙宏斌看中了贾跃亭在莫干山的土地。彼时，融创正在莫干山区域出售融创别墅项目莫干溪谷。孙宏斌从不掩饰对乐视土地的渴望，他曾公开表示：“我们可以通过他们拿地，来做一些小镇，而这种共同拿地的模式将使得成本大为降低。”

不过，后来的结局，大家都看到了。

实际上，乐视系实打实获得产权的土地并不多。据无冕财经研究员不完全统计，包括世茂工三商场、北京宏城鑫泰大厦（乐融大厦）、上海虹桥商务区隆视广场、重庆约382亩商住地、硅谷圣克拉拉地块等，总面积约792亩（约528000平方米）。

如今，这些地块命途迥异，结局最好的，或许是那些因转手而得以开发的土地。

2016年，乐视曾斥资17亿元收购雅虎在加州圣克拉拉49英亩的土地。据《圣克拉拉周刊》报道，早在2017年11月，被深圳企业正中集团下属公司Kylli Inc收购。

除此之外，部分产权清晰的土地被融创接手。

2017年，融创分别从乐视手中拿下上海虹桥商务区隆视广场项目、重庆两江新区约382亩商住地。两次成交均未公开披露具体代价。

如今，隆视广场仍被融创及北京华实海隆石油投资有限公司（原与乐视合资建设方）共同持有。而重庆两江新区项目则被融创开发为商住项目出售。

在北京，除了世茂工三商场遭遇4次流拍仍无人接盘之外。原属于乐视集团总部大楼的乐视大楼，在2018年“去乐视化”，改名为乐融大厦。乐融大厦的所有者是贾跃亭名下的北京宏城鑫泰置业有限公司，目前该标的已抵押给乐视网旗下电视运营公司“乐融”。

▲位于北京朝阳区的乐融大厦，图片来自网络。

这里要普及一点，乐融致新的第一大股东，是孙宏斌入股乐视网的主体天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司，持股比例约46.05%；第二大股东则是持股36.4%的乐视网。

也就是说，乐融大厦如今已抵押在孙宏斌手下。

乐融致新与乐视属于关联方关系，乐视网仍持有乐融致新股份，乐融致新主要的产品跟乐视电视。目前“乐视电视”正以“乐融”为品牌发展，乐融大厦则为“乐视电视”提供办公场地，这也是乐融大厦一直没有出售的原因。

当时，外界盛传融创以150亿元驰援乐视，是为了获取巨额土地收益。然而从目前的土地状况看，融创当时买卖并不划算。从公开资料看，乐视被融创收入囊中的土地物业有重庆两江新区两宗商住用地、上海虹桥商务区隆视广场，及被质押的乐融大厦，合并价值皆不及150亿元。

如今，乐视旗下的土地资产早已四分五裂。或许，在乐视土储被瓜分的过程中，最大的受益者，不是孙宏斌，不是低价接盘的企业，也不是及时回收项目的地方机构，而是远走他乡的贾跃亭。