购房“十大潜规则” 套路“贼”深能避则避

文章来源丨央广网

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

“潜规则”对于许多行业来说并不陌生，房地产行业亦不例外。作为国家经济发展的重要产业，房地产的发展关系到国计民生，调控亦较为严格。因此许多交易在“明规”之下难以完成，从业人员就利用一些所谓约定俗成，看不到又暗藏玄机的“潜规则”进行交易。它们常常以各种诱人的营销策略、抑或是难以洞察的方式进行，但对购房者来说“潜规则”下交易的实质往往是变相收费、侵害消费者隐私信息、侵犯消费者知情权等。正值“3.15”之际，为了让消费者认清房产交易过程中“潜规则”的真实套路，央广网房产列出购房过程中经常遇到的“十大潜规则”，供消费者参考。

潜规则一：人脸识别

2020年末，一名男子“戴着头盔看房”的短视频在网络走红，看房为何要层层武装？是怕露富还是有何更深的隐情？答案其实远比大家想象的简单，只是为了躲避“售楼处人脸识别系统”。

《中华人民共和国网络安全法》中明确规定，网络产品、服务具有收集用户信息功能的，其提供者应当向用户明示并取得同意；涉及用户个人信息的，还应当遵守本法和有关法律、行政法规关于个人信息保护的规定。同时，《中华人民共和国民法典》明确个人信息的处理应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理，而且要符合征得该自然人或者其监护人同意的条件。

依照相关规定，售楼处如果没有经过消费者同意，也没有其他合法的依据和理由，是不能够采集人脸信息。但在实际操作中，人脸识别系统几乎成为售楼处的标配。为什么明知未经消费者同意私自采集消费者信息不合法，大量售楼处还是会安装人脸识别系统，背后又藏有哪些“猫腻”？

在媒体的走访调查中，答案浮出水面。据报道，售楼处的人脸识别系统主要用于分类顾客，与购房优惠挂钩。导致售楼处趋之若鹜安装人脸识别系统本质原因则是房企销售和渠道商两者长期的“混战”。

一般情况下，开发商会将客户分为自然到访客户和渠道（分销）客户。对于自然到访的客户来说，如果发生成交，客户通常享受的开发商直接面向购房者推出的优惠，开发商无需向渠道支付佣金或提成。而对于渠道客户来说，如果发生成交，购房者享受的则是开发商面向渠道商提供的团购优惠政策等，且开发商需要按照与渠道商的约定支付佣金或提成。往往通过渠道成交，开发商需要支付更多的成本；自然到访客户成交，渠道无法获取渠道费用。存量房时代，市场出货速度下降，房企仅靠自身也很难完成销售指标。房企销售与渠道商抢客户的情况时常发生。

同时，因为分类不同，导致交易价格的差异，购房者与房企、渠道商之间也会产生矛盾。报道称，有时候为了促进成交，部分渠道商除了给予购房者团购优惠等，还会将自己的部分返佣给到购房者，购房者便可以用更低的价格购买到相同的房源，甚至价差能达到几十万元。了解这一情况的购房者即便自身先去售楼处看房，仍会希望通过渠道商以更便宜的价格购房。然而人脸识别技术的应用则让购房者愿望落空。即便当时前往售楼处时没有留下联系方式，“人脸识别技术”也已经将其划分为自然到访客户。

安装“人脸识别系统”虽然存在法律风险，但房企能够更明确客户分类，保证销售的同时尽可能减少纠纷。所以，近几年利用“人脸识别系统”给客户分类便成为了行业常见操作，因为它并不像留电话、地址能够被购房者感知，因此许多购房者在不知情的情况下已经被归类。

潜规则二：合同分拆

近年来，为促进房地产行业平稳健康发展，各地在落实房地产调控政策时往往采取“一城一策”的方式进行，但整体调控趋紧。为了抑制房价大幅度上涨，北京、上海等多城设置限价措施。

为规避限价措施，卖出超过预售证审批价格的高溢价，部分开发商便发明出了一套“合同拆分”的“障眼法”。

通常开发商会按照政府限定价格申报预售证。取得预售证后，如果预售审批的为毛坯房，在实际销售中，开发商会将房款拆分为“毛坯房价”和“装修价格”。“毛坯房价”符合限价要求，一般还比周边房价都要低，容易给购房者造成“高性价比”的错觉。“装修价格”则是房屋所谓“精装交付”购房者需要支付的精装费用，而这部分费用，可能购房人只有亲临售楼处现场，具体计算房屋价格时，才能了解到。即使预售证审批的是附带装修的价格，开发商依然可以附加一份“精”装修合同，继续提高售价。

“装修价格”会比市场同等装修标准虚高一部分。

在这样的背景下，在消费者购房时，不仅要与开发商签订购房合同，还需与开发商指定的第三方装修公司签订装修合同。购房合同中标注的“毛坯房价”将成为开发商报备给政府的成交价，购房者实际的成交价则要在“毛坯价格”基础上加上“装修价格”，而这里“装修价格”大多比市场同等装修标准虚高一部分。

为诱导消费者签订“双合同”，销售人员会游说购房者称，这样做可以享受各种优惠、福利条件，还能少交契税等。如果不签订“双合同”，消费者将买不到项目房屋或不能选到心仪的楼层或户型。

实际上，签署双份合同不仅可能带来首付款的增加；出现违约按购房合同金额进行主张，退赔金额或缩水；后期卖房，将缴纳更多税费。而在装修合同中，通常不会写明全部家装产品的品牌和型号，也为消费者后期维权提升难度。

　潜规则三：捆绑销售

在购房过程中，尤其是热门市场、热门楼盘，经常会发现一些开发商会将房子与车位、地下室等强行绑定销售。如果购房者不购买相应产品，就不能签订商品房合同，并要求如果退掉车位、地下室等附属产品，房屋也必须退。这就是我们所说的“捆绑销售”。

随着房地产市场调控趋于严格，捆绑销售被多次明令禁止。根据我国《消费者权益保护法》规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。”另外，《中华人民共和国反不正当竞争法》中也有规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”

近期，安徽合肥、浙江盐城等地区再次强调严禁捆绑销售、强制搭售等行为。但某些楼盘为了增加销量、提高利润，仍会铤而走险采取捆绑销售。今年1月，海南多家房地产项目因捆绑车位、装修包等问题被责令整改。

对于购房者来说，遇到捆绑销售行为，如果未完成交易可依法拒绝，也可向当地住建部门举报或拨打12345维权；如已完成交易则可以通过法律途径要求开发商返还明显不合理价款。

潜规则四：首付分期

2020年双十一期间，某项目对外宣称总价超过140万的房屋，“首付”仅2万元，其余房款分期交给开发商即可。按照一般的首付比例30%计算，该房屋至少要交42万首付款才能购买，缘何仅需支付2万？该销售告知央广网房产，主要因为双十一做活动，给到客户的福利。然而不到3个月后，就传出消息，该项目的开发商公开承认资金链紧张。

房子作为商品，总价相对较高，对于一些刚需客户来说，尽管首套房首付款最低仅占总房款的30%，但对部分购房这来说，仍是不小的压力。于是，“首付分期”便成为开发商刺激购房者的一个营销策略。

表面上，采取“首付分期”的方式，购房者可以缓解资金压力，用较少的首付购置一套房款。购房者真正的首付款是由开发商垫付，然后按照约定时间再逐步返还。实际上，这套操作的背后，往往是开发商提高销售业绩、回笼资金将自身风险转嫁给购房者的“把戏”。

以上述项目为例：如果购房者确定以“首付分期”的方式买房，购房者先期仅需交给开发商2万元，其余40万的首付款由开发商垫付。看似开发商“人美心善”为购房者解困。实际上，在签订商品房成交合同后，购房者还要向银行贷款剩余的98万元支付给开发商。这样一来，开发商不仅将房屋成功出售，实现销售额的上涨，同时还实现了60万的资金回笼。对购房者来说，如果规定时间内不能补足首付款，需要承担违约责任，房屋可能被收回，个人信用资质也可能会受到影响，甚至面临诉讼风险；就算补足首付款，如果开发商出现资金断裂等问题，项目很可能烂尾，银行贷款却还得继续支付，否则也要承担法律风险。

因此，国家三令五申禁止首付分期、首付贷等行为。如果提供“首付分期”服务的项目，购房者需要更加谨慎，以防被“套路”。

潜规则五：赠送面积

看房时，时常能听购房者问：这套房子赠送面积有多少？开发商的宣传资料里，送花园、送阁楼、送露台、送地下室、送阳台、送飘窗等经常会是重要噱头。在人们的潜意识里，似乎送的越多越好、得房率越高越好，但实际真的是这样吗？业内人士给出的答案却不尽然。所谓赠送面积多数是开发商通过“偷”面积实现的，更像一个“美丽的陷阱”。

据报道，今年1月，上海浦东某小区320户业主收到拆违通知单。通知单上明确写着：业主自取得所购房屋后，在消防通道、共用部位等公共区域陆续擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，已严重影响该区域消防安全和房屋使用安全......如拒不停止建设、自行拆除的，相关机关将依法立即强制拆除。

而事实上，被要求拆除的违建部分正是该项目开发商大力鼓吹的“赠送面积”。卖房时，开发商承诺“业主在交房之后，可按照样板房装修标准进行搭建，如有问题我司承担责任”，然而样板间内多出来的储物间、卫生间等，都是开发商擅自改造获得。

该项目开发商的做法正是典型的“偷面积”。开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。

对此，不少购房者认为自己是赚到了。然而，去除“滤镜”的赠送面积有的本是购房者应得的，有的则是开发商擅自改规划违建的面积，在所有权上得不到法律的保护，甚至还可能没法办不动产权证。当购房者家里涉及到出售房屋、拆迁、继承或者抵押时，计算的面积按照房产证上的面积来算，而房产证上的面积并不包括赠送面积。

潜规则六：无理由退房

七天无理由退货原本是从电商行业演化而来，为保护消费者合法权利，促进电子商务健康发展采取的措施。2020年，受新冠疫情影响，多省暂停线下售楼销售活动，直播卖房成为热点。但由于房屋交易的特殊性且涉及金额较大，为打消购房者后顾之忧，多家房企将“无理由退货”应用在房地产领域，开启的“无理由退房”活动，助力线上销售。

据不完全统计，2020年有超过20家房企推出限时“无理由退房”活动，其中不乏恒大、融创、保利等知名房企。可“无理由退房”并不是2020年才有，每当销售遇阻，总会有开发商祭出这一政策。“无理由退房”一直以来都有很大争议。实际上，无论是退款的流程、周期、相关联费用，都令“无理由退房”困难重重，退房过程中，购房者往往不能像置业顾问口中那样，“无理由快速全额退款”。

开发商曾经许下的“无理由退房”的“定心丸”，如今不少演变成了购房者的“闹心毒”。此前，央广网曾刊发《半年过去也没等来退款！“无理由退房”只是开发商的坑？》，曝光多名业主在无理由退房过程中受阻。

究其受阻原因，是房地产市场大宗交易的特殊性。房地产行业的“无理由退房”和快销电商行业的“七天无理由退货”不同，涉及的消费金额较大，经手的法律、财务、销售、平台等层面较为繁琐，具体下来很难真正执行到位。中原地产首席分析师张大伟表示，目前很多房企推出的所谓“无理由退房”，更多的是营销手段，而不是落在合同上的法律措施。

特别要注意的是，“无理由退房”的书面协议上通常没有明晰退款期限，因而退款时间总是一再拖延。而法院对于这类纠纷的态度还没有统一的标准，维权难度较大。就算起诉并且胜诉，房企的退款周期也相当长。

潜规则七：代办资格

无户口，无社保、纳税记录，在限购城市能买房吗？

　近年来，不少楼盘和中介为招揽客户从中打擦边球牟利，通过各种合作的小公司声称可以办理个税证明、代缴社保，甚至是人才引进或积分落户，来代办购房资格，表明其存在进行这些违规操作的渠道。

此前澎湃新闻报道，天津东丽法院依法审理了一起买卖国家机关证件案。经审理查明，购房人赵某等三人因房屋限购政策出台而不具备购房资格。后被告陈某欲为赵某等人办理购买房屋资格。最终，四名被告人一审被判有期徒刑六到八个月，并处罚金。

此类案例并非个例，在限购政策逐渐收紧的城市之中，不少投机之人“铤而走险”，抓住隐藏在楼市背后的购房“潜规则”漏洞，从中牟利。

对代办购房资格的此类情况，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，开发商或者中介“替”无资质购房者取得资质的行为，严重违反了国家的限购政策，严重扰乱了正常的房地产市场秩序。一些地方政府规定，采取虚假方式获取购房资格的，有可能构成刑事犯罪；而对于政府职能部门的人员参与的，一律由纪检部门处理。

她提示购房者，如果通过开发商或中介机构的帮助获取了购房资格，在后续的合同履行过程中遇到困难，在法律责任的界定上，双方都有责任。若购房人没有足够的客观证据证明其工作人员做了承诺，一旦发生这样的情形，也可能最终认定是购房人欺骗开发商，那么最终的所有责任都得购房人自己全部承担。

潜规则八：茶水费

2020年11月24日，华润置地华南大区纪委发布了一则《关于将东莞公司万象府项目置业顾问朱某某移送司法机关的通报》。《通报》中显示，朱某在担任东莞公司万象府项目置业顾问期间，先后多次收取客户“茶水费”，涉案金额较大。后被华润置地华南大区纪委移送至公安机关。

该通报公布后，东莞市房地产业协会发布《关于加强行业自律进一步规范房地产开发企业经营行为的通知》，《通知》明确指出，房企不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；同时各企业不得以“预留房源”为名，违规收取“茶水费”等费用。

茶水费，原指的是酒店行业或服务行业对宾客收取的费用项目。近年来，在销售房屋过程中，开发商或者其他房产中介机构在房价之外向购房者收取的好处费，即回扣，购房者则借此以期通过特殊渠道购得好房源。

似乎交了茶水费，购房者便进入了“保险箱”，一定能买到心仪房源，但实际情况如何呢？不少购房者因轻信中介或者置业顾问所说的“关系内定”“网上代抢”“内定摇号”“指标买卖”等交了高额茶水费，最终房子买不到，“茶水费”一去不回的案例不在少数。上海、南昌、东莞等多地早已制定相关政策，明确房企及经纪机构不得违规收取“茶水费”。因此，购房者遇到要求自己缴纳“茶水费”才能购房的置业顾问，一定要警惕，谨防掉入“诈骗”陷阱。

潜规则九：公摊面积

在我国，购房者购买的建筑面积由套内面积和公摊面积共同组成。套内面积理解起来相对容易，就是指购房者所购买房屋内的使用面积。而公摊面积，往往指整栋楼的公用面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

但对于公摊面积的大小没有特定的标准，不同开发商、不同项目会采用不同的计算方式。这也是为什么，日常生活中会发现两个购房者购买的房屋面积相同，看上去大小却不一样的原因。

一般认为，公摊面积源于香港，但2013年香港就已经取消了。不过，在内地，公摊面积的概念现在依旧在使用。而长期存在，不意味着合理合法。由于公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本，引发购房者不满。

从1998年，进入商品房时代，公摊面积就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年，取消公摊面积的呼声也越来越高。为回应购房者诉求，北京、广州等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

潜规则十：租金贷

“租房平台倒闭跑路了，‘家’也没了，但是每个月还要还贷款。”此前在平台借了租金贷的北漂小吴如是说。

2020年，长租公寓暴雷，造成大批业主和租客利益受损，使得“租金贷”的杠杆风险引发更广泛的关注。

　所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

“租金贷”作为一种金融工具，能够缓解租客的租金支付压力，加快住房租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本。但也给租客带来许多风险。

以蛋壳公寓为例，2017-2019年公司通过“租金贷”模式，运营房源数猛增近30倍，而平均每一套新增房源的成本，都需要一年以上才能收回。如果不利用“租金贷”模式快速扩张市场，那就只能被其他出高价向房东拿房源的竞争企业淘汰出市场。但其出现流动性危机后，租客们则遭遇房租支付后却“无家可归”的境况。

在这一背景下，关于租金贷的相关监管政策也相继出台。今年2月以来，京沪深三地加码长租公寓监管，严控“租金贷”成焦点。其中，北京市住建委等五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，明确禁止“长收短付”经营模式，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。