东莞房价领涨全国 “喝茶费”屡禁不止

文章来源丨中国经营网

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

这边厢，深圳因楼市火爆被政府点名；那边厢，临深城市东莞也暗流涌动。近日，《中国经营报》记者走访发现，房价领涨全国的东莞楼市再曝违规乱象。

11月24日，华润置地华南大区发布一则通报称，华润置地华南大区纪委发现东莞公司万象府项目置业顾问朱某收取“喝茶费”，涉嫌违法犯罪。目前，东莞市公安局南城分局已依法对朱某采取刑事强制措施。

实际上，在新房供不应求、深圳需求外溢等影响下，今年东莞楼市和土拍市场可谓狂热。根据2020年最新纬房指数，近一年东莞房价涨幅已超越深圳，同比上涨29.13%，稳居全国第一。1~10月东莞土拍市场累计揽金621亿元，比去年全年多出374亿元。在目前成功出让的42宗商住地中，有22宗打破了当地最高楼面价纪录。

楼市火热背后，违规乱象层出不穷，华润置业顾问收取“茶水费”只是冰山一角。记者在11月走访了东莞各镇区的楼盘，收取“喝茶费”、首付分期、更名费等操作潜行于市。在记者走访的一个楼盘中，销售人员称热门户型已经落位认购满员，不可再选，而实际上该楼栋还未获得预售证。

未拿预售证先冻资引争议

“这两天冻资五万元在你个人账户中，开盘后可按顺序优先选房。”记者在东莞随机走访时，发现有楼盘未取得预售证便通过冻资的方式大力蓄客，吆喝购房者加紧“落定”。

11月16日，记者来到东莞松湖新区的嘉华嘉誉湾楼盘。置业顾问向记者介绍了9栋133平方米的户型，并多次告知抓紧时间冻资。

值得注意的是，记者发现在销售中心的项目信息公开栏上，并没有9栋预售资格证，置业顾问也坦白告诉记者，预售可能要11月底才能拿到，但不影响冻资。记者在东莞住建局预售证查询平台上查到，该楼栋于11月26日才获得预售许可。

在正规的购房交易过程中，开发商会进行包括验资、诚意登记、认筹、冻资等操作，以便累积意向客户，或者对目标客户进行初步筛选等。但所有涉及收取购房者费用的行为都有一个前提，即应取得商品房预售许可证。

今年6月，东莞市住建局发布《市住房城乡建设局关于开展房地产市场乱象专项整治行动的通知》，其中写道：未取得商品房预售许可证或现售备案证书，以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用，属于违规行为。通知明确，开发商未取得预售证，不可进行变相销售行为。

针对提前冻资现象，北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣表示：这种行为实际上也是违法销售。他补充道，虽然房款没有到开发商的账户上，但是通过冻资已经开始确定了销售对象，并锁定了一部分款项，实际上销售工作已经开始了。不论是国家的《城市商品房预售管理办法》，还是《房地产广告发布规定》等相关规定，都明令禁止在预售许可证取得前就进行销售、宣传。

针对未取得预售资格便要求冻资，记者致函东莞市住房和城乡建设局，该局回应道：该行为是否属于“向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用”的违规行为，需进一步向法律顾问以及上级部门咨询。

事实上，早在今年9月，东莞市住房和城乡建设局发布了《关于防范兜售新建商品住房房源指标行为的提示》，提醒市民，任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为都涉嫌违法违规。

有中介称“喝茶费”外还有“更名费”

与嘉誉湾一街之隔的另一个楼盘，美丽湾畔三期即将发售。房产经纪公司“糯家”的一名中介告诉记者，开盘前花11万元可提前锁定房源，这笔钱包括3万元的“更名费”和8万元的“喝茶费”。

两笔款项名目不同，费用去向也不一样。中介称，房源是由该项目前两期的老业主，通过关系内部提前下定金锁定，这3万元“更名费”给到该业主，即可把房源退出给记者。而8万元“喝茶费”则给到中介用于与开发商“上下打理”走关系。虽然该楼盘尚未开盘，但中介肯定地告诉记者，肯定比隔壁嘉誉湾2.5万元的单价至少便宜两三千元，这也是为何该楼盘难抢的原因。

随后，该中介向记者出示了一份“补充协议”，称“若甲方未能成功购买乙方推荐房源，或甲方后悔不想购买此房源，乙方承诺无条件退换购房订金8万元。”

记者就此致电、致函美丽湾畔开发商东莞市天恒房地产开发有限公司，截至发稿未获回复。

“120、118平方米的已经落位房号，卖完了。”11月16日，同样是还未拿到预售资格尚未开盘，位于东莞市石龙镇新鸿基·珑汇的置业顾问告诉记者，热门户型已经提前抢光，落位满员。但随后另一位置业顾问又改口称，现在可以提交购房者的资质材料，让记者等待开盘通知。

7月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，严格规范商品住房认购行为。通知提到，商品住房认购后不得擅自更改购房者姓名；无真实有效的认购书及定金缴纳证明材料的，开发企业不得以房屋已被认购为由不对外销售。

对于新鸿基·珑汇在没有预售证情况下告知房源已落位满员，新鸿基地产发展有限公司华南区域相关负责人回复表示，“属于置业顾问说辞有误，没有预售证情况下不会有销售行为，会进一步调查。”

此外，记者还发现有楼盘存在首付分期的违规操作。记者以购房者身份来到茶山镇的富盈香茶郡二期售楼中心，当记者问及首付资金紧张如何处理时，销售立刻告知，可以由开发商垫付首付款的一半，客户需一年内分四期还清，不收取利息。销售人员称，这是“双十一”才有的政策，并让记者抓紧缴纳定金。“不用抵押、担保，不上征信，由开发商借给你，到时会签一个借款合同。”顾问热情地向记者介绍。

置业顾问还告诉记者，由于银行会对开发商收款账户进行监管，为躲避监管，开发商会先把这垫付的资金转给购房者，由购房者打到银行监管下的开发商收款账户中。“在银行看来，这就相当于你自己付的首付款了。”

实际上，早在2017年，国家住房和城乡建设部印发的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，已明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。

对于富盈香茶郡二期开发商垫付首付款一事，东莞市住建局回复记者称，将会同金融监管部门对富盈香茶郡作进一步调查。

东莞进入“打新”时代

“铤而走险的违规操作，大多是因为市场火热，油水可捞。东莞早已不是以前的东莞了。”一位业内人士感叹。实际上，东莞已接棒深圳，成为全国房价涨幅最高的城市。根据2020年最新纬房指数，近一年东莞房价同比上涨29.13%，稳居全国第一。

吉屋网数据显示，当前东莞全市新房均价为22117元/平方米，二手房均价为19486元/平方米。部分中心城区，如凤岗、长安的房价均价已经突破3万元每平方米，房价甚至超过广州。

值得留意的是，今年7月25日，东莞发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，新房备案价格受到严格管控。这使得一些新盘价格出现“倒挂”，比周边二手房便宜。许多人带着“买到即赚百万”的心态，加入“打新”抢房热潮，不少楼盘出现秒光现象。

东莞华润万象府，也就是日前因收取“喝茶费”被刑拘的朱某所在的楼盘，就是其中代表。万象府9月底开盘，4.2万元每平方米的均价，比周边金域华府二手房价格便宜近三千元。开盘当日，万象府总共 480套房，每套总价在469万~641万元，几秒钟内均被抢光。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不控制违规炒作、违规加杠杆，新房供应哪怕几十个楼盘，也无法降温，“反而会因为新房限价，人为创设了‘套利’效应”。李宇嘉表示，税收工具也很关键，即便不需要房产税这样的重典，也可以学习香港或新加坡的从价印花税、买家印花税，来打击炒房。