原物业不撤，新物业难进？北京壹瓶小区更换物业遇阻

文章来源丨新京报

采访律师丨北京金诉律师事务所 戴金花

北京西城区陶然亭街道的壹瓶，左依先农坛，右临陶然亭公园，前望二环路护城河，是一个名副其实的公园社区。而小区业主们却正遭遇一件糟心事：一个多月过去了，被解聘的原物业仍未完全撤出，新物业难以上岗。

“我们自己的家园，难道就稀里糊涂被前期物业‘占着不走’吗？”壹瓶小区业委会成员李锋（化名）告诉记者，此前，该小区前期物业服务商——北京发条物业管理有限公司（以下简称“发条物业”）的服务质量让很大一部分业主感到不满，9月份小区业主大会决定选聘新的物业公司进驻，但没想到发条物业至今仍未撤场。

“选聘和更换物业”这一原本属于全体业主共享的权利，为何在壹瓶小区实施起来会如此曲折？

小区业主大会决定更换物业

陶然亭公园旁的壹瓶小区。

据李锋介绍，壹瓶小区于2002年开工建设，2004年开始销售，大约从2006年开始，发条物业作为开发商前期物业入驻壹瓶小区进行服务。从2013年初开始，壹瓶小区部分业主就发现北京发条物业服务质量逐步下滑，诸如小区安保、卫生服务、设施维护以及整体环境治理等方面的服务都不尽人意，对此，部分业主多次要求整改，但一直无果。

2019年4月，壹瓶小区正式成立了业委会。“业委会严格按照要求，开展基层治理等探索实践，其中多次要求北京发条物业公开账目接受审计，但一直被拒绝。”李锋说。

此事随后愈演愈烈。“其后几个月中，在业委会执行属地相关部门贯彻的一些工作时，北京发条物业一直不予配合。2020年5月，《北京市物业管理条例》正式施行，业委会再次要求发条物业按照条例要求，接受审计，设立共管账户，但再次被拒绝。”李锋告诉记者，此事之后，小区业委会、监事会召开两委会会议，决议择日召开第二次业主大会，共同决定是否续聘发条物业。

11月5日，壹瓶小区业委会主任王令接受记者采访时介绍，2020年9月初，小区正式举行了第二次全体业主大会，就更换物业公司进行投票。9月28日开始，在政府相关部门的指导监督和公证处的见证下，进行计票，经过最终统计，投票人数以及所占物业面积双过半不同意继续聘用北京发条物业；总共590多票有效票，赞成继续聘用的仅为8票。9月30日，壹瓶小区业委会正式向发条物业公司发出通知，要求该公司在30日内撤场并做好交接工作。

业主大会计票结果显示，居民双过半不同意继续聘用北京发条物业。

原物业称“继续管理地库和部分底商等区域”

“我们已经选聘好了新物业——中海物业，但当他们与发条物业进行交接时，却遭到了一系列阻挠。”王令等业委会成员皆向记者反映称，9月30日业委会就向发条物业发出了交接通知，可是发条物业一直表现不太积极，其间提出了小区地下车库、商业等部分在更换物业以后依旧归其管理。“一个整体的小区，怎么能分开交由不同的物业公司进行管理呢？我们坚决不同意发条物业的要求。”王令如是说。

10月29日，新京报记者来到壹瓶小区进行实地走访，正如上述部分业主所述，该小区安保并不是很严格，记者经小区西门直接就进入了小区内部，其间，即没有保安阻拦也没有刷门禁设备。

进入小区之后，新京报记者发现发条物业在小区1号楼一层办公，在物业公司门口的公示栏中贴有上述业委会成员所提及的相关交接通知。

此外，在部分居民楼电梯间内，新京报记者还看到了由北京发条物业公司向全体业主发出的“《告知函》二”，该函称，发条物业与中海物业的交接已经接近尾声，明晚（即10月30日晚间）12时正式完成全部交接工作，此后，除小区住宅部分7#楼外，发条物业物业管理区域还有8#和9#底商、9D写字楼、中心艺术馆以及小区地库。落款时间为10月29日。

发条物业在告知函中称，小区地库和部分底商等仍为其管理范围。

对于上述告知函，部分业委会成员表示不解，“7号楼是由开发商自持的，其面积也没有参与业主大会投票，由发条物业管理我们不予置评。但小区车库在壹瓶小区物业管理区域内，很多车位都是业主购买的，在业主大会上，业主所持有的车位面积也都是参与了投票的，怎么能将车库继续交由发条物业管理？这实际上就是物业公司拒绝撤出。”

当天上午，新京报记者随同该小区部分业委会成员一起来到地下车库，发现部分出口处已经安装了一些车库管理设备。王令告诉记者，“这些设备都是北京发条物业公司在这两天新装的，类似于通电后计费收费的设备。”

10月29日，小区地库出口处安装的电子设备。

根据上述告知函，既然发条物业已经决定撤场，为何还要求继续管理地库部分？10月29日，新京报记者随同上述部分业委会成员以业主身份来到发条物业就其撤场交接一事进行询问。该公司多名工作人员皆表示不知情，具体情况需要问该公司许姓经理。

随后，新京报记者又多次来到发条物业，但始终未能见到该许姓经理。当天下午，记者通过电话与该许姓经理取得联系，当记者问及上述地库所属、管理等问题时，该许姓经理多次明确回应记者称，“如果提地库的管理问题，就去问业委会，不要再问我了。”随即挂断了记者电话，记者多次拨打一直未能接通。

办公用房仍不腾退，新物业难以“安身”？

如今，距离记者上次探访又时隔近一周，此事进展如何？11月3日，壹瓶小区业委会部分成员告诉记者，经过当地有关部门的协调和处理，发条物业已经基本撤出地库，新安装的电子设备也被拆除；新物业中海物业的保安，已经在该小区地库以及地上部分开展工作。但令人意外的是，发条物业的部分员工依然没有撤出该小区。

业委会成员李锋表示，“发条物业至今仍占用壹瓶小区内的原办公空间继续营业，其安保人员也继续居住在地库，这导致新交接进场的物业公司人员既没有办公区也没有居住区。”

关于壹瓶小区物业管理移交相关事宜，中海物业方面在11月3日发给壹瓶小区业委会的沟通函中称，目前中海物业进场后没有独立的物业服务用房，不利于实际物业服务工作的开展，原物业仍将其公司标识展示在原物业服务用房显著位置，容易使业主产生误解，给物业管理工作造成不便。同时，中海物业安管、保洁人员的住宿问题也急需解决。

在移交方面，中海物业称，目前，小区地下停车场未完成移交，售水系统、部分设备机房等也未移交，这将会给业主正常购水、购电等日常生活带来严重影响。

11月5日，中海物业一名王姓负责人向记者表示，“我们确实给壹瓶小区业委会发过上述沟通函。不过，这个新旧物业交接的程序大致是旧物业公司先向业委会进行交接，业委会再向中海物业交接，交接主体还是以业委会为主。目前上述问题还在处理当中。”

连日来，新京报记者就交接进展多次与发条物业许姓经理取得联系，对于发条物业为何仍占据小区的物业办公用房，该经理回复称，“我们使用的房子是从壹瓶小区开发商处借来的，我们没必要交接给新物业公司。”那么，同属于一个小区的整体物业，为何要分开管理？发条物业既然决定撤场，为何不全部撤出？当记者问及上述问题时，该名许姓经理以“正在忙，具体情况可以问业委会”为由挂断了电话。

11月4日，发条物业客服部一名梁姓工作人员进一步告诉记者称，“我们还有自己要管理的部分，所以需要继续进行办公等活动。”

对于物业用房的产权归属等问题，11月5日，新京报记者又与壹瓶房地产开发有限公司（简称“壹瓶地产”）取得联系，该公司办公室一名刘姓工作人员回应记者称，“此事目前是由发条物业去处理，到现在为止尚未有任何一方找过我们开发商。”但对于壹瓶地产是否为小区物业用房的产权方，该刘姓工作人员并未做出回应。

街道办称正在落实 律师：原物业若阻挠交接为违规行为

对于此事的处理进展，11月5日，新京报记者又与壹瓶小区属地西城区陶然亭街道办取得联系，该街道办一名宋姓负责人回应称，“这些事情已向相关部门进行报备，上述相应工作我们正在进行，你问的相关问题我们都有举措去落实。”不过，该负责人并未向记者透露处理该问题的具体举措。

那么，一个小区到底能否允许两家或多家物业同时存在？11月5日，新京报记者就此问题向北京市住房和城乡建设委员会物业管理处进行了咨询，该处一名霍姓工作人员向记者介绍，一般情况下，要看小区的具体规划情况，如果属地相关部门将一个小区规划为不同的物业管理区域，是允许各自进行管理的，但要根据小区所在地块情况等因素综合考量，合规合法地进行规划。

对此，北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，一般情况下，如果业主大会决定更换物业，原物业公司应当在收到业主共同决定的解聘通知之后，按照规定移交物业共用部分及相关档案、资料等，并且退出物业管理区域。

戴金花介绍，根据《北京市物业管理条例》的规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。如有违反，业委会或者物管会可以向主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。此外，对于拒不退出物业管理区域的，区住房和城乡建设或者房屋主管部门还可以对原物业公司处以每日一万元的罚款。

对于壹瓶小区的情况，戴金花律师表示，如果原物业公司行为影响了业主对新物业公司的选择及使用物业服务用房，损害了业主的合法权益，业委会有权要求其停止该侵害行为。

在一位不愿具名的业内人士看来，目前小区更换物业公司难度确实很大，主要由于小区难以形成法定人数和面积双过半的意见。同时，更换程序比较烦琐复杂，一旦出现问题，就有可能出现原物业拒绝撤场或是“旧物业不走，新物业难进”的情况。解决这些问题，离不开政府根据民意对整个过程进行监督和指导，以及后续公安、法院等部门对业主大会决定强有力的支持，否则业主们的此项权益实现起来仍是“道阻且长”。