有违建的房子竟然还在线？严查中介违规行为 弥补监管空缺

10月19日，据北京市住建委官方微信公众号“安居北京”发文显示，针对此前有媒体报道我市部分房地产中介机构以赠自建房、阳光房等违法建设为噱头，在二手房交易平台违规发布房源信息，违规代理附带违法建设房屋问题，市住房城乡建设委第一时间针对安居客、房天下等主流房产发布平台进行了全网检查。其中，北京麦田房产经纪有限公司、北京中原房地产经纪有限公司等25家中介机构涉嫌违规已被立案调查。

文章来源丨青地产
采访律师丨北京金诉律师事务所执行主任 王佳红

二手房交易平台 仍有赠送违建面积的房源

如何判定附带违法建设的房源？合硕研究机构首席分析师郭毅表示，建筑本体经过竣工验收合格后，房屋业主自行搭建后的使用面积超出竣工验收的规划面积，针对这部分超出面积的建造使用就属于附带违法建设的房源。

市住建委发布消息后，记者在检索网站输入“带自建、阳光房”等关键词，仍有许多相关房源推荐，但点击进去查看详情，多数房源均已下架。各大二手房交易平台在市住建委的检查督促下，对于带有明显“自建房、阳光房”等词汇的房源发布信息已有调整。

但是，这并不代表没有“漏网之鱼”，二手房交易平台采用了更加隐蔽的词汇，例如“赠送面积”等宣传用语，仍然存在带违建房屋的房源信息发布与代理，提供相应房屋经纪服务。记者在某二手房交易平台检索“赠送”关键词，弹出84条相关推荐房源，点击查看详情，依旧上线着赠送违建面积的房源。

扩建的书房

一间标题为“南北通透 满五唯一 有赠送面积”的绿林苑首层2室2厅1卫房源，在户型介绍中提到“因加装电梯，北向阳台多出一间房间”，实际上变成了3室2厅1卫房源，多出所谓的“书房”面积约9.2平方米。在VR3D户型展示中，可以明显看到建筑本体之外，围合“书房”的顶棚和其余三堵墙面为卖方业主自建。扩建的面积不止“书房”，北向的厨房与“书房”齐平，也多出一小部分面积。

户型图示中的阳光房

另一间标题为“正规两居室南北通透精装修赠送面积21.17”的双兴南区首层2室1厅1卫，最南端面积为13.5平方米的房间，直接以“阳光房”为卖点宣传，贴心为买方提供房屋的改造建议。同样，在VR3D户型展示中，可以明显看到客厅向南部分，围合“阳光房”的顶棚和其余三堵墙面为卖方业主自建。

值得注意的是，上述两个存在带违建面积的房源建造于2000年左右，包括其他相似带违建的房源大部分是在老旧小区，一般分布于首层或是顶层。郭毅表示，第一方面，一般老旧小区没有社会化的物业管理机构，管理层面的缺乏；第二方面，老旧小区室内面积过小，随着居住时间的拉长，家庭人口结构的增加，不再满足现有人口的居住需求，加之这部分人群若没有较好的置业升级的经济实力，就会选择对房屋面积进行拓展扩建。

严查房产中介违规行为 促进市场积极健康发展

随着互联网科技的发展，二手房源信息的网络发布成为可能，便捷有购房需求的消费者进行前期的了解与甄选。然而，借助二手交易平台发布的房源信息鱼龙混杂，若房产中介没有对发布房源进行保障和检查，甚至违规违法促进交易，将扰乱市场秩序，不利于行业可持续发展。

这次北京市住房城乡建设委明令各企业不得为附带违法建设的房源提供经纪服务，禁止买卖交易，将营造出更加稳定、安全的市场环境。郭毅认为，违建房屋的形成具有历史因素，过去对于住宅社区的管理上，从物业角度来看，物业处于功能服务的角色，无法制止业主进行房屋拆改；从城市管理的角度来看，城管部门无法介入住宅社区进行管理，存在一定的管理空白。这次从买卖交易环节的严格管理，阻拦附带违建房源的卖方获得资产收益，从而减少违规建造的行为，对于社会及市场来说，具有一定的积极意义。

近来，房产中介问题不断，这已经不是第一次被市住建委“点名”。据市住建委公开披露的信息显示，早在2018年，针对存克扣租金押金、打隔断出租、提前清退租户等问题，集中约谈12家中介；今年5月，对于中介发布委托手续不全、虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”，以及违法群租、违规租赁等扰乱市场秩序的违法违规行为，21家房地产经纪机构被查处。

一方面，各房地产经纪机构应加强内部管理，依法依规开展各项业务；另一方面，市住房城乡建设委执法部门保持执法高压态势，严查房产中介违规行为。通过“自检＋外督”的方式，房产交易市场才能积极且健康地不断发展下去。

二手房交易 消费者应认真核实多方面细节

尽管在买方看来，房屋自建的面积不算在房本面积中，谁都想花更少的钱，住进更大面积的房屋，但是这样的房源随时都有被拆除违建部分的风险，甚至后期拆除复原需要花费更多精力与金钱。那么，若消费者正在交易或已经购买带违建的房屋，相关的赔偿问题如何解决？在二手房交易上应当注意哪些？针对这些问题，记者采访了北京金诉律师事务所执行主任王佳红。

王佳红指出，作为卖方，在签署买卖合同前，具有义务告知买方房屋的真实信息，若因隐瞒导致交易失败或造成损失，卖方应承担相应的违约赔偿责任；作为中介机构，按照房地产中介管理办法，有义务去审核房源的真实情况，若因此造成损失也应承担赔偿责任。如果消费者正在进行购买带违建房屋的交易，处于已签约但还未过户的状态时，若不能过户，消费者应当与卖方解除合同，申请卖方赔偿一定的损失；若已经过户，违建部分拆除时，产生的相应损失就很难再追究卖方与中介的赔偿责任。

对于二手房交易应注意的哪些环节，王佳红认为：

1.应当清楚交易房屋的权属，核实真实的委托关系等；

2.了解房屋有无查封、抵押、银行贷款、居住权等情况；

3.核查有无无法迁移的陌生户口，是否占用学区房名额；

4.确认卖家腾房与过户时间，物业水电等费用的结清等；

5.核实房屋的建筑质量、隔音、装修等等，每个环节，每个方面都不容小觑，应当认真核实清楚房屋情况。